Tín hiệu cổ phiếu giao dịch tích cực phải chăng thể hiện vấn đề thanh khoản của hai doanh nghiệp bất động sản trên đã được "giải cứu", khi các công ty này vừa thực hiện một loạt giao dịch tái cấu trúc doanh nghiệp.

Đẩy mạnh chuyển nhượng dự án, bán cổ phần

Cuối tuần qua, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) đã thông qua quyết định chuyển nhượng gần 28,5 triệu cổ phần, tương đương với gần 89% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Địa ốc Hòa Bình.

Địa ốc Hòa Bình là chủ đầu tư dự án tại 197 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, Tp.Hồ Chí Minh hay còn gọi là "Khu phức hợp Hòa Bình - Thanh Yến". Đây là dự án mà Phát Đạt mới nhận chuyển nhượng vào tháng 6/2022.

HĐQT giao ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT làm người đại diện công ty tìm kiếm đối tác, đàm phán và quyết định giá trị chuyển nhượng, phương thức thanh toán ưu tiên chọn đối tác có khả năng tài chính mạnh và thanh toán nhanh.

Việc chuyển nhượng cổ phần tại Địa ốc Hòa Bình nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư của Phát Đạt với mục đích tối ưu nguồn lực đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn.

Ngoài Địa ốc Hòa Bình, trong quý III/2022, Phát Đạt đã hoàn thành việc chuyển nhượng 46% cổ phần cho đối tác tại Công ty cổ phần Địa ốc SG-KL và ghi nhận 1.250 tỷ đồng doanh thu tài chính. Vào ngày 18/10/2022, công ty này tiếp tục chuyển nhượng thêm 26% cổ phần của Địa ốc SG-KL, dự kiến sẽ được ghi nhận trên báo cáo tài chính quý IV/2022.

Liên quan đến áp lực trả nợ trái phiếu và áp lực mua lại trước kỳ hạn, trả lời báo chí, lãnh đạo Bất động sản Phát Đạt cho biết, công ty không gặp áp lực về vấn đề này, vì đã có kế hoạch dòng tiền để trả lãi và nợ gốc đúng hạn. Dư nợ trái phiếu của Phát Đạt không quá lớn trên tổng tài sản công ty. Bên cạnh đó, với chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư, công ty đang tập trung triển khai các dự án tiềm năng trong năm 2023.

Không chỉ riêng Bất động sản Phát Đạt, Công ty cổ phần NovaGroup trong tuần qua cũng thông báo thực hiện tái cấu trúc mạnh mẽ hoạt động doanh nghiệp. Cụ thể, NovaGroup đăng ký bán 150 triệu cổ phiếu trong tổng số gần 711 triệu cổ phiếu NVL – Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) đang nắm giữ. Sau giao dịch, NovaGroup sẽ hạ tỷ lệ sở hữu tại NVL từ 36,461% vốn điều lệ về 28,768%.

Mục đích thực hiện giao dịch là để tập trung bổ sung các nguồn vốn để thực hiện các phương án xử lý trái phiếu; đồng thời đưa hệ số tài chính của công ty về mức an toàn trong chiến lược tái cấu trúc toàn bộ tập đoàn do Hội đồng quản trị đã thông qua.

Phương thức thực hiện giao dịch là thoả thuận với các nhà đầu tư và tổ chức có năng lực tài chính. Thời gian dự kiến thực hiện giao dịch là từ 30/11/2022 đến 29/12/2022.

Theo đề án tái cấu trúc của Tập đoàn này, NovaGroup chủ trương tái cấu trúc toàn bộ Tập đoàn để đảm bảo ổn định hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. NovaGroup đang cùng làm việc với các đơn vị tư vấn hàng đầu như EY Việt Nam, KPMG...để có đánh giá tổng thể tình hình và đưa ra giải pháp tái cấu trúc toàn diện.

"Bước đầu tiên, tập đoàn đã đàm phán thành công với nhà đầu tư và các tổ chức có năng lực tài chính lớn tham gia nhận chuyển nhượng một phần vốn tại Novaland. Thời gian thực hiện chuyển nhượng dự kiến từ cuối tháng 11 đến tháng 12/2022. Đây là một tín hiệu tích cực để kịp thời bổ sung nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh của tập đoàn trong thời gian tới", thông cáo của NovaGroup cho biết.

Bên cạnh đó, Novaland tiếp tục nỗ lực triển khai các hoạt động bán hàng, thu xếp nguồn vốn, cắt giảm các khoản đầu tư chưa thật sự cần thiết để tối ưu chi phí, tập trung nguồn lực tối đa hoàn thiện các dự án trọng điểm đang triển khai như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và các dự án bất động sản trung tâm Tp.Hồ Chí Minh. Theo đó, cam kết bàn giao nhà đúng tiến độ theo từng giai đoạn cho khách hàng.

"Tự cứu trước khi trời cứu"

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc công ty bất động sản tái cấu trúc hoạt động thông báo chuyển nhượng dự án, bán cổ phiếu, tài sản… là phương án cần thiết để giải quyết câu chuyện thanh khoản và tất toán các khoản vay. Đối với các công ty đang gặp khó khăn về dòng tiền, các doanh nghiệp còn thể thực hiện giải pháp tái cấu trúc hoạt động bằng việc thắt chặt chi tiêu thông qua cắt giảm nhân sự, chi phí và tập trung vào những dự án cốt lõi để có dòng tiền trước.

Chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, TS. Trần Du Lịch cho rằng, doanh nghiệp bất động sản đóng góp rất lớn cho nền kinh tế, song hoạt động của các doanh nghiệp này cũng đang có 4 vấn đề tồn tại rất lớn dẫn đến hệ lụy gần đây.

Đó là các doanh nghiệp bất động sản chưa có hệ thống quản trị rủi ro hiệu quả, dẫn đến khi nhìn thấy rủi ro sẽ rất khó xử lý. Cùng đó, các doanh nghiệp bất động sản đang sử dụng công cụ vay "thái quá", dẫn đến việc 4 dòng tiền cho bất động sản là vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tiền ứng trước khách hàng đều bị tắc.

Bên cạnh đó, thời gian qua các doanh nghiệp bất động sản đưa sản phẩm ra thị trường chủ yếu mang tính đầu cơ, nhiều hơn cho mục đích sử dụng; trong khi sản phẩm lại có pháp lý không ổn, mua đi bán lại sản phẩm có pháp lý không ổn.

"Trong thời gian qua, khối doanh nghiệp bất động sản kiến nghị rất nhiều, nhưng bản thân doanh nghiệp phải tự khắc phục các vấn đề này. Tự cứu mình thì trời mới cứu được, còn nếu như không sẽ rất khó khăn", TS. Trần Du Lịch cho biết.

Vị chuyên gia này ủng hộ cần có chính sách gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản, nhưng bản thân các doanh nghiệp cũng phải trả giá bằng khối tài sản của mình, chứ không thể bình chân như vại ngồi chờ nhà nước cứu.

Dưới góc độ chuyên gia tài chính, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, đối với công ty đang rơi vào tình trạng kiệt quệ tài chính nên bán một phần tài sản để cân đối dòng tiền chứ không thể chờ. Nếu làm quyết liệt, khi dòng tiền cân đối cùng với giải pháp dài hạn thì công ty sẽ vượt qua khó khăn.

Ông Nguyễn Quang Thanh, Phó tổng giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước Tp.Hồ Chí Minh (HFIC) cho rằng, bản thân các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn dễ gặp rủi ro khi môi trường bên ngoài thay đổi. 

Vì vậy, trong quá trình giải quyết khủng hoảng, bản thân các doanh nghiệp đang khó khăn phải tự tái cấu trúc trước khi chờ đợi các chính sách của nhà nước, vì tác động của chính sách lên thị trường luôn có độ trễ.

"Doanh nghiệp có thể tái cấu trúc bằng nhiều cách, như mời gọi doanh nghiệp khác đầu tư, mua bán – sáp nhập chẳng hạn. Hiện nay vẫn có nhiều doanh nghiệp có sẵn tiền mặt đang tìm kiếm dự án tốt để đầu tư", ông Nguyễn Quang Thanh gợi ý.