Bên cạnh tín dụng ngân hàng, trái phiếu, đối tác,… các chủ đầu tư còn có thể huy động vốn từ khách hàng khi dự án đủ điều kiện mở bán, hai bên tiến hành ký hợp đồng và khách hàng đóng tiền theo tiến độ.

Số tiền này sẽ được chủ đầu tư ghi nhận vào khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn trên bảng cân đối kế toán và hạch toán vào doanh thu sau khi hoàn tất bàn giao nhà cho khách hàng. Đây là kênh huy động vốn quan trọng của nhóm bất động sản niêm yết trong nhiều năm qua với tỷ trọng khoảng 18%, xếp sau vốn hợp tác kinh doanh (51%).

Giai đoạn vốn huy động từ khách hàng tăng mạnh

Dữ liệu thống kê của người viết cho thấy, vốn huy động từ khách hàng của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng trong ba năm 2017-2019 và giảm ở ba năm tiếp theo - giai đoạn Việt Nam chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch COVID-19 và nền kinh tế gần như đóng cửa, các hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung đều bị gián đoạn.

Nửa đầu năm 2022, các chủ đầu tư bắt đầu tăng tốc bán hàng nhằm bù đắp lại giai đoạn bất khả kháng trước đó, đồng thời lên kế hoạch triển khai hàng loạt các dự án gối đầu, cũng như mở rộng quỹ đất phục vụ giai đoạn phát triển hậu COVID-19.

Tình hình bán hàng và huy động vốn của nhóm bất động sản niêm yết chưa thật sự bị tác động mạnh bởi các thông tin tiêu cực trên thị trường trong nửa đầu năm ngoái, bao gồm một vài vụ khởi tố đầu tiên liên quan đến doanh nghiệp bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu đã diễn ra.

Tính đến ngày 30/9/2022, tiền khách hàng trả trước của nhóm bất động sản niêm yết trên 113.000 tỷ đồng, tăng 115% so với thời điểm đầu năm. Hơn một nửa giá trị này được đóng góp bởi Vinhomes (gấp 6,8 lần đầu năm). Một số doanh nghiệp có nguồn tiền từ khách hàng tăng mạnh trong giai đoạn này gồm CEO (tăng 250%), Khang Điền (tăng 195%), Novaland (tăng 79%), Nam Long (tăng 56%), Phát Đạt (tăng 25%),…

Phần lớn các doanh nghiệp địa ốc được dự báo có hoạt động bán hàng khả quan và tăng trưởng doanh số bằng lần trong giai đoạn 2022-2024 so với mức nền thấp 2020-2021 cho đến khi biến động thật sự diễn ra từ đầu quý IV/2022.

Cuốn phăng mọi thành quả chỉ trong ba tháng

Chỉ trong ba tháng cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với “cơn địa chấn” khi thị trường hoàn toàn không có thanh khoản và dòng tiền ngắn hạn bị đứt gãy nghiêm trọng. Hoạt động tái cơ cấu, cắt giảm nhân sự, thanh lý tài sản,… diễn ra trên diện,… Một doanh nghiệp địa ốc trên sàn đã có ba đợt cắt nhân sự liên tục chỉ trong ba tháng.

“Chúng tôi không thể lường trước được”, “thật sự nằm ngoài tầm kiểm soát”,… là những gì lãnh đạo của một số doanh nghiệp chia sẻ khi nhìn nhận lại vấn đề.

Nhiều doanh nghiệp không có nguồn thu chính từ mảng kinh doanh chính là bất động sản và báo lỗ trong quý cuối năm ngoái như Phát Đạt (Mã: PDR), Đất Xanh (Mã: DXG), TTC Land (Mã: SCR), CenLand (Mã: CRE),… Vincom Retail là doanh nghiệp duy nhất tăng trưởng lãi trong quý IV/2022.

Tính đến ngày 31/12/2022, nhóm bất động sản niêm yết ghi nhận khoảng 110.000 tỷ đồng tiền khách hàng mua dự án trả trước, giảm 2,5% so với cuối tháng 9 nhưng vẫn tăng gần 9% so với cuối tháng 6 và gấp 2 lần đầu năm 2022, được đóng góp chủ yếu bởi Vinhomes (gần 62.000 tỷ đồng) và Novaland (gần 16.000 tỷ đồng). Giá trị này giảm đáng kể tại một số chủ đầu tư như CEO, Phát Đạt, Hà Đô, TTC Land, Saigonres, Hodeco, Nhà Từ Liêm,…

Giai đoạn vốn huy động từ khách hàng giảm

Kết quả kinh doanh chung của nhóm bất động sản niêm yết tăng trưởng trong ba tháng đầu năm nay bất chấp thị trường đang đuối cầu hoàn toàn được đóng góp bởi Vinhomes (doanh nghiệp đã bàn giao 2.600 căn hộ thấp tầng tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire).

Mặc dù vậy, nguồn vốn huy động từ khách hàng của Vinhomes đã bắt đầu sụt giảm kể từ quý III năm ngoái. Thực trạng này cũng diễn ra tại nhiều chủ đầu tư khác như Becamex IDC, Phát Đạt, Hoàng Quân, Hà Đô, LDG, CEO, Nhà Đà Nẵng, Danh Khôi, CenLand, Saigonres,… Điều này phản ánh tình hình bán hàng chững lại và qua đó sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của các chủ đầu tư trong vài quý tới.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết kế hoạch kinh doanh năm nay được xây dựng hết sức thận trọng và không kỳ vọng về việc bán được nhiều hàng, doanh thu và lợi nhuận cố gắng duy trì tương đương năm ngoái, thậm chí giảm.

Ngược lại, nhiều doanh nghiệp đặt kế hoạch tăng trưởng cao từ các dự án đã bán trước đó và đến nay đã đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Tuy nhiên, điều này không đóng góp đáng kể vào việc cải thiện dòng tiền bởi doanh nghiệp đã nhận tiền ứng trước từ khách hàng theo tiến độ.