12 công ty liên quan Sunshine Group đang nợ 18.700 tỷ đồng trái phiếu

Sunshine Group (mã: KSF) là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất thị trường hiện nay.

Tính đến hết quý III/2025, tổng tài sản hợp nhất của Sunshine Group đạt 78.780 tỷ đồng, tăng 58.000 tỷ đồng so với đầu năm sau hàng loạt thương vụ nhận chuyển nhượng vốn tại các công ty Sunshine Tây Hồ, Chứng khoán SmartMind, Đầu tư DIA, Sunshine Homes...trong những tháng gần đây.

Báo cáo tài chính thể hiện bức tranh hệ sinh thái lớn mạnh của tập đoàn với 9 công ty con trực tiếp, 10 công ty con gián tiếp, 2 công ty liên kết gián tiếp. Ngoài ra, hàng chục pháp nhân khác được liệt kê là các bên liên quan, có chung thành viên quản lý chủ chốt.

Thống kê trên HNX cho thấy tính đến ngày 17/11/2025, 12 công ty có mối liên hệ với Sunshine Group đang có khoảng 18.700 tỷ đồng trái phiếu lưu hành trên thị trường.

Các lô trái phiếu được phát hành chủ yếu trong giai đoạn 2020-2021 nhằm mục đích mua cổ phần tại một số công ty hoặc hợp tác đầu tư, thực hiện nhiều dự án bất động sản quy mô lớn.

Chẳng hạn, quý II/2021, CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh (hiện là công ty con của Sunshine Group) và CTCP Kinh doanh Nhà Sunshine cùng phát hành mỗi bên 3 lô trái phiếu trị giá 3.300 tỷ đồng. Số tiền thu được, công ty Xuân Đỉnh dùng để đầu tư vào cổ phần của CTCP Đầu tư Xây dựng DAT hoặc phần vốn góp của DAT tại Công ty TNHH Đầu tư Big Gain còn công ty Kinh doanh nhà Sunshine dùng để đầu tư vào cổ phần của CTCP Quản lý tài sản AMG hoặc phần vốn góp của AMG tại Công ty TNHH Đầu tư Big Gain.

Hiện Đầu tư Xây dựng DAT và Quản lý tài sản AMG là 2 cổ đông lớn, nắm mỗi bên 50% cổ phần  (tương đương 3.850 tỷ đồng) tại Big Gain. Tài sản và quyền tài sản của Big Gain tại dự án khu nhà ở cao tầng phường Phú Thuận, quận 7, TP HCM (tên thương mại The EverRich 2) cùng được dùng làm một phần tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu nói trên của Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh và Kinh doanh nhà Sunshine. 

Trong khi vốn chủ sở hữu ở mức khoảng 300 tỷ đồng, hai pháp nhân khác có mối liên hệ với Sunshine Group là Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Nguyên Bình và Công ty TNHH Xây dựng và Phát triển Hoàng Long hiện cũng đang lưu hành tổng cộng 4 lô trái phiếu với giá trị còn lại hơn 2.900 tỷ đồng (bao gồm 2 lô trái phiếu với giá trị còn lại 1.475 tỷ đồng của Nguyên Bình và  2 lô trái phiếu 1.470 tỷ đồng của Hoàng Long), đáo hạn vào quý III/2026.

Đây là các lô trái phiếu cùng được phát hành vào quý III/2021 với mục đích cùng để tạm ứng cho một số đối tác thực hiện các hạng mục tại Dự án khu vườn sinh thái Cẩm Đình - Hiệp Thuận.

Thời điểm phát hành, dự án Cẩm Đình - Hiệp Thuận đồng thời được dùng làm một phần tài sản đảm bảo chung cho các lô trái phiếu nói trên. Đến nay, sau một số thay đổi, hiện trái phiếu của Hoàng Long được đảm bảo một phần bằng bảo lãnh thanh toán vô điều kiện và không hủy ngang của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Thương mại Thiên Hà và trái phiếu của Nguyên Bình được đảm bảo một phần bằng dự án khu đô thị nhịp sống mới – Sunshine Grand Capital Đan Phượng do CTCP Đầu tư DIA là một trong hai chủ đầu tư.

Công ty Thiên Hà, pháp nhân đứng ra bảo lãnh thanh toán trái phiếu cho Hoàng Long, được thành lập vào năm 2019 với vốn 500 tỷ đồng, do ông Đinh Hữu Thảnh - cổ đông sáng lập của Sunshine Group - là một trong hai cổ đông ban đầu nắm 50% vốn.

Còn Công ty DIA, chủ đầu tư dự án Sunshine Grand Capital được dùng làm tài sản bảo đảm cho trái phiếu Nguyên Bình, hiện là công ty con trực tiếp do Sunshine Group nắm hơn 93% vốn.

Hơn 11.200 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong 2026

Trong một báo cáo mới đây, S&I Ratings đánh giá 2026 là một năm nhiều áp lực với các doanh nghiệp BĐS bởi lượng trái phiếu BĐS đáo hạn dự kiến ở mức kỷ lục, khoảng hơn 141 nghìn tỷ đồng, tăng 81% so với năm 2025.

Theo thống kê của người viết, trong số 18.700 tỷ dư nợ trái phiếu của 12 công ty nhóm Sunshine kể trên, khoảng 14.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn trong các tháng cuối năm 2025 và năm 2026.

Trong số đó, có 5 lô trái phiếu phát hành bởi 5 công ty với tổng trị giá hơn 3.100 tỷ đồng sẽ đến kỳ đáo hạn từ nay đến cuối năm (xem biểu đồ).

Nhiều lô trái phiếu trong đó đã được gia hạn thanh toán một lần. Chẳng hạn, lô trái phiếu SCGCH2023001 của CTCP Tập đoàn Xây dựng SCG với giá trị lưu hành 1.483 tỷ đồng cùng lô trái phiếu RMCCH2023001 của Roman E&C với trị giá lưu hành hiện tại 530 tỷ đồng cùng chuẩn bị đáo hạn vào 31/12/2025, sau khi được gia hạn thêm 24 tháng kể từ ngày đáo hạn cũ vào 31/12/2023.

Sang năm sau, ước tính 12 lô trái phiếu phát hành bởi 7 công ty nhóm Sunshine Group với tổng giá trị hơn 11.200 tỷ đồng sẽ đến kỳ đáo hạn. Trong đó, Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh, Kinh doanh nhà Sunshine, Sunshine AM là những công ty có khối lượng trái phiếu đáo hạn trong 2026 từ 2.000 tỷ trở lên.

Áp lực đáo hạn dự kiến giảm trong quý đầu năm 2026 (so với quý IV/2025), nhưng sẽ tăng dần trong quý II, quý III và quý IV.