Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, với 16 chương 260 điều, trong đó có nhiều nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết. Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai để quy định chi tiết 51 nội dung được giao trong Luật, bảo đảm có hiệu lực đồng thời với thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2024.

Nghị định quy định chi tiết thi hành 51 nội dung được giao trong Luật, bao gồm: Quy định chung, chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu, tổ chức bộ máy của văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức phát triển quỹ đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, trưng dụng đất; phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất; chế độ sử dụng đất; theo dõi và đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai; kiểm tra chuyên ngành đất đai...

Góp ý tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết, về nội dung thu hồi đất của Luật Đất đai (sửa đổi), có hai trường hợp thu hồi đất: Vì mục đích quốc phòng – an ninh và để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo ông Hiệp, hiện chỉ có hướng dẫn trình tự với trường hợp quốc phòng – an ninh, trường hợp còn lại chưa được đề cập, trong khi đây lại là vấn đề doanh nghiệp rất quan tâm.

Về cưỡng chế kiểm đếm và thu hồi, tại Điều 37: “Vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế trong thời hạn 5 ngày và được thể hiện bằng văn bản”, đây là một thủ tục mất rất nhiều thời gian, do đó, ông Hiệp đề nghị bổ sung thành: Sau khi UBND cấp huyện thông báo việc kiểm đếm để thu hồi, sau thời hạn 15 ngày kể từ thời điểm thông báo nếu, chủ sử dụng đất không đồng thuận, ban cưỡng chế sẽ vận động, thuyết phục, đối thoại trong thời hạn 5 ngày. 

Cùng với đó, nội dung về lựa chọn nhà thầu, ông Hiệp cho biết: “Hiện nay các hướng dẫn về đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đều sơ sài (kể cả Luật đấu thầu và Luật đất đai) nên việc thực hiện tại các địa phương còn nhiều lúng túng. Đặc biệt, giá đất khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án chưa được được xác định, nên khi được chấp thuận rồi (thậm chí đã giải phóng mặt bằng một phần) mới xác định được giá đất, nhà đầu tư không thực hiện được phải bỏ. Đề nghị xem xét quy trình và có tiêu chí về về đấu thầu thực hiện dự án có sử dụng đất cụ thể hơn”.

Luật sư Nguyễn Hưng Quang, Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự cho rằng, quy định rõ trách nhiệm của người sử dụng đất khi xảy ra “trường hợp bất khả kháng” theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai tại Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai cần quy định cụ thể hơn. 

Theo Luật sư Nguyễn Hưng Quang, hướng dẫn về “trường hợp bất khả kháng” tại Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai chưa quy định rõ trách nhiệm của người sử dụng đất khi bị ảnh hưởng của trường hợp bất khả kháng. Việc không quy định rõ trách nhiệm của người sử dụng đất khi xảy ra trường hợp bất khả kháng là phải “áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép” thì có thể dẫn đến lạm dụng của người sử dụng đất để viện dẫn quy định này và Nhà nước không thể thu hồi đất theo các quy định tại khoản 6, 7 và 8 Điều 81. 

Còn theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoản 4 Điều 254 Luật Đất đai năm 2024 quy định về chuyển tiếp đối với Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến vấn đề giá đất bồi thường và giá đất đất giao tái định cư có sự chênh lệch nhau: “Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành mới có quyết định giao đất tái định cư thì giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trường hợp tại thời điểm có quyết định giao đất tái định cư mà giá đất tái định cư thấp hơn giá đất trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì áp dụng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định giao đất tái định cư".

Theo bà Nga, quy định nêu trên được sửa đổi theo hướng bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Cụ thể, trường hợp chậm trễ trong bồi thường, giao đất tái định cư, mà có sự chênh lệch về giá tại thời điểm có quyết định phê duyệt bồi thường, tái định cư với thời điểm được giao đất tái định cư, thì sẽ áp dụng giá ở thời điểm nào có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, quy định nêu trên chưa thực sự chưa chặt chẽ, toàn diện và chưa giải quyết được triệt để các khiếu kiện phát sinh trong thực tế trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Cụ thể: Điều luật nêu trên điều chỉnh thiếu, bỏ sót đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quyết định giao đất tái định cư trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nhưng giá giao đất tái định cư đã áp dụng ở thời điểm chậm so với thời điểm có quyết định thu hồi, bồi thường, phương án tái định cư; làm phát sinh tiền sử dụng đất phải nộp của người được giao đất tái định cư thì xử lý thế nào?

Theo bà Nga, luật chỉ điều chỉnh đối với trường hợp phát sinh chênh lệch sau thời điểm Luật có hiệu lực; đối với trường hợp sự chênh lệch về tiền sử dụng đất phải nộp của người được giao đất tái định cư so với thời điểm có quyết định thu hồi đất và quyết định phương án bồi thường, tái định cư đã có trước thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2024, hiện đang có khiếu nại, khởi kiện tại Tòa, thì chưa có quy định giải quyết vấn đề này.

“Luật Đất đai năm 2024 chưa có quy định điều khoản chuyển tiếp đối với trường hợp nêu trên, tức trường hợp thu hồi và giao đất trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nhưng đang tranh chấp, khiếu nại về giá đất tính tiền sử dụng đất. Điều này sẽ rất khó khăn, vướng mắc cho Tòa án trong thời gian tới khi giải quyết về vụ việc như trên. Từ vướng mắc trên, chúng tôi đề xuất: Cần bổ sung tại Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024 ở nội dung này. Cụ thể, quy định điều khoản chuyển tiếp áp dụng với trường hợp thu hồi và giao đất trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nhưng đang tranh chấp về giá đất tính tiền sử dụng đất”, bà Nga cho hay.

Kết luận hội thảo, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, sự đóng góp ý kiến cho dự thảo các nghị định thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) của cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia thời gian qua rất nghiêm túc, chất lượng và hiệu quả cao. Từ nay đến khi các nghị định được thông qua, Bộ sẽ tiếp tục tiếp thu ý kiến góp ý của người dân, doanh nghiệp và các cơ quan..

“Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản chỉ đạo các bộ, ngành khẩn trương xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết, bảo đảm đủ điều kiện để Quốc hội xem xét, cho phép Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực vào ngày 1/7/2024 (sớm hơn 5 tháng so với quy định ở luật là ngày 1/1/2025). Điều này đòi hỏi các bộ, ngành nỗ lực, quyết tâm rất lớn để đảm bảo triển khai thống nhất, đồng bộ Luật Đất đai (sửa đổi) khi có hiệu lực sớm”, Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho hay.