Diễn biến sôi động ngay từ quý I

Thị trường bất động sản khu công nghiệp miền Bắc tiếp tục ghi nhận các diễn biến mới về bàn giao trong quý đầu năm khi dòng vốn sản xuất tiếp tục tìm đến các KCN.

Mới đây, hôm 18/3, CTCP Khu công nghiệp Stavian đã tổ chức Lễ ký kết Hợp đồng cho thuê hạ tầng và quyền sử dụng đất chính thức (Hợp đồng thuê đất) tại Cụm Công nghiệp Stavian Hưng Yên với 12 doanh nghiệp, bao gồm Công ty TNHH SUV, Công ty TNHH Thiết bị và Trang trí nội thất Lá Hồng, CTCP Bao bì Airpac, Công ty TNHH Divico Việt Nam, CTCP Đầu tư và Dịch vụ tổng hợp Hưng Yên cùng nhiều doanh nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực sản xuất khác.

Cùng ngày, công ty cũng tổ chức Lễ bàn giao mặt bằng tại thực địa dự án cho một số nhà đầu tư thứ cấp đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC), tạo điều kiện để các doanh nghiệp nhanh chóng triển khai các bước tiếp theo như thiết kế, thi công và xây dựng nhà máy tại dự án.

Trước đó, hôm 13/3, CTCP Đầu tư KCN Tiên Thanh - chủ đầu tư KCN Tiên Thanh (Hải Phòng) cũng ký Biên bản ghi nhớ cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật với 6 nhà đầu tư, với tổng diện tích đặt chỗ hơn 40 ha.

Cùng với diễn biến bàn giao tích cực, nguồn cung đất khu công nghiệp phía Bắc cũng có nhiều triển vọng khởi sắc. 

 Ngày 15/1, Hải Phòng tổ chức Lễ khởi công loạt dự án khu công nghiệp (KCN) trên địa bàn. Trong đó, Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Tiên Lãng 1 có quy mô gần 600 ha, tổng mức đầu tư trên 13.000 tỷ đồng, được triển khai theo hai giai đoạn.

Dự án KCN Sân bay Tiên Lãng – Khu B do CTCP phát triển Khu công nghiệp C.E.O. làm chủ đầu tư, có quy mô trên 186 ha, tổng mức đầu tư hơn 2.790 tỷ đồng. Dự án KCN Vinh Quang (giai đoạn 1) do CTCP IDICO Vinh Quang làm chủ đầu tư, có quy mô trên 226 ha, tổng mức đầu tư trên 3.550 tỷ đồng. 

Ngày 5/2, Bắc Ninh khởi công dự án KCN Đồng Phúc tại xã Đồng Việt và phường Cảnh Thụy, nằm trên tuyến hành lang kinh tế Nam Ninh – Lạng Sơn – Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, cách Cảng hàng không quốc tế Gia Bình khoảng 20 km. Theo quy hoạch, KCN Đồng Phúc có quy mô gần 355 ha , thời gian hoạt động 50 năm, định hướng phát triển thành khu công nghiệp tổng hợp, ứng dụng công nghệ hiện đại và thân thiện với môi trường.  

Ngày 6/2, Ninh Bình khởi công dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) VSIP Nam Định giai đoạn 1 trên địa bàn 2 xã Giao Bình và Giao Hưng với quy mô khoảng 180 ha. Tổng vốn đầu tư dự án hơn 2.200 tỷ đồng, do CTCP Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) làm chủ đầu tư. Tiến độ hoàn thành toàn bộ hệ thống hạ tầng vào quý IV/2027.

Trước đó, trong quý IV/2025, thị trường BĐS KCN miền Bắc đã tiếp tục xu hướng mở rộng, được thúc đẩy bởi sự gia tăng của nguồn cung đất công nghiệp. 

Theo thống kê của Cushman & Wakefield, riêng quý cuối năm ngoái, nguồn cung đất KCN duy trì đà tăng trưởng sôi động với sự bổ sung của khoảng 640 ha đất công nghiệp mới, đến từ ba dự án chiến lược: KCN Phúc Sơn (125 ha), KCN Quế Võ 2 - Giai đoạn 2 (277,64 ha) và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình (237 ha). 

Việc các dự án hạ tầng KCN liên tục được triển khai không chỉ củng cố vị thế dẫn đầu của các thủ phủ công nghiệp hiện hữu như Bắc Ninh với 5.452 ha và Hải Phòng với 5.796 ha mà còn cho thấy sự mở rộng mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh tiềm năng như Ninh Bình và Phú Thọ.

Tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất KCN tại thị trường miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990 ha. So với quy mô 16.800 ha ghi nhận vào quý IV/2024, tổng nguồn cung toàn vùng đã đạt mức tăng trưởng gần 43%. Sự gia tăng mạnh mẽ này một phần đến từ việc định nghĩa lại ranh giới hành chính và sáp nhập thêm các tỉnh mới vào vùng nghiên cứu, kết hợp với tốc độ cấp phép dự án mới được đẩy nhanh trong năm 2025.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng điều chỉnh về mức 65,74%, giảm nhẹ so với mức 67% của quý trước và mức 68% của cùng kỳ quý IV/2024. Tuy vậy theo chuyên gia, sự sụt giảm về tỷ lệ lấp đầy không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu, mà chủ yếu do áp lực từ việc nguồn cung mới gia nhập thị trường lớn khiến tốc độ hấp thụ thực tế chưa thể theo kịp tốc độ mở rộng của quỹ đất hiện hữu.

Mức giá chào thuê trung bình của đất KCN toàn vùng miền Bắc trong quý IV/2025 ghi nhận sự tăng trưởng nhẹ, chạm mốc 135 USD/m2/thời hạn thuê (tương đương 3,57 triệu đồng/m2), tăng 3,8% so với quý IV/2024.

Tương tự, tại báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp 2025, Savills Việt Nam nhận định nhu cầu thuê đất KCN tại miền Bắc vẫn duy trì ổn định trong bối cảnh nguồn cung mới được bổ sung liên tục. Phân khúc kho xưởng xây sẵn tiếp tục đóng vai trò “đệm cầu”, với giá thuê trung bình khoảng 5,1 USD/m2/tháng, phục vụ tốt nhu cầu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng như các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường.

Giá thuê đất dự báo tăng bền vững