Khẩn trương siết dòng vốn đầu cơ

Để tháo gỡ nút thắt pháp lý mang tính gốc rễ và kiểm soát sự tăng giá bất thường của nhà đất, Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt thông qua khung 6 nhóm giải pháp tại Nghị quyết số 33/NQ-CP, gồm: hoàn thiện thể chế, phát triển nhà ở xã hội, kiểm soát nguồn vốn tín dụng, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tổ chức thực thi tại các địa phương và truyền thông khôi phục niềm tin thị trường. Đây là những khung chính sách nền tảng được tiếp tục triển khai trong năm 2026.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, cả nước hiện có 3.297 dự án với quy mô khoảng 5,9 triệu căn hộ (gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) đang được tháo gỡ vướng mắc để tái khởi động; khi nguồn cung lớn được bung ra và thị trường minh bạch hơn, áp lực tăng nóng của giá bất động sản sẽ được giải tỏa.

Bộ Xây dựng đang khẩn trương ban hành quy trình chuẩn trong giao dịch bất động sản và sớm thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đồng thời phối hợp với Bộ Công an và ủy ban nhân dân các địa phương đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra các dự án có hiện tượng tăng giá bất thường, xử lý nghiêm hành vi đầu cơ, thổi giá và thao túng thị trường.

Trên bình diện chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước được yêu cầu điều hành chủ động, linh hoạt, đảm bảo kiểm soát lạm phát nhưng không bóp nghẹt dòng vốn phát triển kinh tế; tiếp tục rà soát, nới lỏng có kiểm soát điều kiện tiếp cận tín dụng với phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, đồng thời hạn chế đòn bẩy quá lớn với bất động sản thứ cấp.

Đáng chú ý, dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đề xuất các tổ chức tín dụng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với căn nhà thứ hai và không quá 30% đối với căn nhà từ thứ ba trở lên.

Việc thực thi Luật Đất đai 2024 cũng mang đến những thay đổi lớn. Dự thảo Nghị quyết tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai đề xuất bổ sung cơ chế thu hồi đất khi đạt tỷ lệ đồng thuận vượt 75% diện tích đất và 75% số hộ sử dụng đất (Khoản 34 Điều 79) là bước tiến giúp doanh nghiệp gỡ vướng khâu giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất bồi thường tiệm cận giá thị trường từ 1/1/2026 cũng đặt ra thách thức, làm tăng áp lực lên chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản.

Quy hoạch các đô thị vệ tinh

Trong bối cảnh giá nhà ở thương mại tại các đô thị lớn neo cao, vượt xa khả năng của đa số người lao động, việc khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là “phao cứu sinh” mang tính chiến lược.

Nghị định 261/2025/NĐ-CP mang lại cú hích lớn khi nới lỏng đáng kể điều kiện tiếp cận nhà ở ưu đãi: Trần thu nhập với người độc thân mua nhà ở xã hội được nâng lên 20 triệu đồng/tháng, 30 triệu đồng/tháng với người độc thân nuôi con nhỏ và 40 triệu đồng/tháng với hai vợ chồng.

Thêm vào đó, UBND cấp tỉnh được phép điều chỉnh hệ số thu nhập phù hợp mức sống địa phương, nhưng không vượt tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người của tỉnh so với cả nước.

Nghị định 261 cũng cố định lãi suất cho vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội ở mức 5,4%/năm; riêng lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội tại các ngân hàng thương mại được duy trì quanh mức 6,5%/năm, áp dụng ưu tiên cho người dưới 35 tuổi mua nhà lần đầu theo tinh thần Công văn 5340/NHNN-CSTT.

Chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cũng được luật hóa: Các địa phương phải dành tối thiểu 20% tổng số dự án nhà ở thương mại phát triển trong giai đoạn 2026 - 2030 cho phân khúc này, được áp dụng cơ chế ưu đãi lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu và khống chế lợi nhuận định mức không vượt 20% tổng vốn đầu tư xây dựng - hướng tới mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.

Gắn với chính sách tháo gỡ an cư là xu hướng dịch chuyển ly tâm về các đô thị vệ tinh. Tại phía Bắc, quy hoạch tổng thể 100 năm của Hà Nội với 5 tuyến metro nội đô và các tuyến đường sắt liên vùng (Hà Nội - Quảng Ninh, Hải Phòng - Hà Nội - Lào Cai) đang tạo tiền đề cho các dự án đô thị gắn liền giao thông công cộng (TOD), kéo theo luồng dân cư tri thức dịch chuyển về Hưng Yên, Quảng Ninh.

Tại TP Hồ Chí Minh, UBND Thành phố vừa phê duyệt quy hoạch 5 khu vực TOD với quy mô 940 ha, kết hợp mạng lưới metro đang hoàn thiện, định hình một thế hệ cư dân “commuter” sẵn sàng sống tại Đồng Nai, Bình Dương (cũ), Long An (cũ) nhưng di chuyển vào nội đô làm việc mỗi ngày.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, nhấn mạnh thị trường bất động sản có mối liên đới chặt chẽ với hệ thống tài chính - ngân hàng nên các chính sách kiểm soát dòng vốn đầu cơ nói trên không chỉ nhằm hạ nhiệt giá nhà mà còn giảm rủi ro lan sang toàn hệ thống tài chính vĩ mô.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng người mua hiện tại đã thận trọng hơn nhiều so với các giai đoạn trước, ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai đảm bảo, thay vì chạy theo tâm lý đám đông như thời kỳ tăng nóng.

Ngoài ra, sự cộng hưởng giữa đột phá thể chế, đòn bẩy tài chính cho nhà ở xã hội và quy hoạch hạ tầng đồng bộ được kỳ vọng đưa thị trường bất động sản dân cư bước vào một chu kỳ phát triển minh bạch, bền vững và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực .