BĐS công nghiệp cần thay đổi định hướng từ Nhà nước đến chủ đầu tư

Cùng với đó là loạt vấn đề đặt ra về những tác động của bối cảnh, chính sách đến BĐS công nghiệp và làm thế nào để tận dụng những lợi thế sẵn có để làm tiền đề, tạo ra cơ hội phát triển hơn nữa cho thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam? Qua đó, giúp các nhà đầu tư trong và ngoài nước tiếp cận thông tin, quy hoạch quỹ đất tại từng địa phương và chính sách ưu đãi thu hút đầu tư.

Theo báo cáo được đưa ra tại Diễn đàn “Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019: Bối cảnh mới – Chính sách mới – Cơ hội mới”, ông Trần Quốc Trung, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ KH&ĐT cho biết: Đến hết năm 2018, 326 khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX) được thành lập với tổng diện tích hơn 95.600 ha; 251 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn 66.200 ha; Tỉ lệ lấp đầy các KCN đi vào hoạt động đạt 73,9%; 88% KCN đi vào hoạt động có nhà máy xử lý nước thải tập trung.

Nhìn nhận về lĩnh vực BĐS công nghiệp, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá, BĐS công nghiệp đang là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019. Thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển dần trở thành một trong những địa điểm thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Hiện nay, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tập trung ở ba vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam.

Khu vực miền Nam được phát triển đầu tiên và tập trung các ngành công nghiệp truyền thống như cao su, nhựa hoặc các ngành công nghiệp dệt may. Bên cạnh các chính sách được ban hành để thúc đẩy và định hướng phát triển các ngành công nghiệp cốt lõi, sự thu hút của khu vực miền Nam đối với những dự án đầu tư trong nhóm ngành này phần lớn là nhờ vào mạng lưới hiện hữu các khách thuê hoạt động trong ngành cũng như hệ thống hạ tầng hỗ trợ.

Trong khi đó, khu vực miền Bắc thu hút công nghiệp kỹ thuật cao. Khu vực Bắc Bộ đang nổi lên là một trong các khu vực lớn nhất và sôi động nhất cả nước. Điều này xuất phát từ việc Khu tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh là một trong những vùng kinh tế trọng điểm của cả nước. Theo số liệu nghiên cứu của JLL Việt Nam. sẽ có khoảng 18.116 ha đất công nghiệp dự kiến được đưa vào sử dụng tại Vùng từ nay cho đến cuối năm 2020. Mặt khác, cùng với việc nguồn cung phong phú thì nguồn cầu cũng được cải thiện với tỉ lệ lấp đầy ở cả đất và nhà xưởng sẽ vẫn ở mức cao và tăng trưởng nhờ vào nguồn vốn FDI từ giới đầu tư châu Á cùng những nỗ lực cải thiện và khuyến khích đầu tư của Chính phủ.

Còn khu vực miền Trung là khu vực mới phát triển trong thời gian gần đây và vẫn còn non trẻ khi so với khu vực miền Bắc và miền Nam. Do đó, khu vực này sẽ sở hữu nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển khi hai khu vực kinh tế trọng điểm miền Bắc và Nam tiến sang giai đoạn sau.

Ông Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương khẳng định (CIEM): Sức hấp dẫn của BĐS công nghiệp Việt Nam cao hơn mức trung bình của khu vực và tiếp tục được thúc đẩy bởi các yếu tố như: chi phí lao động thấp; giá thuê đất hợp lý; thuế suất thuế nhu nhập doanh nghiệp ưu đãi...

Tuy nhiên, ông Cung cho rằng, sự phát triển của BĐS công  nghiệp Việt Nam cũng còn nhiều những bất cập: Hạ tầng kết nối đa phương tiện thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu  cầu. Mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy, v.v... (vận tải hàng hóa đường bộ chiếm 77% tổng lượng vận chuyển hàng hóa của cả nước). Chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực. Thị trường KCN Việt Nam còn non trẻ - đang trong giai đoạn khởi đầu, hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp.

Nhiều khu công nghiệp tỉ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở các tỉnh miền núi phía bắc và Trung Bộ (như Cao Bằng, Sơn La, Hòa Bình, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Bình Thuận, Ninh Thuận) tỉ lệ này dưới 30%, nguyên nhân chủ yếu là do: Vị trí của các KCN này không thuận lợi, không kết nối tốt với thị trường, nhà cung cấp và hạ tầng giao thông nói chung; giá cho thuê đất quá cao; tính đồng bộ ngay trong nội bộ KCN chưa cao, tỉ lệ KCN có nhà máy xử lý nước thải mới đạt 87,2%; Việc xây dựng mô hình KCN sinh thái hướng tới mô hình KCN bền vững chậm,  hiện mới có 3 KCN của Ninh Bình, Đà Nẵng và Cần Thơ là đối tượng thí điểm mô hình KCN sinh thái

Trong khi tốc độ đô thị hóa cao, nhiều KCN, khu kinh tế nhưng thiếu sự gắn kết giữa các khu này và đô thị hóa. Định hướng và chính sách của Nhà nước đã có, nhưng chưa rõ ràng và chưa đủ mạnh. Do đó, ông Cung nhấn mạnh, BĐS công nghiệp phải thay đổi từ cả định hướng chính sách của Nhà nước và từ phía các nhà đầu tư