Đổi vai nhưng không mất lợi thế

Tại tọa đàm “Siêu đô thị, siêu cơ hội” diễn ra ngày 25/8 trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản 2026, vai trò của Bình Dương trong cấu trúc phát triển mới của TP HCM mở rộng đã được các chuyên gia tập trung phân tích.

Câu hỏi đặt ra là khi Bình Dương không còn giữ vai trò trung tâm hành chính như trước, Thủ Dầu Một và các khu vực khác sẽ được định vị như thế nào trong 10-20 năm tới? Liệu đây có còn là một điểm đến hấp dẫn của dòng vốn bất động sản?

Theo ông Kiều Xuân Phan, đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông, không nên nhìn sự thay đổi chức năng hành chính như một trở ngại đối với Bình Dương. Điều quan trọng hơn là xác định lại vai trò của từng khu vực trong tổng thể một siêu đô thị.

“Siêu đô thị phải là một đô thị đa trung tâm, trong đó mỗi khu vực có một vai trò, một chức năng kinh tế khác nhau. Các khu vực không nên phát triển theo hướng cạnh tranh hay lặp lại chức năng của nhau, mà cần bổ trợ để tạo thành một hệ sinh thái phát triển chung”, ông Phan nói.

Lãnh đạo của Nam Mê Kông cũng cho rằng, Bình Dương đã có nền tảng phát triển rất mạnh về công nghiệp, công nghệ cao, sản xuất và thu hút đầu tư. Đây là những lợi thế không mất đi chỉ vì chức năng hành chính thay đổi.

Trong cấu trúc mới, TP HCM có thể phát huy vai trò trung tâm tài chính, thương mại, đối ngoại và kết nối quốc tế; trong khi Bình Dương tiếp tục dựa trên nền tảng công nghiệp, công nghệ cao, sản xuất và khả năng tạo ra môi trường sống cho người lao động, chuyên gia và cộng đồng dân cư.

Chính sự phân công này, theo ông Phan, có thể giúp hình thành một cấu trúc đô thị đa trung tâm, trong đó các khu vực không cạnh tranh mà bổ trợ lẫn nhau.

Từ góc độ thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng việc Bình Dương không còn là trung tâm hành chính riêng có thể trở thành một điểm cộng.

“Bình Dương không còn trung tâm hành chính riêng, nhưng đã sáp nhập vào TP HCM. Vì vậy, sức hấp dẫn của Bình Dương hiện nay không còn bó hẹp ở trung tâm thành phố mới hay những lợi thế của Bình Dương cũ, mà trở thành một phần trong sức hấp dẫn chung của TP HCM”, bà Dung nhận định.

Theo bà Dung, Bình Dương có thể hưởng sự cộng hưởng từ TP HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu và chính những lợi thế vốn có của khu vực.

Một trong những tín hiệu đáng chú ý được bà Dung đưa ra là mặt bằng giá bất động sản tại Bình Dương đã tăng khoảng 5-20% trong khoảng một năm qua.

Tuy nhiên, chuyên gia CBRE cũng khuyến cáo cần thận trọng với mức tăng này bởi phần lớn vẫn đến từ kỳ vọng của thị trường.

“Đây hoàn toàn là mức tăng dựa trên kỳ vọng. Bởi thực tế, sau khi sáp nhập, thị trường chưa có nhiều thay đổi về mặt vật chất: chưa có công trình mới nào đi vào hoạt động, các tuyến đường kết nối cũng chưa hoàn thiện, nhưng giá đã tăng 5%, 20%. Điều đó cho thấy đây mới là sự tăng trưởng về kỳ vọng, chưa phải tăng trưởng thực”, bà Dung nói.

Từ kỳ vọng đến giá trị thực

Theo bà Dung, những yếu tố hạ tầng như Vành đai 3, các tuyến metro và cao tốc kết nối Bình Dương với TP HCM sẽ đóng vai trò quan trọng.

Chuyên gia CBRE nhận định: “Khi các yếu tố về hạ tầng như Vành đai 3, các tuyến metro và những tuyến cao tốc kết nối Bình Dương với TP HCM được hoàn thiện, việc đi lại thuận lợi hơn thì mức tăng giá trị thực sẽ còn cao hơn rất nhiều”.

Điều này cũng phù hợp với quan điểm của PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, rằng hạ tầng không chỉ nhằm giải quyết nhu cầu đi lại mà phải được xem như công cụ tổ chức lại không gian phát triển.

Bình Dương từng đặt nhiều kỳ vọng vào Thành phố mới. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc enCity, người từng tham gia điều chỉnh quy hoạch Thành phố mới Bình Dương, câu chuyện của khu vực này cần được nhìn từ góc độ năng lực thực thi quy hoạch.

Ông Dũng đánh giá Becamex đã có nỗ lực rất lớn trong phát triển hạ tầng. Các khu công nghiệp được phát triển tốt, tạo nền tảng quan trọng cho quá trình thu hút doanh nghiệp và hình thành hệ sinh thái sản xuất. Tuy nhiên, ông Dũng cho rằng phát triển hạ tầng và phát triển đô thị là hai năng lực khác nhau.

“Becamex là một tổ chức phát triển hạ tầng là chính. Họ rất giỏi trong việc phát triển hạ tầng, và chất lượng hạ tầng rất tốt. Các khu công nghiệp của họ có tỷ lệ lấp đầy cao, rất thành công, trở thành một trong những nhà phát triển công nghiệp hàng đầu Việt Nam. Nhưng năng lực đó và năng lực phát triển đô thị lại là hai câu chuyện khác nhau”, ông phân tích.

Theo ông Dũng, đây là lý do mô hình hợp tác với các nhà phát triển đô thị có thể giúp bổ sung những năng lực còn thiếu, từ phát triển sản phẩm đến tổ chức không gian và vận hành đô thị.

Bởi một đô thị thành công không chỉ cần quy hoạch đẹp hay hạ tầng tốt, mà phải tạo được sức sống. “Làm một bản quy hoạch hay một dự án đã khó, nhưng biến nó thành hiện thực đúng như bản quy hoạch đó còn khó hơn rất nhiều”, ông Dũng nói.

Với Bình Dương, yêu cầu này càng quan trọng khi khu vực đang bước vào một vai trò mới trong cấu trúc TP HCM. Nếu chỉ tiếp tục phát triển dự án bất động sản đơn lẻ, lợi thế về công nghiệp và hạ tầng khó chuyển thành một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quy hoạch mới có thể tạo ra những động lực tăng trưởng với quy mô lớn hơn, nhưng để các cực tăng trưởng thực sự thành công, cần giải quyết đồng thời bài toán dân cư, việc làm và dịch vụ.

“Chúng ta không chỉ tạo dựng một dự án bất động sản mà phải xây dựng cả một hệ sinh thái, bảo đảm điều kiện để đời sống tại đó đáp ứng đầy đủ các nhu cầu thiết yếu”, bà Hương nhấn mạnh.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận, chỉ khi các trung tâm mới có khả năng thu hút người dân về sinh sống thì quy hoạch mới thực sự phát huy hiệu quả.

Đây cũng là quan điểm được ông Kiều Xuân Phan nhấn mạnh khi nói về tương lai của Bình Dương. Theo ông, một đô thị hiện đại không nên được đánh giá bằng khoảng cách địa lý tới trung tâm mà bằng thời gian người dân cần để tiếp cận nơi làm việc và các dịch vụ thiết yếu.

Từ góc nhìn nhà đầu tư, ông cho rằng bất động sản trước hết phải đáp ứng nhu cầu ở thực. “Đối với tôi, nhà trước hết là để ở”, ông Phan nói.

PGS.TS Trần Đình Thiên cũng cảnh báo về nguy cơ đầu cơ làm méo mó thị trường. Theo ông, nếu giá bất động sản quá cao, chi phí nhà ở sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người lao động và doanh nghiệp, đặc biệt tại những khu vực phát triển công nghiệp. Vì vậy, bất động sản không thể tách rời khỏi công nghiệp, việc làm và nhà ở.

Những ý kiến tại tọa đàm cho thấy Bình Dương đang đứng trước một sự thay đổi đáng kể về vai trò. Việc không còn là trung tâm hành chính riêng không đồng nghĩa với việc khu vực này mất đi động lực phát triển.

Ngược lại, khi được đặt trong không gian TP HCM mở rộng, Bình Dương có cơ hội phát huy những lợi thế vốn có về công nghiệp, công nghệ cao, sản xuất, việc làm và hạ tầng. Nhưng để trở thành một cực bất động sản thực sự, khu vực này cần nhiều hơn những kỳ vọng về sáp nhập hay quy hoạch.