Cảnh giác lời hứa ngọt `sẽ ra sổ đỏ, không có sổ đỏ trả lại tiền` khi đầu tư bất động sản

 

Theo Reatimes, vào cuối năm 2018, anh L. có mua một lô đất tại tỉnh Long An với giá 850 triệu đồng (bao gồm trả trước 680 triệu đồng, phần còn lại trả khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức sổ đỏ). Khi làm hợp đồng, chủ đầu tư cam kết với anh L. rằng từ 12-18 tháng sẽ có sổ đỏ, trong trường hợp không có thì chủ đầu tư sẽ trả lại số tiền đã nhận với lãi suất 10%/năm.

 

 

Tuy nhiên, anh L. cho hay, đến nay đã quá hạn 18 tháng nhưng anh vẫn chưa nhận được sổ đỏ. Trong khi đó, giá đất triệu đồng cũng tăng cao nên có lấy lại số tiền gốc 680 triệu và lãi 10%/năm thì cũng không thể mua lô đất khác với giá trị tương đương.

 

Cùng với anh L. vào năm 2019 anh S. cũng mua một lô đất ở TP.HCM với giá 1,2 tỷ đồng của một công ty bất động sản nọ, anh trả trước khoảng 900 triệu, phần còn lại sẽ trả khi nhận sổ. Công ty có cam kết chậm nhất 15 tháng sẽ có sổ đỏ, nếu thời hạn đến mà không có thì công ty sẽ trả lại số tiền trên cùng lãi suất 11%. Tuy nhiên đến nay đã tới hạn 15 tháng mà anh S. vẫn chưa nhận được sổ đỏ, chỉ biết ngồi chờ đợi trong lo lắng.

 

 

Về vấn đề này, theo Cafeland, luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư Tp.HCM) cho hay, việc mua đất chờ ra sổ đỏ và công ty bất động sản cam kết sẽ hoàn trả tiền và khoản lãi cho người mua nếu quá thời hạn không có sổ là điều khá phổ biến trong vài năm gần đây. Đây được coi là một dạng "bẫy" của các công ty bất động sản, dù vậy không phải ai cũng tỉnh táo để nhìn ra sự rủi ro khi mua đất chưa sổ đỏ. Cụ thể:

 

Việt mua đất khi chưa có sổ đỏ thường diễn ra dưới hình thức hợp đồng giấy, hợp đồng viết tay giữa công ty bất động sản và người mua. Đây là hợp đồng không được công chứng, do đó giao dịch này không được thừa nhận theo pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

 

 

Bên cạnh đó, trong trường hợp công ty không ra được sổ đỏ như đã cam kế, họ hứa sẽ trả người mua tiền gốc cũng như lãi suất khiến nhiều người tin rằng đây là cam kết có lợi cho họ. Trên thực tế, trong nhiều trường hợp giá đất thị trường đã tăng cao sau khi quá thời hạn cam kết, số tiền công ty bất động sản trả lại khách hàng sẽ không thể mua được lô đất tương đương. Do đó, đây được coi là thiệt hại về mặt tài chính với người mua, người được lợi là phía công ty khi chiếm dụng được nguồn vốn trong thời gian dài với lãi suất khá tháp.

 

Ngoài ra còn một số trường hợp khác như công ty bất động sản thực sự đã làm được sổ đỏ nhưng lại nhận thấy giá đất thực tế đang tăng cao, và muốn sinh lời. Do đó họ nói dối rằng mình chưa làm được sổ đỏ, đồng thời chỉ trả lại tiền gốc và lãi suất phạt cho khách. Như vậy, họ vừa giữ lại được lô đất, vừa có sổ đỏ và sẽ có cơ hội được bán lại lô đất với giá cao hơn, trong khi người thiệt là khách hàng vừa bị lỗ tiền vừa không có đất. Ngoài ra, khách hàng cũng có thể rơi vào cảnh mất trắng bởi ngay từ đầu công ty bất động sản kia đã có chủ ý lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người mua.

 

 

Người mua cũng cần lưu ý, trong trường hợp chủ đầu tư cố tình chậm làm sổ đỏ, họ có thể bị xử lý hình sự theo Nghị định 91/2019 về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020. Trước đó, tại khoản 4 điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp chủ đầu tư và người mua căn hộ có thỏa thuận khác.

 

Điều 31, Nghị định 91/2019 sẽ tăng mức phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, với trường hợp công ty kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua, thuê mua nhà, công trình,... sẽ bị xử phạt tối đa 1 tỷ đồng. Chủ đầu tư cũng phải khắc phục bằng cách nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê nhà để họ tự nộp hồ sơ làm sổ đỏ theo quy định. Chủ đầu tư phải khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình và đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua, nếu không đảm bảo việc cấp sổ đỏ cho người mua thì phải hoàn trả và bồi thường cho khách hàng.