CBRE: Tốc độ tăng giá nhà ở Hà Nội nhanh hơn nhiều so với TP HCM
Sức mua trên thị trường vẫn rất cao
Phát biểu tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” diễn ra ngày 8/11, ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam nhận định: "Nếu ai làm bất động sản thì sẽ chứng kiến 1 năm có rất nhiều cung bậc cảm xúc. Bản thân tôi làm trong lĩnh vực này đã 10 năm, năm nay cho thấy có rất nhiều biến động, báo động cho một chu kỳ mới".
Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ tại Diễn đàn. Ảnh: Mai Trang
Ông Kiệt nhận định rằng đang có sự đảo chiều giữa thị trường Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tức là trong bối cảnh trước đây, TP HCM luôn đi đầu thị trường về nguồn cung, về giá,... thì trong 9 tháng 2024, thị trường Hà Nội đang có xu hướng phát triển mạnh hơn rất nhiều, đặc biệt là về nguồn cung.
Cụ thể, về nguồn cung, theo thông tin từ CBRE, trong quý III, thị trường Hà Nội có hơn 8.200 sản phẩm mới, đặc biệt là căn hộ. Trong khi TP HCM chỉ có 127 sản phẩm được chào bán ra thị trường. Đây là con số ít nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây tính theo quý tại thành phố này.
"Vấn đề chính trong thị trường BĐS tại TP HCM là yếu tố về nguồn cung và yếu tố này đã diễn ra một khoảng thời gian tương đối dài. Còn nếu như xét về sức mua thì với các năm trước, TP HCM có nguồn cung khá tốt và tốc độ hấp thụ cao", đại diện CBRE cho hay.
Về sức hấp thụ, tại Hà Nội, trong 5-6 năm trước, trung bình các đợt mở bán có tỷ lệ hấp thụ dao động 40 - 50%. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, hầu hết các căn hộ chào bán có mức độ hấp thụ rất cao lên đến 80 - 90%, và đây cũng là một trong những yếu tố phản ánh sự chuyển dịch đầu tư của thị trường bất động sản.
Trong khi đó, tại TP HCM, mặc dù tổng cung trong quý III chỉ có khoảng hơn 120 sản phẩm nhưng mức độ hấp thụ của thị trường đạt đến khoảng gần 2.000 sản phẩm. Nguồn cung ít nhưng mức độ sở hữu nhiều đến từ những dự án được chào bán trước đây.
Theo ông Kiệt, những con số này phản ánh sức mua của thị trường vẫn rất cao trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, đặc biệt là nguồn cung tại TP HCM.
"Thực tế thời điểm hiện tại, CBRE cũng đang triển khai dự án tại quận 2. Sau 3 ngày triển khai, con số đặt chỗ đã lên tới hơn 1.500. Điều này cho thấy mặc dù vấn đề chính là nguồn cung, nhưng sức mua vẫn rất tích cực và nó giữ cho mặt bằng chung duy trì sự ổn định. CBRE đánh giá đây cũng sẽ là yếu tố tạo sức bật cho tương lai, khi nguồn cung trên thị trường được giải toả áp lực", ông Kiệt đánh giá.
Giá thị trường sơ cấp tại Hà Nội gần "đuổi kịp" TP HCM
Cũng theo thống kê của CBRE, mặt bằng giá chung căn hộ ở hai miền Nam - Bắc thời điểm hiện tại có diễn biến khá khác nhau.
Cách đây 3-5 năm, hầu như giá BĐS ở TP HCM sẽ nhỉnh hơn ở Hà Nội khoảng xấp xỉ 20%. Nhưng thời điểm hiện tại, CBRE cho hay mặc dù mặt bằng giá tại TP HCM vẫn cao hơn, đạt 66 triệu/m2, tăng dao động khoảng 4-8% so với cùng kỳ năm trước, nhưng mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội thời điểm này đã đạt 64 triệu/m2.
Như vậy thời điểm hiện tại, khoảng cách giá BĐS Hà Nội và TP.HCM đã được thu hẹp ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp còn khoảng 3% - 4% (tương đương 2 triệu đồng/m2).
Trong khi đó, xét đến tốc độ tăng giá, ở Hà Nội nhanh hơn nhiều so với TP HCM. Mức giá hiện tại của Hà Nội cao hơn 26% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tại TP HCM là 4 - 8%.
“Do vấn đề về nguồn cung nên TP HCM rất khó có dư địa thay đổi. Trong khi Hà Nội nhờ vào nguồn cung ổn định cũng như sự dịch chuyển của rất nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân ra phía Bắc, khiến tốc độ tăng giá rất nhanh. Theo dự báo của CBRE, có thể trong 1-2 quý sắp tới, mặt bằng giá ở thị trường Hà Nội sẽ vượt TP HCM”, ông Kiệt dự báo.
Cũng theo CBRE, thị trường thứ cấp cũng đi theo xu hướng tương tự. Mặt bằng giá thị trường thứ cấp ở TP HCM thời điểm hiện tại nhỉnh hơn Hà Nội một chút. Nhưng nếu thị trường sơ cấp tiếp tục tăng và vượt ngưỡng thì có thể thị trường thứ cấp Hà Nội sẽ vượt TP HCM.
Theo ông Kiệt, Hà Nội có mức độ nguồn cung tốt hơn rất nhiều. Tại TP HCM trong vòng 3 năm trở lại đây phân khúc nhà liền thổ gần như rất ít, có những quý gần như không có. Trong khi ở Hà Nội trong cùng một năm có thể ra hơn 18.000 sản phẩm nhà và biệt thự.
Có sự khác biệt vậy là do Hà Nội có lợi thế khá lớn về mặt quy hoạch hạ tầng, tạo nên một sự kết nối về giao thông khá thuận lợi cho các tỉnh lân cận Hà Nội, qua đó rất nhiều quỹ đất, rất nhiều đại đô thị có quy mô vài trăm hecta được xây dựng, tập trung đầu tư rất lớn. Qua đó nguồn cung sản phẩm nhà liền thổ này đưa ra thị trường và thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư khá nhiều. Điều này phản ánh được cái xu hướng khác biệt giữa hai khu vực Bắc - Nam về sản phẩm nhà liền thổ.
Trong khi đó, tại miền Nam, vấn đề quỹ đất khá khó khăn, dự án có quy mô lớn tương đối ít, nguồn cung sản phẩm các năm trước đã được chào bán ra thị trường. Dung lượng sản phẩm cũng không nhiều.
Dự báo từ nay đến 2024 và sang 2025, đại diện CBRE đánh giá nguồn cung chung cư ở Hà Nội sẽ trội hơn TP Hồ Chí Minh, có thể đạt mức gần 30.000 sản phẩm vào cuối năm nay, gấp 8 lần ở TP HCM với chỉ khoảng 5.000 sản phẩm.
