TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, BĐS trong năm 2018 đã có sự phát triển và ổn định. Tuy nhiên, bước vào năm 2019, ông đưa ra cảnh báo có thể sẽ có bong bóng BĐS, đặc biệt liên quan đến đất nền xung quanh khu công nghiệp, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, cao cấp.

“Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng và cao cấp là phân khúc mà có thể càng ngày nguồn cung càng lớn và lượng cầu không đáp ứng được. Điều này rất dễ xảy ra tình trạng bong bóng. Hiện tại cho thấy, đây là lĩnh vực khá rủi ro”, ông Hiếu nói.

Theo ông Hiếu, khung pháp lý quy định về lĩnh vực này chưa rõ ràng. Các nhà đầu tư hứa hẹn sẽ trả lãi 10-12% cho những nhà đầu tư thứ cấp, tuy nhiên, những cam kết đó rất dễ bị phá vỡ và phát sinh tranh chấp vì thực tế, có không ít vụ tranh tụng tại tòa đã diễn ra. Nhà đầu tư phải hết sức cẩn trọng trước bức tranh được vẽ lên để kêu gọi nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng và cao cấp.

Chính vì phân khúc tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro này, Ngân hàng Nhà nước sẽ áp dụng một số biện pháp, trong đó có quy định tỉ lệ vốn dùng ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ rút từ 45% hiện tại xuống 40%, có nghĩa nguồn vốn cho vay BĐS sẽ hạn chế lại, ông Hiếu nhận định.

Cần có con số cộng dồn để tránh bong bóng

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, hệ số rủi ro của tín dụng kinh doanh BĐS vẫn ở mức 200% và con số này là quá cao khiến nhà đầu tư phải phân bố rất nhiều vốn tự và phải trả chi phí vay gấp đôi mức bình thường. Điều này làm hạn chế quy mô hoạt động của nhà đầu tư.

Theo cách tính của ông Hiếu, tỉ lệ cho vay BĐS nói chung (cả kinh doanh và tiêu dùng) tại Việt Nam đang lên tới khoảng 20% thay vì 8% từ thông tin của Ngân hàng Nhà nước.

“Nếu nhìn thấy 8% phản ánh tỉ lệ cho vay BĐS thì nhà đầu tư hoàn toàn yên tâm. Tuy nhiên, khi con số này lên tới 20% thì tác động xấu tới cả người tiêu dùng và nhà đầu tư trên lĩnh vực BĐS là rất lớn. Nếu không cộng dồn để thấy rõ thêm phần tín dụng tiêu dùng BĐS (mua nhà, xây nhà) để có con số thực thì nhà đầu tư sẽ không thể thấy nguy cơ bong bóng mà tránh”, ông Hiếu chia sẻ.

Đây cũng là lý do ông Hiếu đưa ra khuyến nghị Ngân hàng Nhà nước, bên cạnh tín dụng cho vay BĐS hiện ở mức rất thấp khoảng 8%, nên cộng thêm phần tín dụng tiêu dùng BĐS. Ngân hàng Nhà nước cần quan tâm tới vấn đề này khi tính tỉ lệ phần trăm cho vay.