Cocobay vỡ trận và bài học cho thị trường bất động sản

Thời gian gần đây, thông tin dự án Cocobay (Đà Nẵng) phải chính thức gửi thông báo đến khách hàng về việc chấm dứt chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận 12% trong vòng tám năm đã dấy lên nhiều lo ngại đối với phân khúc condotel (căn hộ khách sạn) vốn đang khá trầm lắng. Thậm chí, nhiều người lo ngại việc ngừng cam kết chi trả lợi nhuận của Cocobay sẽ gây ra hiệu ứng đổ vỡ dây chuyền cho rất nhiều dự án condotel hiện hữu khác trên thị trường, đặc biệt là những dự án có mức cam kết cao tương tự.

Liên quan đến dự án Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" cam kết lợi nhuận khủng, bên lề Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên 2019 lần thứ 2, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia về vấn đề này.

Thưa ông, mới đây Cocobay (Đà Nẵng) phải chính thức gửi thông báo đến khách hàng về việc chấm dứt chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận 12% trong vòng tám năm. Ông nhìn nhận thế nào về cam kết lợi nhuận mà Cocobay Đà Nẵng đưa ra cho nhà đầu tư?

 Ông Lê Xuân Nghĩa: Việc cam kết lợi nhuận ở đây vốn là hợp đồng dân sự, là thỏa thuận song phương dựa trên luật quy định về hợp đồng. Còn chi tiết của hợp đồng do hai bên thỏa thuận. Cho nên khó có thể đưa vụ kiện này ra tòa hình sự. Còn tòa dân sự thì được, vì anh gây thiệt hại cho tôi thì tôi sẽ kiện anh.

Nhưng điều quan trọng hơn, việc này đã cho thị trường bài học rất lớn, kể cả chủ đầu tư và các nhà phát triển dự án. Rằng chúng ta quá ảo tưởng về thị trường nghỉ dưỡng condotel dài hạn mà không tính đến sức nóng có tính chất chu kỳ của thị trường này.

Thứ nữa, đây cũng là bài học uy tín đối với các nhà phát triển thị trường bất động sản. Chúng ta cam kết với nhà đầu tư cái gì thì phải nghiên cứu kỹ, thực hiện đúng và cam kết dài hạn. Khi đã đưa vào trong hợp đồng thì phải đảm bảo cam kết này mang tính dài hạn, ít nhất là trung hạn. Đằng này mới được 1-2 năm đã vỡ cam kết, sau đó lại quay ra trách móc nhà đầu tư thiếu cơ sở pháp lý…

Đây là vấn đề đáng tiếc, làm thị trường mất uy tín nghiêm trọng, làm ngành bất động sản mang tiếng xấu, kìm hãm sự phát triển. Và những ai đang “lăm le” đi vào thị trường này sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn đầu tư. Do đó, để gỡ bí cho chuyện này thì nên để cho thị trường gỡ, chứ pháp lý không gỡ được. Trong thị trường bất động sản nói riêng, thị trường nói chung, vấn đề bội tín sẽ có cái giá rất đắt.

 Hiện nhiều người đang lo ngại việc ngừng cam kết chi trả lợi nhuận của Cocobay sẽ gây ra hiệu ứng đổ vỡ dây chuyền cho rất nhiều dự án condotel. Vậy theo đánh giá của ông thì việc này có tạo ra sự vỡ trận của các dự án khác trong tương lai?

Ông Lê Xuân Nghĩa: Chúng tôi đang rất lo ngại như vậy. Hiện dự án condotel lớn ở Vân Đồn, Quảng Ninh, Đà Nẵng… đều đang rất lo ngại. Thứ nhất bởi tiềm lực tài chính của các nhà phát triển dự án không phải là mạnh để có thể vượt qua được khúc đi xuống của chu kỳ kinh tế này.

Thứ hai, quỹ tín dụng ngân hàng hạn chế cũng đồng nghĩa tiền của nhà đầu tư cũng giảm sút, kỳ vọng thị trường cũng giảm sút. Điều này rơi vào điểm nghẽn cực kỳ khó khăn cho các nhà phát triển dự án loại này trong tương lai gần. Còn trong dài hạn, đây là bài học cho các nhà làm dự án, họ nên tính toán xây dựng dự án của mình theo hướng nào.

Trong khi đó, ở các nước ít khi xảy ra chuyện như vậy, không bao giờ có chuyện họ cầm tiền trước của nhà đầu tư rồi mới xây dựng dự án. Mà dự án phải hoàn chỉnh, người mua chỉ vào khi đã cầm chìa khóa trong tay để ở, để mua hay cho thuê, chứ không có chuyện người mua phải bỏ tiền ra trước. Đến lúc đó, nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư rất sòng phẳng, không ai nợ ai. Cả hai chỉ có điểm chung là cùng nợ ngân hàng để mua dự án đó. Như thế những rủi ro về đạo đức, pháp lý sẽ giảm hẳn.

Còn ở Việt Nam, chúng ta cầm tiền trước với những cam kết lợi nhuận cùng những rủi ro rất lớn. Nên các nhà đầu tư trong tương lai cũng nên suy nghĩ lại cách bỏ tiền ra trước khi nhà mới bắt đầu có móng. Đây là rủi ro lớn.

Ngược lại, các chủ đầu tư cũng phải xem lại. Bởi từ giờ các nguồn mà nhà đầu tư bỏ ra trước cho dự án sẽ ngày càng giảm. Do đó, chủ đầu tư phải tính toán có nguồn tài trợ vững chắc từ phát hành trái phiếu công ty và từ ngân hàng.

Xin cảm ơn ông!