Trong báo cáo cập nhật công bố mới đây, CTCP Chứng khoán Vietcap (Vietcap) đánh giá, thị trường nhà ở sơ cấp diễn biến kém khả quan với doanh số bán hàng thấp và ít đợt mở bán mới từ đầu năm 2023 đến nay.

Trong quý I/2023, các doanh nghiệp bất động sản như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh và DIC Corp có kết quả kinh doanh tương đối thấp cả về doanh số bán hàng và lợi nhuận; ngoại trừ Vinhomes đạt lợi nhuận cao do được hỗ trợ bởi ghi nhận doanh số bán buôn tại Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Tổng doanh thu bán hàng của Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh trong quý I/2023 giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống còn 16.800 tỷ đồng, theo thống kê của Vietcap. Nếu loại trừ doanh số bán buôn của VHM, tổng doanh số bán lẻ giảm 54% so với cùng kỳ, phản ánh số lượng giao dịch thấp trên thị trường sơ cấp.

Tuy nhiên, nhóm phân tích dự báo doanh số bán hàng của các doanh nghiệp này sẽ phục hồi dần từ nửa cuối năm 2023, nhờ niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới được cải thiện, thúc đẩy doanh số bán tại các dự án đã mở bán.

Trong ngắn hạn, Vietcap cho rằng việc mở bán dự án mới không thể nhanh chóng diễn ra trong nửa cuối năm 2023 do các vướng mắc pháp lý hiện có (xác định giá đất và/hoặc điều chỉnh quy hoạch tổng thể) và công tác chuẩn bị mở bán cần nhiều thời gian hơn. Nhóm phân tích dự báo tổng doanh số bán hàng trong năm 2023 của VHM, NLG, KDH và DXG tiếp tục giảm nhưng sẽ bật tăng vào năm 2024.

Thông tin tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2023 diễn ra hồi cuối tháng 4, lãnh đạo Vinhomes cho biết, dự án Vinhomes Ocean Park 2 có 12.600 căn thấp tầng, đã bán khoảng 9.000 căn. Còn Vinhomes Ocean Park 3 có 8.500 căn thấp tầng và đã bán khoảng 2.000 căn. Doanh nghiệp đặt mục tiêu sẽ bán hết hai dự án này trong năm 2023-2024. Vinhomes kỳ vọng năm 2023 doanh số bán hàng theo hợp đồng sẽ tăng lên 80.000-90.000 tỷ đồng.

Đại diện Nam Long hồi tháng 4 cũng chia sẻ, trong kịch bản thận trọng nhất, doanh nghiệp hướng đến doanh số bán hàng đạt 9.400 tỷ đồng trong năm nay, dựa trên cơ sở tình hình kinh tế không xấu hơn mà đi ngang, sau đó hồi phục và tăng trưởng vào cuối 2023, đầu 2024. Ở kịch bản tích cực hơn, có thể doanh số sẽ cao hơn 20-30% so với mức thận trọng.

Còn theo thông tin từ Chủ tịch Đất Xanh nêu tại ĐHĐCĐ 2023 diễn ra hồi tháng 5, hiện nay, các dự án của doanh nghiệp gần như đã bán hết, đặc biệt như Opal Boulevard (Bình Dương) đã hoàn thành bàn giao nhà. Dự án Opal Skyline (Bình Dương) sẽ bàn giao trong quý III-IV năm nay. Một số dự án khác nếu còn sản phẩm sẽ tiếp tục được đưa ra để bán.

Với Khang Điền, lãnh đạo công ty tiết lộ hồi cuối tháng 4 cho hay, tình hình bán hàng tại dự án The Classia tiếp tục khả quan trong những tháng đầu năm 2023 với giao dịch thành công khoảng 50 sản phẩm, nâng tỷ lệ bán hàng tính đến hiện tại lên khoảng 80%. Liên quan đến dự án The Privia có quy mô hơn 1.000 căn hộ, hiện nay dự án đã có giấy phép xây dựng và đã được xây đến tầng 4. Công ty đang hoàn thiện thủ tục pháp lý để mở bán vào quý III/2023 và tự tin việc mở bán thành công.

Theo đánh giá của Chứng khoán VNDirect đánh giá, rủi ro thanh khoản của các chủ đầu tư địa ốc vẫn ở mức cao nhưng thời điểm khó khăn nhất đã qua.

Cụ thể, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp bất động sản đã giảm bớt phần nào khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.

Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn trong các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi điều kiện thị trường.

Nhóm phân tích cho rằng rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng (tăng 3% so với cùng kỳ) trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng (tăng 16% so với cùng kỳ) trong năm 2024.

Song song với đó, các doanh nghiệp vẫn đang nỗ lực giảm đòn bẩy tài chính. Theo số liệu tổng hợp của VnDirect, các nhà phát triển bất động sản đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao. Ước tính của VnDirect dựa trên BCTC của 210 doanh nghiệp phát triển bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) giai đoạn 2006 - quý I/2023.

Theo đó, tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước của mẫu nghiên cứu lần lượt giảm 1,3% và 5% so với đầu năm. Điều này là dễ hiểu trước tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng trong diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản hiện tại cũng có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản trong 2011-2013.

Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Đáng chú ý, các hệ số về khả năng thanh toán và thanh khoản đang được cải thiện nhẹ trong quý 1/2023.