FDI tăng tốc, bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi

Lũy kế 9 tháng năm 2026, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mạnh bất chấp những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tổng vốn FDI đăng ký vượt 50 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, vốn FDI thực hiện ước đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1% và là mức cao nhất trong 9 tháng đầu năm của 5 năm trở lại đây.

Đáng chú ý, vốn đăng ký mới tăng mạnh trong các tháng 3, 7 và 9, cho thấy sức hút của môi trường đầu tư Việt Nam vẫn được duy trì trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động.

Cả ba cấu phần vốn FDI đăng ký đều ghi nhận mức tăng đáng kể. Trong đó, vốn đăng ký cấp mới đạt gần 29 tỷ USD, tăng 236% so với cùng kỳ; vốn đăng ký điều chỉnh tăng thêm khoảng 14 tỷ USD, tăng 125%; còn vốn góp và mua cổ phần đạt gần 7 tỷ USD, tăng 144%.

Theo đánh giá của Chứng khoán Shinhan (SSV), dòng vốn FDI đang có xu hướng tập trung vào các địa phương có lợi thế về hạ tầng sản xuất và khả năng thu hút các ngành công nghệ cao.

Bên cạnh dòng vốn ngoại, tiến độ giải ngân đầu tư công cũng ghi nhận chuyển biến tích cực. Theo Bộ Tài chính, đến ngày 30/9/2026, tổng vốn đầu tư công giải ngân đạt 642.962 tỷ đồng, tăng 46% so với cùng kỳ và tương đương 62,9% kế hoạch được Thủ tướng Chính phủ giao.

Dù vậy, việc hoàn thành mục tiêu giải ngân 100% kế hoạch năm vẫn là thách thức. Biến động địa chính trị có thể khiến chi phí vật liệu xây dựng tăng, nguồn cung gián đoạn và gây khó khăn trong huy động nhân công. Để thúc đẩy tiến độ trong quý IV/2026, Bộ Tài chính dự kiến áp dụng cơ chế chấm điểm kết quả giải ngân từ kỳ báo cáo tháng 10, qua đó tăng trách nhiệm của các bộ, ngành và địa phương.

Về nguồn cung, CBRE dự báo diện tích đất khu công nghiệp được bổ sung trong năm 2026 đạt khoảng 664 ha tại miền Bắc và 1.012 ha tại miền Nam. Tại miền Bắc, nguồn cung tập trung chủ yếu ở Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên và Hải Dương; trong khi miền Nam tập trung tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh.

Giá thuê đất khu công nghiệp được dự báo tăng nhẹ trong năm 2026, nhờ kỳ vọng dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng và căng thẳng địa chính trị, thuế quan hạ nhiệt. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến duy trì ở mức cao, lần lượt đạt 80% tại miền Bắc và 84% tại miền Nam.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn, nguồn cung dự kiến tiếp tục mở rộng. CBRE ước tính nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 526.000 m² tại miền Bắc và 912.000 m² tại miền Nam. Đối với nhà kho xây sẵn, nguồn cung tương ứng đạt khoảng 363.000 m² và 133.000 m².

Nhu cầu thuê được kỳ vọng duy trì ổn định, qua đó hỗ trợ giá thuê và tỷ lệ hấp thụ tăng nhẹ. SSV kỳ vọng giá thuê có thể tăng khoảng 2–3% mỗi năm.

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất định và thương mại điện tử tiếp tục phát triển, phân khúc nhà xưởng, nhà kho xây sẵn được đánh giá có lợi thế nhờ chi phí đầu tư ban đầu thấp và khả năng đáp ứng linh hoạt nhu cầu thuê của doanh nghiệp.

Theo SSV dòng vốn FDI được dự báo tiếp tục phân hóa, ưu tiên các địa phương có hệ sinh thái sản xuất phát triển và lợi thế thu hút công nghệ cao như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Thái Nguyên và TP.HCM.

BCM, KBC, IDC và SZC được khuyến nghị theo dõi

Đối với Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC, BCM), động lực tăng trưởng lợi nhuận trong nửa cuối năm 2026 được kỳ vọng đến từ việc khai thác quỹ đất tại KCN Cây Trường, quy mô 700 ha, và KCN Bàu Bàng mở rộng giai đoạn 2, quy mô 380 ha.

Các khu công nghiệp này dự kiến bắt đầu đóng góp doanh thu sau khi hoàn tất việc xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan.

Theo SSV, Đại hội đồng cổ đông ngày 25/6/2026, BCM đã thông qua chiến lược phát triển giai đoạn 2026–2030 với tổng mức đầu tư khoảng 127.297 tỷ đồng, tập trung vào hạ tầng giao thông, khu công nghiệp thế hệ mới, công nghệ số, năng lượng tái tạo và phát triển đô thị. Trong đó, BCM dự kiến góp 12.234 tỷ đồng vào các dự án hạ tầng giao thông.

Bên cạnh kế hoạch đầu tư, định hướng giảm tỷ lệ sở hữu Nhà nước từ 95,44% xuống khoảng 65% và kế hoạch IPO các công ty thành viên được kỳ vọng mở rộng dư địa huy động vốn, hỗ trợ triển khai các dự án trong dài hạn.

SSV dự báo doanh thu năm 2026 của BCM đạt 7.162 tỷ đồng, tăng 3% so với năm trước; LNST thuộc về công ty mẹ đạt 3.643 tỷ đồng, tăng 4%. Tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận dự kiến tập trung chủ yếu trong 6 tháng cuối năm, gắn với thời điểm ghi nhận doanh thu từ quỹ đất mới.

Về định giá, SSV đưa ra giá mục tiêu 65.000 đồng/cổ phiếu BCM. Các chỉ số ROA và ROE dự kiến lần lượt đạt 3,2% và 8,85%, trong khi P/E và P/B ước đạt 21,11 lần và 1,88 lần trong 12 tháng tới.

Với Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), triển vọng tăng trưởng được hỗ trợ bởi kế hoạch mở rộng diện tích cho thuê đất công nghiệp và khả năng ghi nhận doanh thu từ các dự án bất động sản đô thị.

SSV dự báo diện tích đất khu công nghiệp cho thuê của KBC đạt khoảng 160 ha trong năm 2026 và 190 ha trong năm 2027. Các dự án đóng góp chủ yếu gồm Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung, cụm công nghiệp Hưng Yên và Tràng Duệ 3. Trong năm 2027, nguồn thu có thể được bổ sung từ các dự án mới như Kim Thành 2, Quế Võ 2 mở rộng và Bình Giang.

Bên cạnh mảng khu công nghiệp, khu đô thị Tràng Cát được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng mới khi bắt đầu ghi nhận doanh thu mở bán, với diện tích dự kiến đóng góp khoảng 10 ha trong năm 2026.

Theo dự phóng của SSV, doanh thu KBC đạt khoảng 11.158 tỷ đồng trong năm 2026, tăng 67% so với năm trước, và 15.105 tỷ đồng trong năm 2027, tăng 35%. LNST tương ứng đạt 3.167 tỷ đồng và 4.908 tỷ đồng, tăng lần lượt 42% và 55%.

Với triển vọng này, SSV đưa ra giá mục tiêu 38.500 đồng/cổ phiếu KBC. ROA và ROE dự kiến lần lượt đạt 1,63% và 4,63%; P/E ở mức 20,86 lần và P/B ở mức 0,96 lần trong 12 tháng tới.

Tổng Công ty IDICO (mã IDC) được kỳ vọng duy trì kết quả kinh doanh tích cực nhờ mở rộng quỹ đất khu công nghiệp. Trong năm 2025, doanh nghiệp bổ sung gần 971 ha quỹ đất, nâng tổng diện tích đất sẵn sàng cho thuê lên khoảng 1.352 ha.

Trong thời gian tới, KCN Tân Phước 1, đã hoàn tất giải phóng mặt bằng giai đoạn 1, dự kiến bắt đầu mở bán từ quý IV/2026. KCN sinh thái Vinh Quang có thể đóng góp doanh thu từ cuối năm 2026 hoặc năm 2027. Trong khi đó, KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng và KCN Phú Long đang được đẩy nhanh thủ tục pháp lý, hướng tới triển khai cho thuê từ năm 2027.

SSV dự báo doanh thu IDC năm 2026 đạt 8.990 tỷ đồng, tăng 5% so với năm trước, với diện tích đất khu công nghiệp cho thuê khoảng 105 ha. LNST thuộc về công ty mẹ dự kiến đạt 2.001 tỷ đồng, tăng 3%. Băm 2027, doanh thu được dự báo tăng lên 10.504 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 17%; LNST đạt 2.103 tỷ đồng, tăng 5%.

Trên cơ sở triển vọng kinh doanh và quỹ đất hiện hữu, SSV đưa ra giá mục tiêu 44.100 đồng/cổ phiếu IDC. ROA dự kiến đạt 9,48%, ROE đạt 32,74%; P/E và P/B lần lượt ở mức 6,46 lần và 2,07 lần trong 12 tháng tới.

Đối với Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC), triển vọng thu hút đầu tư tại KCN Châu Đức có thể được hỗ trợ bởi việc Cảng hàng không quốc tế Long Thành dự kiến đi vào khai thác thương mại cuối năm 2026 và kế hoạch mở rộng cảng Cái Mép. Các dự án hạ tầng này được kỳ vọng tăng cường kết nối logistics, qua đó nâng sức hấp dẫn của khu công nghiệp đối với nhà đầu tư FDI.

Ngoài hoạt động cho thuê đất công nghiệp, mảng bất động sản dân dụng cũng có thể đóng góp thêm nguồn thu thông qua dự án Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước, cùng hoạt động bán và cho thuê nhà ở xã hội.

Dù triển vọng dài hạn được hỗ trợ bởi hạ tầng và nhu cầu đầu tư, SSV dự báo kết quả kinh doanh của SZC trong năm 2026 sẽ giảm đáng kể. Doanh thu thuần ước đạt 522 tỷ đồng, giảm 52% so với năm trước; diện tích đất khu công nghiệp cho thuê duy trì ở mức 45 ha, trong khi giá thuê dự kiến tăng 5–8%. LNST được dự báo đạt 76 tỷ đồng, giảm 75%.

Năm 2027, doanh thu thuần có thể phục hồi lên 581 tỷ đồng, tăng 11%, còn LNST đạt 97 tỷ đồng, tăng 27%. Về định giá, SSV đưa ra giá mục tiêu 30.200 đồng/cổ phiếu SZC. ROA và ROE dự kiến lần lượt đạt 1,92% và 5%; P/E ở mức 19,51 lần và P/B ở mức 0,97 lần trong 12 tháng tới.