Cô Annie Ji, 36 tuổi, sống ở Thành Đô (Trung Quốc) đã phải trải qua nhiều đêm mất ngủ vì mất khả năng trả nợ vay thế chấp cho căn hộ mua năm 2019 với giá 1,4 triệu nhân dân tệ. Cách đó gần nửa vòng trái đất, bà Mary Merenda, 63 tuổi, sống ở bang Pennsylvania, Mỹ, cũng đối mặt nguy cơ mất nhà vì không đủ tiền đóng thuế bất động sản.

Một người sống ở quốc gia mà giá nhà ước tính đã giảm khoảng 40% trong giai đoạn 2021 - 2025. Người còn lại sống ở nơi giá nhà tăng gần 37% trong cùng giai đoạn, theo chỉ số giá nhà quốc gia Mỹ S&P Cotality Case-Shiller. Dù nguyên nhân hoàn toàn khác nhau, cả hai đều đứng trước cùng một nguy cơ: bị tịch biên nhà.

Gốc rễ vấn đề

Để hiểu rõ bản chất vấn đề, trước tiên cần nhìn vào điểm khác biệt cốt lõi giữa hai cuộc khủng hoảng. Tại Trung Quốc, cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ sự sụp đổ của giá bất động sản. Sau khi Bắc Kinh siết chặt đòn bẩy nợ trên thị trường bất động sản, giá nhà bước vào chu kỳ giảm kéo dài từ năm 2021.

Theo UBS, giá nhà trên toàn quốc đã giảm khoảng 40% trong giai đoạn 2021 - 2025. Hệ quả là nhiều căn nhà hiện có giá trị thấp hơn dư nợ vay, tức rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu (negative equity). Bloomberg Intelligence ước tính tổng dư nợ thế chấp rơi vào tình trạng này đã lên tới hàng trăm tỷ nhân dân tệ.

UBS dự báo đến năm 2027 sẽ có khoảng 3,3 triệu căn nhà rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu, kéo theo khoản lỗ khoảng 232 tỷ nhân dân tệ (33,7 tỷ USD) đối với các khoản vay thế chấp và vay kinh doanh được bảo đảm bằng nhà ở.

Cuộc khủng hoảng tại Mỹ lại mang một diện mạo khác. Giá nhà trên toàn quốc đã tăng mạnh kể từ đại dịch COVID-19, do tình trạng thiếu hụt nguồn cung dai dẳng và môi trường lãi suất siêu thấp từ đầu năm 2020 đến nửa đầu năm 2022.

Nhờ giá nhà tăng mạnh, phần lớn những người mua nhà trước năm 2020 vẫn chưa rơi vào tình trạng giá trị căn nhà thấp hơn dư nợ vay. Bởi vậy, số bất động sản bị nộp đơn tịch thu trong quý I/2026 - gần 119.000 căn - tuy cao hơn 26% so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn khủng hoảng tài chính năm 2008.

Nhưng nếu phân tích kỹ hơn các con số, một vấn đề đáng lo ngại sẽ hiện ra. Sự gia tăng tịch thu nhà không phải kết quả của việc cho vay thiếu thận trọng hoặc các công cụ tài chính phức tạp như năm 2008, mà là do các khoản phí thường nhật.

Tại Mỹ, chi phí này bao gồm tiền trả nợ vay thế chấp, thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì và sửa chữa. Theo Intercontinental Exchange và Angi, tổng các khoản chi tăng từ khoảng 20.000 USD năm 2019 lên 28.500 USD năm 2025, nhanh hơn tốc độ lạm phát. Nhiều khu dân cư còn đặt ra phí hội chủ sở hữu (HOA) khoảng 5.040 USD mỗi năm, theo Realtor.com.

Trong khi đó, thu nhập trung vị của một hộ gia đình Mỹ vào khoảng 83.730 USD, theo Cục Thống kê Dân số Mỹ. Điều đó đồng nghĩa chỉ riêng chi phí sở hữu nhà đã chiếm khoảng 34% ngân sách hộ gia đình.

Vì vậy, nhiều gia đình dễ rơi vào cảnh chậm trả hoặc mất khả năng thanh toán nếu thu nhập đột ngột giảm hoặc họ gặp phải biến cố.

Đó cũng là hoàn cảnh của bà Mary Merenda. Sau khi chồng qua đời, bà chậm đóng thuế bất động sản và phải hủy bảo hiểm nhà để tiết kiệm chi phí. Với khoản trợ cấp An sinh Xã hội khoảng 12.000 USD mỗi năm, riêng thuế bất động sản đã chiếm gần một nửa thu nhập của bà.

Tình cảnh bế tắc

Một điểm chung đáng buồn giữa các chủ nhà tại Trung Quốc và Mỹ là khó khăn của họ nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng.  

Trung Quốc đến nay vẫn chưa công bố gói giải cứu đủ lớn để giúp thị trường bất động sản phục hồi rõ rệt. UBS dự báo giá nhà có thể tiếp tục giảm đến năm 2027, đồng nghĩa tình trạng âm vốn chủ sở hữu sẽ còn kéo dài.

Ở Mỹ, dù thị trường bất động sản đang chững lại, nhiều chi phí liên quan đến sở hữu nhà vẫn được dự báo tiếp tục tăng. Giá nhà neo cao khiến thuế bất động sản khó giảm, trong khi phí bảo hiểm tiếp tục chịu áp lực từ thiên tai và chi phí bồi thường gia tăng. Chi phí sửa chữa cũng tăng theo giá vật liệu và tình trạng thiếu lao động.

Dù nguyên nhân khác nhau, cả hai cuộc khủng hoảng đều dẫn chủ nhà vào cùng một chiếc bẫy: rất khó thoát khỏi các khoản nợ phát sinh từ việc sở hữu nhà.

Tuy nhiên, chủ nhà Mỹ vẫn có một "lối thoát" mà người Trung Quốc gần như không có. Tùy quy định từng bang, người bị tịch thu nhà vẫn có thể phải thanh toán phần nợ còn thiếu nếu giá bán nhà không đủ trả khoản vay. Tuy nhiên, họ còn có cơ chế phá sản cá nhân để xóa bỏ nghĩa vụ nợ tồn đọng.

Trung Quốc lại chưa có hệ thống phá sản cá nhân trên phạm vi toàn quốc. Nếu căn nhà bị bán không đủ trả nợ, người vay vẫn phải tiếp tục gánh khoản nợ còn lại.

Điều đó đặc biệt đáng lo ngại trong bối cảnh chưa đến 25% số bất động sản bị tịch thu được đấu giá thành công trong năm 2025, theo China Index Holding. Khi giá bán thấp hơn dư nợ, người vay khó có cơ hội "làm lại từ đầu". Họ có thể bị ghi nhận tín dụng xấu, bị phong tỏa tiền gửi và tiếp tục bị truy đòi từ các khoản thu nhập trong tương lai. Ngôi nhà có thể mất đi, nhưng khoản nợ vẫn còn.

Đó cũng là tình cảnh của cô Annie Ji. Đại diện ngân hàng từng khuyên cô bán căn hộ để giảm gánh nặng nợ. Tuy nhiên, sau khi tham khảo giá thị trường, cô phát hiện các căn hộ tương tự đang được rao bán thấp hơn khoảng 13% so với dư nợ còn lại. Cuối cùng, cô quyết định tiếp tục giữ căn nhà vì đó vẫn là lựa chọn ít thiệt hại nhất.

"Căn hộ của tôi đang trở thành một tài sản độc hại. Tôi chưa từng nghĩ rằng việc mua nhà lại có thể đẩy mình vào tình cảnh như hiện nay", cô nói.

Phản ứng chính sách: Trì hoãn hay để thị trường tự điều chỉnh?

Cách các nhà hoạch định chính sách phản ứng với cuộc khủng hoảng phản ánh sự khác biệt giữa hai hệ thống tài chính.

Tại Trung Quốc, ưu tiên của Bắc Kinh là ngăn chặn một làn sóng tịch biên quy mô lớn. Theo nguồn tin của Bloomberg, một số ngân hàng đã âm thầm triển khai biện pháp hỗ trợ như giảm lãi suất, cho phép người vay chỉ trả lãi hoặc tạm hoãn cả gốc lẫn lãi.

Sau khi cô Annie Ji bỏ lỡ một kỳ thanh toán vào giữa năm 2025, Bank of China cho phép cô chỉ trả lãi trong tối đa hai năm, giúp giảm gần một nửa khoản thanh toán hàng tháng. Vài tháng sau, ngân hàng tiếp tục đề nghị hoãn cả gốc lẫn lãi thêm 6 tháng.

Song song với đó, nhiều tòa án cũng giảm tốc độ tiến độ thụ lý hồ sơ liên quan tới những căn nhà âm vốn chủ sở hữu.

Bắc Kinh muốn tránh vòng xoáy từng xảy ra tại Mỹ năm 2008: Người vay bỏ nhà, ngân hàng ồ ạt bán tài sản, giá nhà tiếp tục lao dốc và kéo theo thêm nhiều vụ vỡ nợ. Tuy nhiên, nếu giá bất động sản không phục hồi, chiến lược này cuối cùng cũng chỉ là đẩy vấn đề sang tương lai.

Tại Mỹ, chính phủ hầu như chưa triển khai các biện pháp can thiệp nào vì số vụ tịch biên vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn khủng hoảng năm 2008.

Cách tiếp cận trên phản ánh quan điểm để cơ chế thị trường tự điều chỉnh thay vì can thiệp nhằm duy trì giá nhà hoặc trì hoãn quá trình xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cảnh báo chiến lược này cũng đi kèm rủi ro. Trong bối cảnh chi phí sở hữu nhà gia tăng, ngày càng nhiều hộ gia đình có thể rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán nếu thu nhập suy giảm hoặc phát sinh những cú sốc tài chính ngoài dự kiến.

Khó có thể khẳng định phản ứng chính sách của nước nào vượt trội hơn. Trung Quốc đang cố gắng “câu giờ” để ngăn khủng hoảng lan rộng trong hệ thống tài chính, còn Mỹ chấp nhận để thị trường tự điều chỉnh, đồng nghĩa với việc một bộ phận hộ gia đình phải gánh chịu tác động trước.

Điểm chung của cả hai nước là cho đến nay vẫn chưa có chính sách nào giải quyết nguyên nhân cốt lõi của làn sóng tịch biên nhà.