Những nội dung này được công bố tại hội thảo “Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực” do Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 16/7 tại TP HCM.

Theo báo cáo của VARS IRE, trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, tính chung 6 tháng đầu năm, tổng lượng sản phẩm mở bán đạt khoảng 98.000 căn, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng khoảng 40%.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những khu vực hưởng lợi từ các công trình hạ tầng giao thông đang được triển khai. Tuy nhiên, tốc độ cải thiện nguồn cung vẫn chưa đồng nghĩa với việc thị trường đã giải quyết được tình trạng lệch pha cung - cầu. 

Trong quý II, căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới. Đáng chú ý, căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp chiếm 37%, trong khi căn hộ trung cấp chỉ còn khoảng 18%. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục gần như vắng bóng trên thị trường.

Theo báo cáo, 6 tháng đầu năm, căn hộ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung với khoảng 70% tổng lượng sản phẩm mở bán. Nhóm thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 30%, tương đương khoảng 22.000 sản phẩm, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 45%, tăng 6 điểm phần trăm; căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm 33%, tăng 5 điểm phần trăm. Ngược lại, căn hộ trung cấp chỉ còn khoảng 22%, giảm 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.

VARS IRE cho rằng, áp lực từ chi phí đất đai, tài chính và xây dựng, cùng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án, đang khiến nhiều chủ đầu tư định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Trong khi đó, nguồn cung trung cấp ngày càng thu hẹp khi nhiều dự án tại các địa phương thuộc vùng TP HCM mở rộng cũng được nâng cấp và chuyển hướng sang phân khúc cao cấp.

Xét theo khu vực, miền Bắc và miền Nam tiếp tục là hai cực tăng trưởng chính của thị trường. Trong quý II, miền Bắc chiếm khoảng 50% tổng nguồn cung mở bán mới, chủ yếu đến từ Hà Nội; miền Nam chiếm khoảng 41%, tập trung tại vùng TP HCM mở rộng và các đại dự án quy mô lớn. Miền Trung chiếm khoảng 9%.

Tính chung 6 tháng đầu năm, miền Bắc chiếm khoảng 44% nguồn cung, miền Nam 37% và miền Trung khoảng 18%. Diễn biến này cho thấy không gian phát triển của thị trường đang tiếp tục mở rộng, đặc biệt tại những khu vực có hạ tầng giao thông được đầu tư và kết nối ngày càng tốt hơn.

Nguồn cung cũng ngày càng tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực tài chính, pháp lý và khả năng triển khai dự án. 

Ở phía cầu, nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn tiếp tục là động lực chính của thị trường. Người mua ngày càng quan tâm đến giá bán, chính sách vay vốn, pháp lý, tiến độ triển khai, chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong ngắn hạn. 

Tại Hội thảo, các chuyên gia cho rằng, dòng tiền đang chuyển từ xu hướng “đón sóng” sang “đón giá trị”. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt được ưu tiên hơn. Trong khi đó, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt.

Dù nguồn cung cải thiện, tuy nhiên theo VARS IRE thanh khoản chưa tăng tương ứng với tốc độ mở bán. Trong quý II, thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng số giao dịch đạt khoảng 48.000.

Riêng nguồn cung mở bán mới, quý II ghi nhận khoảng 19.600 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Lũy kế 6 tháng, có khoảng 43.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Căn hộ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch. Trong đó, phân khúc cao cấp có giá từ 50-80 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 46% giao dịch căn hộ.

Đáng chú ý, nhóm chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại. Điều này cho thấy người mua ngày càng ưu tiên những dự án có mức độ an toàn và khả năng thực hiện cao.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao. Quý II, giá căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với năm 2025; bình quân 6 tháng đầu năm đạt khoảng 76,5 triệu đồng/m2.

Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về giá sơ cấp với khoảng 123 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, giá bình quân đạt khoảng 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước. Còn đối với khu vực Bình Dương cũ thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ do nhiều dự án được định vị ở phân khúc cao cấp hơn. Đà Nẵng duy trì mức giá khoảng 91 triệu đồng/m2.

Theo VARS IRE, trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu ổn định và phân hóa rõ hơn. Những sản phẩm từng tăng nóng hoặc mang tính đầu cơ gặp áp lực điều chỉnh, trong khi bất động sản có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác vẫn duy trì thanh khoản.