Shibuya – đại công trường kéo dài thêm gần một thập kỷ

Nếu mọi việc diễn ra đúng kế hoạch, đường chân trời của khu Shibuya sầm uất ở Tokyo sẽ không còn bị phủ kín bởi những cẩu tháp xây dựng vào tháng 3/2035. Đây sẽ là dấu mốc kết thúc dự án tái phát triển được gọi là “một lần trong một thế kỷ”, nhưng đã bị chậm gần 8 năm so với kế hoạch ban đầu.

Theo báo Straits Times, ý tưởng cải tạo Shibuya được khởi động từ đầu những năm 2000 trong một dự án hợp tác công – tư quy mô lớn, ban đầu dự kiến hoàn thành vào năm 2027. Nhiều công trình quan trọng đã đi vào hoạt động như Shibuya Hikarie (2012), Shibuya Scramble Square (2019), Miyashita Park (2020) và Shibuya Sakura Stage (2024). Tuy nhiên, các hạng mục mới như quảng trường Hachiko và dự án Shibuya Upper West vẫn còn ở phía trước.

Dự án đã gặp phải hàng loạt khó khăn từ chi phí vật liệu leo thang đến tình trạng thiếu nhân công nghiêm trọng. Các quy định mới về giới hạn làm thêm giờ được áp dụng từ năm 2024 càng làm chi phí xây dựng tăng mạnh.

Shibuya cũng là nhà ga trung chuyển đông đúc thứ hai thế giới, chỉ sau Shinjuku, phục vụ khoảng 2,9 triệu lượt khách mỗi ngày trên 9 tuyến đường sắt do 4 công ty vận hành. Để duy trì hoạt động liên tục của hệ thống giao thông, các kỹ sư buộc phải thực hiện những thay đổi kết cấu cực kỳ phức tạp trong suốt quá trình thi công.

Thị trưởng Shibuya Ken Hasebe cho biết đây là một dự án có quy mô chưa từng có, với sự tham gia của nhiều bên liên quan, và việc kiểm soát chi phí luôn là thách thức lớn. Ông nhấn mạnh mục tiêu không chỉ là thay thế các công trình cũ bằng những tòa nhà hiện đại, mà còn nhằm nâng cao khả năng chống thiên tai và cải thiện quản lý giao thông.

Ngã tư Shibuya nổi tiếng nằm ở vị trí thấp trong một thung lũng nên đối mặt nguy cơ ngập lụt cao. Khu vực này cũng thường xuyên quá tải vào dịp Halloween và năm mới. Để giải quyết vấn đề, chính quyền đang xây dựng mạng lưới cầu đi bộ trên cao, lối đi kết nối nhiều tầng và hệ thống bể chứa ngầm có thể lưu trữ tới 4.000 tấn nước mưa trong điều kiện thời tiết cực đoan.

“Hiệu ứng domino chờ đợi” 

Tuy nhiên, trong khi Shibuya đang tiến gần đến đích, hàng loạt dự án tái phát triển khác trên khắp Nhật Bản lại rơi vào tình trạng đình trệ. Truyền thông nước này gọi hiện tượng đó là “hiệu ứng domino chờ đợi”.

Để bảo vệ lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư buộc phải thu nhỏ quy mô dự án hoặc hoãn khởi công, trong khi các nhà thầu xây dựng rút lui khỏi những công trình có ngân sách không còn khả thi.

Theo Liên đoàn Các nhà thầu xây dựng Nhật Bản (Nikkenren), giá nhôm, kính và thép đã tăng tới 40% kể từ khi cuộc xung đột Nga – Ukraine bùng phát năm 2022. Chi phí nhân công cũng tăng 28%.

Chủ tịch Nikkenren Yoshikazu Oshimi cho biết các dự án như trung tâm dữ liệu có thể dễ dàng chuyển phần chi phí tăng thêm sang khách hàng. Tuy nhiên, khả năng làm điều tương tự với các dự án tái phát triển đô thị vẫn là dấu hỏi lớn.

Khảo sát của Đài NHK trong tháng 3 và 4 cho thấy khoảng 70% chính quyền địa phương và các nhà phát triển bất động sản đã phải điều chỉnh đáng kể hoặc trì hoãn kế hoạch. NHK mô tả đây là một “cuộc khủng hoảng tái phát triển đô thị trên toàn quốc”.

Khác với trung tâm dữ liệu được hậu thuẫn bởi các tập đoàn công nghệ lớn hay những dự án căn hộ cao cấp dành cho giới giàu có, tái phát triển đô thị phải tuân thủ nhiều quy định và thường sử dụng tiền ngân sách hoặc vốn của các doanh nghiệp niêm yết. Vì vậy, các chủ đầu tư không thể tùy ý chấp nhận rủi ro tài chính quá lớn.

Ban đầu, khó khăn chủ yếu xuất hiện tại các địa phương có mức thuê bất động sản thấp. Nhưng hiện nay, tình trạng này đã lan tới nhiều thành phố lớn như Sapporo, Fukuoka, Osaka và cả Tokyo.

Chi phí tăng vọt buộc nhiều dự án phải thu nhỏ hoặc hủy bỏ

Hàng loạt dự án đã phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ. Tại Gifu, kế hoạch xây hai tòa tháp 34 tầng phải sửa thành các tòa 32 và 20 tầng sau khi nhà thầu rút lui. Tại Fukushima, một khu đất vẫn bỏ trống dù trung tâm thương mại cũ đã bị phá dỡ từ ba năm trước. Ở Nagoya, dự án tái phát triển khu vực ga Meitetsu bị đóng băng sau khi chi phí dự kiến tăng từ 540 tỷ yên lên 900 tỷ yên.

Tại Sapporo, dự án cao 43 tầng gắn với ga trung tâm bị trì hoãn vô thời hạn. Trong khi đó, JR Kyushu đã hủy hoàn toàn dự án “Hakata Station Sky City” tại Fukuoka sau khi chi phí ước tính tăng gấp đôi.

Ngay cả các dự án mang tính biểu tượng cũng không tránh khỏi tác động. Kế hoạch tái phát triển nhà hát Nakano Sunplaza nổi tiếng ở Tokyo đã phải quay lại từ đầu sau khi chi phí đội thêm 35%. Chính quyền địa phương từ chối phương án mới vì cho rằng nó hy sinh quá nhiều giá trị văn hóa để tăng diện tích nhà ở.

Lĩnh vực khách sạn hạng sang cũng chịu sức ép tương tự. Chủ sở hữu của Imperial Hotel và Grand Prince Hotel Shin-Takanawa đều quyết định hoãn kế hoạch tái thiết để đánh giá lại hiệu quả kinh doanh trong bối cảnh chi phí xây dựng, nhân công và năng lượng tiếp tục tăng cao.

Trước tình trạng đình trệ trên diện rộng, ngày 1/6, các doanh nghiệp bất động sản và các tập đoàn xây dựng Nhật Bản đã tổ chức một cuộc họp chung chưa từng có nhằm tìm kiếm giải pháp cho ngành. Bộ trưởng Đất đai Yasushi Kaneko gọi đây là bước đi mang tính lịch sử nhằm giúp hai lĩnh vực cùng tồn tại và phát triển bền vững.