Lợi nhuận tăng mạnh nhờ khoản thu khác từ The Light City

CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco, HoSE: HDC) vừa công bố văn bản giải trình biến động kết quả kinh doanh trên báo cáo tài chính bán niên 2026 đã được soát xét.

Theo đó, HDC ghi nhận 343 tỷ đồng doanh thu thuần trong 6 tháng đầu năm, tăng 91,6% so với cùng kỳ. Giá vốn hàng bán tăng 45%, lên 191 tỷ đồng, qua đó lợi nhuận gộp đạt 151 tỷ đồng, tăng tới 221%.

Đáng chú ý, lợi nhuận khác trong kỳ đạt 108,5 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước chỉ ghi nhận 729 triệu đồng. Đây là yếu tố đóng góp đáng kể vào mức tăng lợi nhuận của HDC trong nửa đầu năm.

Theo giải trình kết quả kinh doanh, HDC cho biết khoản thu nhập khác nói trên phát sinh từ việc xác định lại tiền sử dụng đất tại dự án The Light City theo công văn số 25484/TB-TPHCM ngày 24/6/2026 của Thuế TP.HCM. Theo tìm hiểu, sau khi đối trừ các khoản phải nộp, HDC ghi nhận 149,3 tỷ đồng tiền thuê đất chưa được khấu trừ (khoản nộp thừa) tại dự án Khu nhà ở Hải Đăng - The Light City.

Trong khi đó, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh giảm 66%, xuống còn 28 tỷ đồng. Doanh thu hoạt động tài chính cũng giảm mạnh từ 74 tỷ đồng cùng kỳ xuống 2,9 tỷ đồng.

Nửa đầu năm 2026, chi phí vận hành của HDC đồng loạt tăng mạnh. Chi phí tài chính tăng 154%, lên 83,6 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay chiếm tới 83,5 tỷ đồng. Chi phí bán hàng đạt 11 tỷ đồng, tăng khoảng 28%, trong khi chi phí quản lý doanh nghiệp lên 40,7 tỷ đồng, tăng hơn 79% so với cùng kỳ năm trước.

Sau khi ghi nhận khoản thu nhập khác cùng với trừ các chi phí, lợi nhuận trước thuế ghi nhận gần 137 tỷ đồng tăng 63%, lợi nhuận sau thuế hợp nhất 6 tháng đầu năm của HDC đạt 101 tỷ đồng, tăng 41,88% so với cùng kỳ năm 2025.

Tiền và tương đương tiền giảm hơn 400 tỷ đồng

Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản của HDC đạt gần 5.745 tỷ đồng, giảm khoảng 5,5% so với đầu năm.

Tài sản ngắn hạn giảm 17%, còn 2.591 tỷ đồng. Trong đó, tiền và các khoản tương đương tiền giảm mạnh từ gần 499 tỷ đồng đầu năm xuống khoảng 87 tỷ đồng cuối kỳ. Riêng tiền mặt giảm từ 498 tỷ đồng xuống khoảng 52 tỷ đồng.

Các khoản phải thu ngắn hạn cũng giảm 27% xuống còn 832 tỷ đồng. Trong đó, phải thu khách hàng còn 569 tỷ đồng, trả trước cho người bán 249 tỷ đồng và phải thu ngắn hạn khác khoảng 25 tỷ đồng.

Hàng tồn kho của HDC giảm nhẹ xuống 1.465 tỷ đồng. Phần lớn trong số này là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang với 1.367,57 tỷ đồng, giảm khoảng 1,2% so với đầu năm.

Trong cơ cấu chi phí dở dang, Khu nhà ở phức hợp The Light City tiếp tục là dự án có giá trị lớn nhất, với 946,09 tỷ đồng, tương đương gần 70% tổng chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang của HDC.

Đáng chú ý, chi phí dở dang tại The Light City chỉ giảm nhẹ so với đầu năm, cho thấy đây vẫn là dự án trọng tâm trong danh mục phát triển bất động sản của Hodeco.

Ngược lại, Chung cư Ecotown Phú Mỹ ghi nhận mức tăng đầu tư đáng chú ý nhất khi chi phí dở dang tăng từ 90,74 tỷ đồng đầu năm lên 142,14 tỷ đồng vào cuối tháng 6.

Ngoài ra, HDC còn ghi nhận chi phí dở dang tại một số dự án khác như Khu biệt thự Trần Phú với 95,99 tỷ đồng, khu nhà ở phía Tây đường 3 Tháng 2 với 73,36 tỷ đồng và Khu biệt thự Ngọc Tước 2 hơn 20 tỷ đồng.

Trong khi đó, Chung cư Thống Nhất trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa không còn ghi nhận chi phí dở dang tại thời điểm cuối tháng 6, so với 46,86 tỷ đồng hồi đầu năm.

Đáng chú y, tính đến cuối tháng 6, giá trị hàng tồn kho được HDC sử dụng để thế chấp, cầm cố cho các khoản vay ghi nhận đạt 1.317 tỷ đồng, giảm so với mức 1.376 tỷ đồng cuối năm 2025.

Danh mục hàng hóa bất động sản duy trì ở mức 91,52 tỷ đồng, gồm các căn hộ Fusion Suites tại TP. Vũng Tàu, Chung cư lô A số 199 Nam Kỳ Khởi Nghĩa và Khu nhà ở đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa. Riêng giá trị tài sản thế chấp ghi nhận vào ngỳ 30/6 đạt 59,73 tỷ đồng tương đương với giá trị dự án Fusion Suites.

Về nguồn vốn, vốn chủ sở hữu của HDC tăng nhẹ lên 2.956 tỷ đồng, trong khi tổng nợ phải trả giảm 11%, còn 2.788 tỷ đồng.

Nợ ngắn hạn giảm khoảng 16%, xuống 1.610 tỷ đồng. Trong đó, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn còn 878 tỷ đồng, giảm khoảng 10% so với đầu năm. Nợ phải trả dài hạn cũng giảm nhẹ từ gần 1.223 tỷ đồng xuống 1.177 tỷ đồng.

Chủ tịch Hodeco nhận gần 3,5 tỷ đồng trong nửa đầu năm

Bên cạnh kết quả kinh doanh, báo cáo tài chính soát xét 6 tháng đầu năm 2026 của HDC cũng cho thấy mức chi trả cho đội ngũ quản lý chủ chốt tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước.

Theo đó, tổng thu nhập của Hội đồng quản trị (HĐQT), Ban Kiểm soát (BKS) và Ban Điều hành trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 12,88 tỷ đồng, tăng hơn 8 tỷ đồng so với mức 4,83 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, Ban Điều hành nhận 7,69 tỷ đồng, HĐQT nhận 4,09 tỷ đồng và BKS nhận 1,10 tỷ đồng.

Đáng chú ý, riêng thù lao và tiền thưởng của HĐQT đạt 4,09 tỷ đồng, cao hơn khoảng 5,3 lần so với mức 774 triệu đồng của cùng kỳ năm 2025.

Ông Đoàn Hữu Thuận, Chủ tịch HĐQT Hodeco, là một trong những lãnh đạo có tổng thu nhập cao nhất tại doanh nghiệp trong nửa đầu năm.

Cụ thể, với vai trò thành viên HĐQT, ông Thuận nhận 964 triệu đồng trong 6 tháng, tương đương bình quân khoảng 160,7 triệu đồng/tháng. Bên cạnh đó, với vai trò thuộc Ban Điều hành, ông Thuận nhận thêm khoảng 2,53 tỷ đồng, tương đương hơn 422 triệu đồng/tháng. Tính chung hai khoản, tổng thu nhập của Chủ tịch Hodeco trong nửa đầu năm đạt khoảng 3,49 tỷ đồng, tương đương bình quân hơn 581 triệu đồng/tháng.

Ngoài ông Đoàn Hữu Thuận, một số lãnh đạo chủ chốt khác của Hodeco cũng có mức thu nhập đáng kể trong kỳ.

Ông Lê Viết Liên, Thành viên HĐQT kiêm Tổng giám đốc, nhận hơn 2,9 tỷ đồng tiền lương, thưởng và thù lao trong 6 tháng đầu năm, tương đương bình quân gần 486 triệu đồng/tháng. Ông Đoàn Hữu Hà Vinh, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Phó Tổng giám đốc, nhận hơn 2,6 tỷ đồng, tương ứng bình quân hơn 443 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, bà Mai Thị Tuyết Lan, Kế toán trưởng, nhận khoảng 1,02 tỷ đồng, tương đương gần 171 triệu đồng/tháng.

Ở nhóm thành viên HĐQT, ba ông Nguyễn Tuấn Anh, Lê Quốc Trung và Lê Quý Định cùng nhận 396 triệu đồng/người trong 6 tháng, tương đương 66 triệu đồng/tháng.

Tại Ban Kiểm soát, ông Hồ Diên Tiểu, Trưởng Ban Kiểm soát, nhận khoảng 786,9 triệu đồng trong nửa đầu năm, tương đương bình quân 131,2 triệu đồng/tháng. Hai thành viên Ban Kiểm soát là ông Hoàng Chung Kiên và ông Phan Văn Thắng cùng nhận khoảng 154,4 triệu đồng/người, tương đương khoảng 25,7 triệu đồng/tháng.

Cổ phiếu HDC giảm hơn 71% từ đỉnh, vốn hóa “bốc hơi” hàng nghìn tỷ đồng

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu HDC của Hodeco ghi nhận xu hướng giảm mạnh sau khi thiết lập đỉnh tại vùng giá khoảng 42.000 đồng/cp trong phiên 16/10/2025. Kể từ thời điểm này, HDC bước vào nhịp điều chỉnh kéo dài, với thị giá liên tục lùi về các vùng giá thấp hơn.

Đến đầu năm 2026, HDC giao dịch quanh mức 22.250 đồng/cp, giảm khoảng 47% so với vùng đỉnh 42.000 đồng/cp hồi tháng 10/2025. Khi đó, vốn hóa thị trường của Hodeco ở mức khoảng 4.444 tỷ đồng.

Đà giảm tiếp tục được duy trì trong những tháng sau đó. Kết phiên ngày 28/8/2026, cổ phiếu HDC đóng cửa tại mức 12.100 đồng/cp, thấp hơn khoảng 71,2% so với mức ngày 16/10/2025 và giảm khoảng 45,6% so với đầu năm 2026. Diễn biến trên cho thấy HDC đã mất phần lớn giá trị thị trường chỉ trong chưa đầy một năm kể từ khi thiết lập đỉnh.

Thị giá HDC giảm mạnh đã kéo theo vốn hóa thị trường của HDC hiện còn khoảng 2.780 tỷ đồng, trong khi tại thời điểm 16/10/2025 ở mức khoảng 7.490 tỷ đồng. Như vậy, vốn chủ sở hữu đã giảm khoảng 4.710 tỷ đồng so với thời điểm cổ phiếu lập đỉnh.