Hình hài dự án The 9 Stellars sau gần 20 năm 'lận đận' pháp lý
Nằm tại cửa ngõ phía Đông TP Thủ Đức cũ (TP HCM), The 9 Stellars được quảng bá là khu đô thị thông minh kiểu mẫu, hội tụ đầy đủ các yếu tố của một cuộc sống hiện đại, từ giao thông kết nối, tiện ích cao cấp, đến không gian sống xanh.
Với quy mô gần 16,5 ha, The 9 Stellars do SonKim Land phát triển được đánh giá là một trong số ít dự án áp dụng mô hình đô thị TOD (Transit Oriented Development – phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) tại Việt Nam.
The 9 Stellars có tên pháp lý là Khu nhà ở tại phường Long Bình, do Công ty CP Ngân Thạnh (trước đây là Công ty TNHH Ngân Thạnh – gọi tắt là Công ty Ngân Thạnh) làm chủ đầu tư và Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land) làm đơn vị phát triển.
Theo dữ liệu của PV, về ngọn nguồn dự án này bắt đầu từ năm 2006, khi đó Công ty Ngân Thạnh có đơn gửi UBND quận 9 và Sở Quy hoạch - kiến trúc TP HCM xin chấp thuận địa điểm đầu tư trường đại học tư thục và khu tái định cư tại ấp Giãn Dân, ấp Vĩnh Thuận, phường Long Bình.
Tiếp đó, khi chủ trương đầu tư dự án được chấp thuận, Công ty Ngân Thạnh lại xin điều chỉnh dự án trường đại học tư thục và khu tái định cư thành dự án khu nhà ở.
Đến tháng 1/2009, Công ty CP Ngân Thạnh tiếp tục có văn bản gửi UBND TP HCM xin phê duyệt chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở phường Long Bình với diện tích khoảng 25,9ha, chia thành hai khu, khu A khoảng 20,3ha, khu B khoảng 5,6ha.
Tháng 5/2009, UBND TP có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu dân cư phường Long Bình diện tích 25,9ha, tổng mức đầu tư khoảng 6.239 tỷ đồng.
Nhưng đến tháng 8/2010, UBND TP có văn bản gia hạn thời gian thực hiện dự án và cho phép điều chỉnh giảm diện tích từ 25,9ha xuống còn 20ha với lý do năng lực tài chính của Ngân Thạnh không đủ thực hiện dự án.
Tiếp tục 2011, UBND TP HCM ban hành thêm một quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở phường Long Bình nhưng diện tích giảm còn 19,68ha với tổng mức đầu tư khoảng 4.515 tỷ đồng, thời gian thực hiện dự án 72 tháng.
Sau đó, công ty Ngân Thạnh tiếp tục xin giảm diện tích dự án xuống còn khoảng 16,7ha do có khoảng 2,9ha đất thuộc quy hoạch dự án gặp khó khăn về bồi thường giải phóng mặt bằng.
Năm 2014, Công ty Ngân Thạnh ký hợp tác đầu tư với Công ty cổ phần Tân Lập Sơn để hợp thức hóa 3,4ha đất lúa trong phạm vi quy hoạch dự án. Phần diện tích đất lúa này được Công ty cổ phần Tân Lập Sơn mua lại của 18 hộ dân.
Trước đó, theo quy hoạch chi tiết 1/500 dự án The 9 Stellars được UBND quận 9 (TP HCM) phê duyệt vào năm 2010 (điều chỉnh năm 2013) từng bị thanh tra Bộ TN&MT chỉ ra là trái với Luật Quy hoạch Đô thị năm 2009, khi mà bản quy hoạch dự án được phê duyệt trước khi UBND TP HCM phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung quận 9 (năm 2012), lấy đất công viên cây xanh tập trung sang đất khu dân cư.
The 9 Stellars được chia làm 2 phân khu nằm thuộc tuyến đường số 11 và đường Hoàng Hữu Nam với lòng đường trải nhựa rộng khoảng 7 m và lề đường rộng 4 m. Hiện khu A đã xây dựng, khu B chỉ mới làm hạ tầng đường xá nội khu. Những điểm cộng tại dự án này là dự án nằm kề Bến xe Miền Đông mới và Depot tuyến Metro số 1 – hai công trình hạ tầng được xem là "xương sống" giao thông tương lai khu vực phía Đông Sài Gòn.
Theo giới chuyên gia, việc kết nối trực tiếp với hệ thống metro giúp cư dân The 9 Stellars có thể giảm thiểu phụ thuộc vào phương tiện cá nhân – một hướng đi phù hợp với xu thế phát triển bền vững, đặc biệt trong bối cảnh hạ tầng giao thông TP HCM ngày càng quá tải.
Bên cạnh những ưu điểm nổi bật, The 9 Stellars cũng đối mặt không ít thách thức. Giá bán cao, giới hạn người mua. Khi những căn biệt thự tại đây, có giá rao bán trên các trang mạng từ 25 tỷ đồng đến 70 tỷ đồng.
Còn mức giá được chào bán các căn hộ chung cư tại đây từ 75 triệu đồng/m² - 110 triệu đồng/m². trong khi đó, đối diện Bến xe miền Đông mới, các căn hộ có giá giao động chỉ từ 40 triệu/m².
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, đây là một rào cản không nhỏ. Một số phân khu như biệt thự Alta Villa đã bàn giao, nhưng phần lớn căn hộ thuộc giai đoạn Alta Height hiện vẫn đang trong quá trình thi công, với thời gian bàn giao dự kiến vào năm 2026.
Vị trí dự án
Sơn Kim Land được gây dựng từ một công ty may mặc khá nổi tiếng vào những năm 1950. Sơn Kim từ lâu đã nổi tiếng là tập đoàn đa ngành lớn của Việt Nam, với các lĩnh vực kinh doanh trải rộng, từ thời trang, bất động sản cho đến truyền thông giáo dục.
Những người sở hữu, nắm quyền và điều hành các doanh nghiệp chủ chốt trong hệ sinh thái đồ sộ của Sơn Kim Group cũng chính là những thành viên của “gia tộc Sơn Kim”. Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim được đánh giá là mảng kinh doanh quan trọng nhất của Sơn Kim Group.
Công ty Cổ phần Ngân Thạnh thành lập năm 1992, do bà Viên Đông Anh (SN 1939) và bà Viên Tú Anh (SN 1957) góp vốn sáng lập. Tuy nhiên, kể từ ngày thành lập đến nay doanh nghiệp này đã đăng ký thay đổi nhiều lần.
Cụ thể, năm 2018, Công ty TNHH Ngân Thạnh đổi tên thành Công ty cổ phần Ngân Thạnh. Cơ cấu cổ đông gồm Công ty TNHH Kinh doanh Đầu tư Phát triển Thiên Thanh (thành lập tháng 1/2018) góp 86,9 tỷ đồng (tương đương 91% vốn điều lệ) và hai cổ đông Phạm Ngọc Trung (nắm 1% vốn) và Nguyễn Thị Thu Phượng (nắm 8% vốn). Thời điểm đó, người đại diện pháp luật được đổi thành bà Phan Đắc Pha Lê.
Dữ liệu mới cập nhật cho thấy, Công ty Ngân Thạnh lại tiếp tục đổi người đại diện pháp luật là ông Lê Vũ Hưng.