Khung pháp lý về bất động sản nông nghiệp chưa nhất quán

Nhận định về vấn đề này, theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, mặc dù đã được pháp luật quy định, nhưng thị trường bất động sản nông nghiệp thời gian qua phát triển còn khá trầm lắng, chưa đúng với tiềm năng và vai trò là do một số bất cập. Cụ thể là khung pháp lý về bất động sản nông nghiệp chưa nhất quán, rõ ràng, chưa rõ nội hàm có bao gồm bất động sản lâm nghiệp và ngư nghiệp hay không.

Tiếp theo là thiếu các yếu tố thị trường. Quan hệ giữa bên mua và bán chưa thực sự tích cực do thiếu căn cứ xác định giá bán và chưa có nhu cầu giao dịch thực sự. Người nông dân chưa muốn bán do giá thấp, phần lớn chỉ muốn cho thuê ngắn hạn một vài năm trong khi nhu cầu của doanh nghiệp là nhận chuyển nhượng dài hạn và với giá thấp...

Do đó, PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng, để phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp, phải triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có hoàn thiện thể chế, phát triển các thành tố và nâng cấp độ phát triển của thị trường đi liền với tin học hóa hệ thống thông tin, phát triển các công cụ tài chính phái sinh hoàn thiện công tác thu hồi giao đất và tăng cường chế tài đối với thị trường bất động sản nông nghiệp.

Ông Chung cũng chỉ ra, một trong những vướng mắc hiện nay để phát triển mạnh thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ là 2 - 3ha. Nếu tích tụ vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất đai chỉ dựa trên số tiền thuê của nhà nước, vì vậy các chủ thể tích tụ ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư kinh doanh.

Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai. Việc tập trung hóa ruộng đất đang còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết.

Dưới góc độ nhà nghiên cứu luật, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp Khoa Luật, ĐHQG chia sẻ quan điểm: Trong Luật Kinh doanh bất động sản, chưa có khái niệm bất động sản nông nghiệp nên tôi cho rằng cần phải bổ sung để lĩnh vực này phải có địa vị và có chính sách quản lý cụ thể… Muốn xây dựng hành lang pháp lý an toàn phải định hình các tiêu chí nào là bất động sản nông nghiệp, loại hình nào là bất động sản nông nghiệp. Phải có chế tài, khuyến khích để người dân có thể phát huy tốt nhất đất đai nông nghiệp. Đặc biệt, thời gian tới, việc tích tụ ruộng đất cần phải quan tâm để có những cánh đồng lớn về cafe, lúa… Để có thêm nhiều người khởi nghiệp trong vấn đề nông nghiệp.

Đồng thời, bà Nhung cho rằng, để hỗ trợ bất động sản nông nghiệp phát triển thì cần có các dịch vụ đi kèm như logistics nông nghiệp, đặc biệt là ứng dụng KHCN 4.0 trong quá trình phát triển bất động sản Việt Nam trong tương lai, hướng tới phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, làm người nông dân yêu mến cánh đồng, khai thác được tốt nhất lợi ích từ đất đai.

Trong đó, việc xây dựng hành lang pháp lý cho bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam cần nhìn xa hơn, bao gồm cả đất rừng, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản, thay vì chỉ là đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm. Nhiều tập đoàn lớn đã bước chân vào lĩnh vực này, cho thấy nó có tiềm năng rất lớn, có nhiều cơ hội và thách thức để phát triển bất động sản nông nghiệp Việt Nam.

Bà Nhung nhấn mạnh, các cơ quan chức năng cũng cần phải định hình được những loại đất nông nghiệp nào được đưa vào kinh doanh, quy mô, quy hoạch để sử dụng đất nông nghiệp nằm ở khu vực nào, vị trí nào, ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng hay không, đối tượng trong nước hay người nước ngoài... Tất cả cần có tính liên thông đến Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Đất đai... Một trong những hướng quan trọng là chúng ta cần bổ sung thêm những mô hình, khái niệm bất động sản nông nghiệp trong thời gian tới.