Thanh khoản, pháp lý bất động sản khó khăn kéo dài đã phản ánh rõ nét vào kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp địa ốc trong hai năm qua. Đặc biệt ở nhóm chưa niêm yết, nhiều doanh nghiệp chủ đầu tư ghi nhận khoản lỗ lớn khi dự án vẫn đang trong giai đoạn triển khai, chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, lợi nhuận.

Thống kê của người viết từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), trong số 21 doanh nghiệp bất động sản chưa đại chúng vừa công bố một số chỉ tiêu tài chính trong năm 2023 thì có 10 doanh nghiệp lỗ sau thuế.

Trong đó, CTCP Hưng Thịnh Land lỗ 967 tỷ đồng, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC lỗ 225 tỷ đồng, CTCP Dịch vụ Giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn lỗ 152 tỷ đồng, CTCP Bất động sản Tiến Phước lỗ 117 tỷ đồng, Công ty TNHH Bất động sản Lan Việt lỗ 112 tỷ đồng… Đây cũng là những doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu ở mức cao.

Ngược lại, vẫn có nhiều doanh nghiệp lãi lớn trong năm 2023 như Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng lãi sau thuế 2.197 tỷ đồng, CTCP Bất động sản BIM (BIM Land) lãi 798 tỷ đồng, CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản S-Homes lãi 702 tỷ đồng, CTCP Địa ốc Phú Long lãi 510 tỷ đồng, CTCP Eurowindow Holding lãi 107 tỷ đồng.

Nhìn chung tỷ lệ đòn bẩy của nhóm bất động sản chưa niêm yết ở mức cao so với bình quân ngành khi hệ số nợ trên vốn chủ hơn 5 lần, thậm chí một số doanh nghiệp ghi nhận vài chục lần như Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC (42,11 lần), CTCP Dịch vụ Đầu tư Lucky House (12,11 lần), Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh (27,54 lần)...

Tính đến cuối năm 2023, các doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu lớn gồm: Hưng Thịnh Land hơn 18.300 tỷ đồng, CTCP Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân hơn 9.700 tỷ đồng, CTCP Dịch vụ Giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn hơn 8.400 tỷ đồng, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng hơn 8.200 tỷ đồng, CTCP Bất động sản BIM hơn 5.200 tỷ đồng, CTCP Địa ốc Phú Long hơn 5.200 tỷ đồng, Công ty TNHH Kinh doanh Nội thất Luxury Living hơn 4.700 tỷ đồng…

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở mới đây, CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi trong năm 2024, sau khi đã trải qua thời kỳ suy giảm lớn nhất 10 năm qua với giao dịch mua nhà ảm đạm và tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu ở mức cao.

Đơn vị này cho rằng động lực cho sự phục hồi chủ yếu được thúc đẩy bởi tâm lý thị trường cải thiện, nhờ các biện pháp hỗ trợ phát triển dự án mới và khả năng tiếp cận nguồn vốn mới tốt hơn. Bên cạnh đó, khả năng trả nợ của doanh nghiệp được nhận định sẽ ổn định trở lại khi dòng tiền cải thiện, tuy nhiên vẫn ở mức yếu vì đòn bẩy quá cao và nợ đến hạn lớn trong năm 2024.

Tỷ lệ nợ/EBITDA từ 7 lần trong năm 2022 tăng lên 8,7 lần vào 2023 do tốc độ tăng trưởng nợ vượt quá tốc độ tăng trưởng lợi nhuận. Tỷ lệ nợ ngắn hạn/tổng nợ năm 2023 đạt 45%, cao nhất trong 5 năm qua.

Bên cạnh đó, khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2024 - mức cao nhất trong 5 năm qua, gây rủi ro tái cấp vốn cho các chủ đầu tư. Các chủ đầu tư vướng vấn đề pháp lý, thực hiện các dự án có tính đầu cơ có thể sẽ gặp rủi ro chậm trả gốc, lãi trái phiếu và dòng tiền yếu.

VIS Rating dự báo các luật mới về bất động sản sẽ mở đường cho việc phát triển dự án nhà ở nhanh chóng và thận trọng hơn, giúp cải thiện nguồn cung mới. Điều này đã được thể hiện thông qua sự gia tăng phê duyệt các dự án nhà ở xã hội và cấp giấy phép xây dựng dự án kể từ nửa cuối năm 2023.

Bên cạnh đó, một số dự án hạ tầng giao thông quan trọng như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP HCM, các dự án thành phần cao tốc Bắc - Nam dự kiến hoàn thành giai đoạn 2023 - 2025 sẽ cải thiện đáng kể kết nối giao thông giữa các thành phố lớn và khu vực ngoại thành. Ngoài ra, hạ tầng giao thông phát triển, cùng với môi trường lãi suất thấp sẽ cải thiện tâm lý người mua nhà, kích thích nhu cầu và thúc đẩy giao dịch mới.

Sự phục hồi trong định giá thị trường chứng khoán cũng sẽ hỗ trợ việc huy động vốn cho các chủ đầu tư để mở rộng kinh doanh. Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài gia tăng hoạt động M&A cũng sẽ giúp nhiều chủ đầu tư cải thiện thanh khoản.