Nợ cao gấp 4 lần vốn chủ sở hữu

Theo báo cáo tài chính bán niên 2026 của Công ty TNHH KN Cam Ranh gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), doanh nghiệp ghi nhận 57,7 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế trong 6 tháng đầu năm, giảm khoảng 47% so với cùng kỳ năm 2025.

Sau khi trừ thuế, lợi nhuận sau thuế của KN Cam Ranh đạt gần 37 tỷ đồng, giảm khoảng 63% so với cùng kỳ.

Tại ngày 30/6/2026, vốn chủ sở hữu của KN Cam Ranh đạt 9.671 tỷ đồng, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đầu tư của chủ sở hữu được duy trì ở mức 9.000 tỷ đồng, còn lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đạt 268 tỷ đồng, tăng 16%.

Đáng chú ý, doanh nghiệp ghi nhận 402,5 tỷ đồng lợi ích cổ đông không kiểm soát, trong khi cùng kỳ năm trước chưa phát sinh khoản mục này.

Ở chiều ngược lại, quy mô nợ tiếp tục tăng. Tại cuối tháng 6/2026, tổng nợ phải trả của KN Cam Ranh lên tới 38.970 tỷ đồng, tăng khoảng 12% so với cùng kỳ.

Trong tổng nợ phải trả, dư nợ vay ngân hàng của doanh nghiệp đạt khoảng 5.608 tỷ đồng. Phần tăng chủ yếu đến từ khoản nợ phải trả khác, tăng từ 29.328 tỷ đồng lên 33.362 tỷ đồng trong kỳ.

Hệ số nợ phải trả trên tổng tài sản tăng nhẹ từ 0,79 lần lên 0,80 lần, trong khi hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu tăng từ 3,78 lần lên 4,03 lần.

Như vậy, với vốn chủ sở hữu chưa đến 10.000 tỷ đồng, quy mô nợ phải trả của KN Cam Ranh hiện cao gấp khoảng 4 lần vốn chủ sở hữu.

Các chỉ số thanh khoản của KN Cam Ranh vẫn duy trì trên mức 1 lần, cho thấy tài sản ngắn hạn vẫn đủ lớn để đáp ứng các nghĩa vụ nợ ngắn hạn. Tuy nhiên, các chỉ tiêu này đều có xu hướng giảm so với cùng kỳ.

Cụ thể, hệ số thanh toán ngắn hạn giảm từ 6,55 lần xuống 5,77 lần. Hệ số thanh toán nhanh cũng giảm, xuống còn 2,8 lần.

Đáng chú ý hơn là hệ số thanh toán lãi vay, phản ánh khả năng sử dụng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh để đáp ứng chi phí lãi vay, giảm mạnh từ 2,68 lần xuống 1,60 lần.

Diễn biến này cho thấy dư địa lợi nhuận để trang trải chi phí lãi vay của doanh nghiệp đã thu hẹp đáng kể so với cùng kỳ.

Cùng với đó, các chỉ số sinh lời cũng suy giảm. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản (ROA) chỉ còn khoảng 0,1%, trong khi tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE) giảm từ 1,1% xuống 0,4%.

Một điểm đáng chú ý trong bức tranh tài chính bán niên 2026 của KN Cam Ranh là doanh nghiệp không còn dư nợ trái phiếu tại thời điểm 30/6/2026.

Trước đó, KN Cam Ranh có các lô trái phiếu với tổng mệnh giá 2.000 tỷ đồng. Trong đó, lô KNCCH2126001 có mệnh giá 1.000 tỷ đồng, lãi suất 11,5%/năm; lô KNCCH2126002 có tổng giá trị 1.000 tỷ đồng, lãi suất 10,82%/năm.

Trong nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp đã thực hiện mua lại trước hạn một phần các lô trái phiếu này. Cụ thể, KN Cam Ranh mua lại trái phiếu mã KNCCH2126001 theo mệnh giá vào ngày 27/2/2026 với giá trị 290 tỷ đồng.

Đối với lô KNCCH2126002, doanh nghiệp mua lại trước hạn theo mệnh giá vào ngày 14/1/2026 với giá trị 181 tỷ đồng. Giá trị mua lại bao gồm phần mệnh giá gốc và tiền lãi phát sinh đến thời điểm thực hiện giao dịch.

KN Cam Ranh chuẩn bị huy động 1.500 tỷ đồng trái phiếu

Theo báo cáo xếp hạng tín nhiệm của FiinRatings, Công ty TNHH KN Cam Ranh đang chuẩn bị phát hành riêng lẻ hai lô trái phiếu với tổng giá trị dự kiến 1.500 tỷ đồng, đều có kỳ hạn 60 tháng và được các ngân hàng thương mại bảo lãnh thanh toán.

Cụ thể, lô trái phiếu KNCL12601 có giá trị phát hành tối đa 700 tỷ đồng, tương ứng 7.000 trái phiếu, kỳ hạn 60 tháng. Lô trái phiếu này được Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) bảo lãnh với số tiền tối đa 732 tỷ đồng.

Nguồn vốn từ đợt phát hành dự kiến được KN Cam Ranh sử dụng cho các hạng mục tại Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise.

Trong đó, 250 tỷ đồng được sử dụng để thanh toán chi phí thi công xây dựng 608 căn nhà phố thuộc dự án, theo Hợp đồng thi công xây dựng số 46A/2022/PDD/HĐTC/KNCR-VT ký ngày 1/4/2022 và các phụ lục liên quan.

450 tỷ đồng còn lại dự kiến dùng để thanh toán chi phí thi công, hoàn thiện nội thất cho hai lô cao tầng nghỉ dưỡng tại các lô đất có mã ODL-CC-8C.08 và ODL-CC-8C.09 thuộc KN Paradise, theo hợp đồng ký ngày 4/5/2026.

Lô trái phiếu thứ hai mang mã KNCL12602, gồm 8.000 trái phiếu với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng tổng giá trị phát hành 800 tỷ đồng. Trái phiếu có kỳ hạn 60 tháng, trả lãi định kỳ 6 tháng/lần và thanh toán toàn bộ gốc vào ngày đáo hạn.

Lô trái phiếu này được Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) bảo lãnh thanh toán toàn phần với số tiền tối đa 857,7 tỷ đồng.

Toàn bộ nguồn vốn thu được từ đợt phát hành KNCL12602 dự kiến được sử dụng để đầu tư, xây dựng và phát triển lô đất ở cao tầng ODT-CT-3A.04 thuộc dự án KN Paradise, do KN Cam Ranh làm chủ đầu tư.

Hiệu quả kinh doanh ở mức trung bình

Theo FiinRatings, hiệu quả hoạt động và khả năng sinh lời của KN Cam Ranh hiện được đánh giá ở mức trung bình.

Năm 2025, tỷ lệ doanh thu bán trước/hàng tồn kho của doanh nghiệp đạt 0,49 lần, cao hơn đáng kể so với mức trung vị của nhóm doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam. Chỉ số này cho thấy khả năng hấp thụ sản phẩm tương đối tích cực, đồng thời giúp KN Cam Ranh duy trì dòng tiền nhận trước từ khách hàng để phục vụ hoạt động đầu tư và thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, khả năng sinh lời vẫn chưa thực sự cao. Biên EBITDA năm 2025 đạt 16,7%, thấp hơn mức trung vị của ngành.

FiinRatings cho rằng nguyên nhân chủ yếu đến từ việc KN Cam Ranh tiếp tục duy trì chi phí marketing và bán hàng ở mức cao nhằm thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm. Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn phát sinh chi phí liên quan đến chương trình hỗ trợ lãi suất cho khách hàng và phân bổ chi phí đầu tư hạ tầng đã hoàn thiện cho toàn dự án.

Theo FiinRatings, hiệu quả hoạt động của KN Cam Ranh có thể cải thiện dần khi quy mô bàn giao sản phẩm được mở rộng trong thời gian tới.

Bên cạnh khả năng sinh lời ở mức trung bình, KN Cam Ranh đang duy trì đòn bẩy tài chính lớn để đáp ứng nhu cầu vốn cho quá trình phát triển KN Paradise.

Theo dự phóng của FiinRatings, trong 12 tháng tới, tỷ lệ nợ vay điều chỉnh/vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp ở mức khoảng 2,3 lần, trong khi nợ vay điều chỉnh/EBITDA trên 30 lần. Các chỉ số này được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao trong 12-24 tháng tới do nhu cầu vốn đầu tư tại KN Paradise còn lớn.

Khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của KN Cam Ranh vì vậy phụ thuộc đáng kể vào tiến độ bàn giao, tốc độ bán hàng và khả năng thu tiền từ khách hàng.

Tại ngày 31/12/2025, doanh nghiệp có 1.359,4 tỷ đồng tiền mặt. Tuy nhiên, FiinRatings dự phóng tỷ lệ nợ vay điều chỉnh/CFO năm 2026 ở mức 7,9 lần và CFO/chi phí lãi vay chỉ khoảng 1,05 lần, cho thấy dư địa tài chính tương đối hạn chế.

Ngoài ra, kỳ hạn đáo hạn bình quân của các khoản vay từ tổ chức tín dụng và các hợp đồng hợp tác đầu tư hiện hữu được FiinRatings ước tính khoảng 2,4 năm. Với thời gian tạo dòng tiền tương đối dài, áp lực tái cấp vốn có thể gia tăng nếu tiến độ bán hàng hoặc thu tiền từ dự án không đạt kỳ vọng.

Do đó, FiinRatings đánh giá khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của KN Cam Ranh có độ biến động cao, đồng thời nhạy cảm với những diễn biến bất lợi của thị trường bất động sản.

Cuối năm 2025, tổng tài sản của KN Cam Ranh đạt 44.062 tỷ đồng, trong đó tài sản ngắn hạn chiếm phần lớn với 38.143 tỷ đồng.

Cơ cấu tài sản ngắn hạn tập trung chủ yếu ở hàng tồn kho và các khoản phải thu. Hàng tồn kho tại cuối năm 2025 đạt 20.866 tỷ đồng, gần như đi ngang so với mức 20.901 tỷ đồng cuối năm 2024. Trong khi đó, các khoản phải thu ngắn hạn lên tới 15.406 tỷ đồng.