Năm 2020: Không có nguy cơ “bong bóng” BĐS

Sau cơn sốt đất vào đầu năm, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng khi nguồn cung dự án nhà ở sụt giảm ở mức kỷ lục, không ít doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn. Số liệu thống kê cho thấy, trong năm 2019, toàn quốc chỉ có 5 triệu mét vuông sàn xây dựng, sụt giảm gần 200% so với 14 triệu mét vuông trong năm 2018.

Nguyên nhân sụt giảm nguồn cung thị trường được nhận định là ảnh hưởng bởi quá trình phê duyệt pháp lý dự án, phần khác là do thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Đáng chú ý trong năm qua, TPHCM đã cho phép 124 dự án tạm dừng để rà soát, kiểm tra, điều tra trong tổng số hơn 160 dự án được triển khai quay trở lại. Tuy nhiên, 124 dự án này chưa được công khai danh tính.

Theo ông Tùng, năm 2019 cũng chứng kiến sự bùng phát dự án ma, phân lô bán nền tràn lan tại Bình Thuận, TPHCM, Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai… xuất phát từ cơn sốt đất đầu năm 2019.

Đặc biệt, ngay sau cú lừa của Alibaba, hàng loạt công  ty “ma” khác bị phanh phui. Các cơ quan chức năng cũng đã tiến hành khởi tố, bắt giam nhiều doanh nghiệp lừa đảo mua bán dự án “ma” như Angel Lina hay mới đây nhất là Hoàng Kim Land.

Cuối tháng 11/2019, Công ty cổ phần đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) - chủ đầu tư Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng thông báo đến khách hàng từ đầu năm 2020 sẽ chấm dứt cho trả lợi nhuận cam kết 12%/năm do gặp khó khăn về tài chính, đồng thời, đề xuất các giải pháp như tiếp tục hợp tác, thanh lý hợp đồng tự kinh doanh, thanh lý hợp đồng hoàn lại tiền hoặc tự đề xuất giải pháp khác.

Thông báo này đã đánh dấu sự đổ vỡ của mô hình cam kết lợi nhuận từng bùng nổ cách đây 2-3 năm. Theo các chuyên gia, sự đổ vỡ này cho thấy, thị trường codotel phải đối mặt với nhiều khó khăn phía trước, khi mà chiêu bài lợi nhuận bộc lộ nhiều điểm yếu. Trong khi đó, hàng loạt vấn đề khác của codotel vẫn chưa gỡ được nút thắt  như pháp lý, vận hành-quản lý.

Mới đây, NHNN đã thực hiện theo chỉ đạo của Quốc hội và Chính phủ thông qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật như tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay BĐS, kiểm soát dư nợ, giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung hạn.. Việc siết tín dụng vào BĐS khiến các doanh nghiệp đua nhau đẩy mạnh việc phát hành trái phiếu để đảm bảo cho các dự án.

Nhận định về thị trường BĐS 2020 và những năm tiếp sau, chuyên gia Quách Xuân Tùng cho rằng nhiều tổ chức, chuyên gia có chung nhận định thị trường BĐS chịu tác động từ các xu hướng phát triển chính sau:

Thứ nhất, hành lang pháp lý cho thị trường BĐS đang ngày càng hoàn thiện theo hướng phát triển bền vững. Năm 2020 sẽ không có nguy cơ “bong bóng” BĐS.

“Nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội và đổ mạnh vào thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt đất cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp”, ông Tùng nhấn mạnh.

Chính phủ Việt Nam đang hạn chế tài chính cho nhà ở, nên nhà đầu tư sẽ chọn lựa thị trường trung cấp nhiều hơn. Các nhà phát triển BĐS, các dự án hiện sẽ tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập trung bình, phục vụ khách hàng có nhu cầu thực về căn hộ thay vì chạy theo xu hướng của nhà đầu tư.

Thứ ba, sự bùng nổ của BĐS thương mại. Đây sẽ là yếu tố nổi bật. Việc xuất hiện ngày càng nhiều các công ty công nghệ sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS cho thuê tại Việt Nam.

Các công ty công nghệ đang dần xuất hiện tại Việt Nam và đây là điều rất tốt, cho thấy Việt Nam đang đi lên trong chuỗi giá trị BĐS.

“Xét về cầu, Việt Nam đang vươn lên so với nhiều quốc gia khác trong khu vực về tốc độ phát triển không gian văn phòng cho thuê. Bên cạnh đó, thương mại điện tử sẽ trở thành xu hướng ảnh hưởng lớn nhất đến BĐS bán lẻ của Việt Nam trong những năm tới đây”, ông Tùng dự báo.