Nghị định số 42/2024/NĐ-CP về hoạt động lấn biển đã được Chính phủ ban hành vào ngày 16/4/2024, được căn cứ theo Điều 190 Luật Đất đai 2024 cùng nhiều luật liên quan khác. 

Với chính sách mới, hoạt động lấn biển tại Việt Nam trong thời gian tới sẽ được quản lý, giám sát chặt chẽ hơn với loạt quy định cụ thể về chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giao khu vực để lấn biển, nghiệm thu hoàn thành lấn biển,...  

Thế kỷ của biển và đại dương

Nhìn ra thế giới, hoạt động lấn biển đã sớm để lại dấu ấn ở nhiều quốc gia từ lâu với đa dạng mục đích. 

Theo Trang thông tin điện tử Vụ Pháp chế (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Hà Lan là quốc gia có lịch sử lấn biển lâu đời nhất (từ thế kỷ XIV), xuất phát từ thực tế có đến 1/3 diện tích lãnh thổ nằm dưới mực nước biển trung bình, khoảng 65% diện tích nằm dưới mực nước triều cao. Riêng vùng cửa sông Zuiderzee của Hà Lan đã lấn biển với diện tích 1.650 km2 trong thế kỷ XX. 

Bên cạnh Hà Lan, việc lấn biển để sử dụng làm các khu đô thị, siêu đô thị phải kể đến khu vực vịnh Péc-xích (Persian), điển hình là Dubai. Một trong những công trình nổi tiếng nhất ở đây là Palm Jumeirah. Theo tìm hiểu, quần đảo nhân tạo hình cây cọ này bắt đầu được xây vào năm 2001 và nằm trong số các địa danh dễ nhận biết nhất của thành phố kể từ sau đó. Các kỹ sư xây dựng loạt đảo nhân tạo lớn nhất thế giới cách vùng ven biển Dubai 56 km bằng cách sử dụng cát nạo vét và đất đá.  

Tại Singapore, cuối tháng 11/2023, quốc gia này đã công bố dự án lấn biển mới với tên gọi Long Island, nhằm mở rộng 800 ha đất ngoài khơi Công viên Bờ Đông. Trước đây, Singapore cũng từng thực hiện các dự án khai hoang, lấn biển. Đơn cử như năm 1966 với kế hoạch cải tạo bờ biển phía Đông, triển khai theo 7 giai đoạn với tổng chi phí 613 triệu đô la Singapore. Kế hoạch giúp nước này mở rộng thêm 1.525 ha đất. Vật liệu cho việc khai hoang được lấy từ những ngọn đồi ở Bedok và Tampines, cát là nguồn nhập khẩu nước ngoài. Đất khai hoang được sử dụng phần lớn cho mục đích thương mại và mở rộng khu dân cư, trong đó Marine Parade là khu nhà ở đầu tiên được xây dựng hoàn toàn trên đất khai hoang. East Coast Park và East Coast Parkway cũng là hai dự án khác được xây dựng từ đất khai hoang. 

Tại Trung Quốc, việc lấn biển để mở rộng và phát triển cảng biển được thực hiện ở nhiều nơi như vùng cửa sông Dương Tử thuộc Thượng Hải, cảng Thiên Tân thuộc vịnh Bột Hải hay Đường Sơn - thành phố công nghiệp ven biển cấp tỉnh thuộc Hồ Bắc. 

Thế kỷ XXI được xác định là thế kỷ của biển và đại dương. Việc vươn ra biển trở thành xu thế của các quốc gia nhằm mở rộng không gian cho các chiến lược phát triển đất nước. 

Việt Nam đã lấn biển ở nhiều nơi

Tại Việt Nam, một số địa phương tại Việt Nam cũng đã dần hình thành những công trình lấn biển trong nhiều năm qua. 

Thông tin từ Vụ Pháp chế cho biết, tính đến cuối năm 2017, nước ta có 71 khu lấn biển tại 19 tỉnh thành ven biển. Hoạt động lấn biển diễn ra ở hầu hết các tỉnh, thành phố ven biển với quy mô khác nhau. Một số khu vực lấn biển có quy mô lớn như Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Kiên Giang… 

Hiện diện ở TP Hải Phòng, Khu Du lịch Quốc tế Đồi Rồng (Dragon Ocean Hai Phong) tại phường Vạn Hương, quận Đồ Sơn có quy mô gần 500 ha đất lấn biển hoàn toàn, tổng mức đầu tư hơn 30.000 tỷ đồng. Chủ đầu tư là CTCP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương (thành viên Tập đoàn Geleximco). Trước đó, dự án được địa phương cấp giấy chứng nhận đầu tư vào tháng 3/2012, bắt đầu thi công từ tháng 12/2019. 

Tại Quảng Ninh, Khu đô thị Hùng Thắng (Halong Marina) của BIM Group ở phường Hùng Thắng, TP Hạ Long có quy mô diện tích đất 248 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 2 tỷ USD. Phần lớn diện tích dự án được hình thành từ năm 2000 bằng việc san lấp. Một số phân khu đã đi vào hoạt động như Khu chung cư Green Bay, Khu nhà phố liền kề San Hô, Trung tâm thương mại Hạ Long Marine Plaza,...  

TP Hải Phòng có Khu công nghiệp - cảng biển - phi thuế quan Nam Đình Vũ. Đây là dự án lấn biển tạo mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cảng biển và phát triển công nghiệp đầu tiên của thành phố này với tổng diện tích 1.329 ha, trong đó Khu công nghiệp tổng hợp Nam Đình Vũ có diện tích 897 ha. Dự án đã khởi công từ năm 2010, tổng vốn đầu tư 2.500 tỷ đồng.

Đà Nẵng có một số dự án lấn biển như Khu đô thị sinh thái biển Phương Trang New Town rộng 117 ha hay Khu đô thị quốc tế Đa Phước rộng 210 ha. Theo Cổng TTĐT TP Đà Nẵng, tổng diện tích đất của địa phương là khoảng 128.896 ha, trong đó diện tích đất liền là 98.237 ha. Diện tích đất đã tăng thêm gần 408 ha, sự gia tăng này là do khai thác lấn biển ở cảng Liên Chiểu, khu vực Đa Phước dọc theo Vịnh Đà Nẵng và công viên Đại dương tại bán đảo Sơn Trà.

Kiên Giang có Khu đô thị Rạch Giá rộng 420 ha hay Khu đô dân cư lấn biển Trần Quang Khải - Khu đô thị Phú Cường Hoàng Gia quy mô 69 ha. Quy hoạch tỉnh đã xây dựng mục tiêu phát triển đến năm 2030 là tỉnh có chất lượng sống cao của vùng Đồng bằng Sông Cửu Long. Phát triển kinh tế biển, hướng biển, mở rộng không gian, lấn biển sáng tạo theo quy định pháp luật là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, đột phá. Đất dự kiến hình thành các dự án lấn biển khoảng 3.800 ha tại TP Rạch Giá, TP Hà Tiên, huyện Kiên Lương, huyện Hòn Đất và huyện Kiên Hải.  

Theo đánh giá từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc lấn biển đã trở thành hướng mở tích cực cho các đô thị, khu vực ven biển, khẳng định một hướng phát triển cần thiết cho tương lai. Đây không chỉ là giải pháp để mở rộng quỹ đất, phát triển kinh tế - xã hội mà còn là giải pháp chủ động ứng phó với tình trạng xói lở bờ biển, nước biển dâng. 

Để đất đai “sinh sôi” hiệu quả

ThS Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản nhìn nhận, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt của mọi nền kinh tế. Bài toán phát triển quỹ đất có ý nghĩa quan trọng với mọi quốc gia bởi diện tích tự nhiên hầu như không tăng thêm, đất đai không nở ra. Do đó, việc khai thác, phát triển, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất có vai trò vô cùng quan trọng.

Với chiều dài bờ biển 3.260 km, Việt Nam nằm trong số 10 quốc gia có chỉ số cao nhất về chiều dài bờ biển so với diện tích lãnh thổ. Ông Đỉnh thông tin: “Nước ta được đánh giá là có tiềm năng và lợi thế lớn để mở rộng không gian phát triển ra biển, phục vụ phát triển bền vững. Địa hình nhiều sông ngòi giúp các đồng bằng châu thổ của nước ta được mở rộng tự nhiên do phù sa bồi đắp hàng năm. Hoạt động lấn biển trên thực tế tại Việt Nam đã và đang được thực hiện với những dự án phát triển kinh tế - xã hội bằng đa dạng các nguồn vốn, trong đó chủ yếu là vốn tư nhân. 

Tuy nhiên trước đây, do thiếu khung pháp lý điều chỉnh, đặc biệt do thiếu quy định về quản lý, sử dụng đất sau lấn biển nên đã dẫn đến một số vướng mắc trong triển khai thực hiện”. 

Bởi vậy, theo chuyên gia này, việc Luật Đất đai 2024 chính thức “luật hóa” lấn biển khi dành riêng một điều luật (Điều 190) quy định hoạt động này được kỳ vọng giúp hoàn thiện tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Phương thức thực hiện dự án lấn biển để tạo lập quỹ đất đã lần đầu được quy định trong Luật Đất đai. 

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, nghị định mới về hoạt động lấn biển sẽ giúp việc thực hiện các thủ tục đầu tư của doanh nghiệp địa ốc được rõ ràng, minh bạch và nhanh chóng hơn. 

“Tôi ủng hộ chính sách mới. Tuy nhiên, khi thực hiện cần xem xét thực tiễn của từng địa phương cũng như mục đích, ưu nhược và kết quả đạt được có tính đánh đổi như thế nào?”, ông Quê nói.

Ông Quê lấy ví dụ, tại Quảng Ninh, một số thành phố như Hạ Long, Bãi Cháy, Cẩm Phả có kết cấu là núi địa chất sát biển. Nếu không lấn biển, người dân sẽ dần bị thu hẹp không gian sinh sống trong bối cảnh dân số ngày một gia tăng. Do đó, việc mở rộng quỹ đất hướng ra biển là cần thiết. 

Hay như Phú Quốc, với các khu vực phía bắc, tây, nam đảo và một phần đông đảo, nước sâu, xanh, sạch, không nên thực hiện hoạt động lấn biển, trừ khi mang tính chất làm cảng, phà hay cầu nối về đất liền. 

Với khu vực còn lại của phía đông đảo, dọc từ Hàm Ninh lên đến Bãi Thơm, đất gần như là bãi bồi, trầm lắng, nước đục, phần lớn khoảng cách từ đất liền ra đến 1 - 2 km nước nông, trầm tích nhiều. Không những khó phát triển du lịch, di chuyển đường thủy không thuận tiện cũng khiến ngư dân địa phương khó ra vào đánh cá. Dọc biển phía đông tích tụ rác thải, không hình thành nhiều dự án nhà ở hay khu du lịch mà chủ yếu là dân làng chài sinh sống. Những khu vực như vậy có thể xem xét nạo vét, cải tạo và lấn biển một phần.  

Theo vị này, hoạt động lấn biển được chia thành hai dạng chính là làm mất hoàn toàn (thường đối với những dự án đô thị lấn biển) và làm mất một phần mặt nước (làm đường trên biển, cầu, phà… phục vụ giao thông). Dù ở hình thức nào thì đều có sự tác động của con người. Bên cạnh những lợi ích như cải tạo cảnh quan đẹp hơn, phát triển kinh tế, mở rộng quỹ đất, phục vụ đời sống thì việc máy móc hoạt động, xả khí thải, vật liệu đổ lên biển,... ít nhiều vẫn ảnh hưởng đến môi trường sinh thái khu vực. 

Không chỉ ảnh hưởng đến môi trường nơi dự án tọa lạc, hoạt động này còn ảnh hưởng đến cả môi trường những nơi phạt núi, san đồi để lấy quỹ đất lấn biển.  

Ngoài ra, chuyên gia VNREA lưu ý, đây là hoạt động phổ biến trên thế giới. Tuy nhiên, thường phù hợp với những quốc gia có diện tích đất liền sử dụng ít, cần diện tích gia tăng, điển hình như Dubai, UAE hay Singapore.

Tại Việt Nam, chúng ta còn chưa thực sự làm tốt và triệt để các công tác về môi trường, quy hoạch, giám sát,... Quỹ đất cũng còn tương đối rộng. Do vậy, việc thực hiện hoạt động này cần xem xét kỹ lưỡng về tính cấp thiết, tránh trường hợp gây hậu quả to lớn. Cần làm tốt vấn đề quy hoạch lấn biển, phải phù hợp với từng địa phương, từng vị trí cũng như chú trọng nghiên cứu kỹ tác động của dự án tới môi trường. 

“Nhìn chung, lấn biển là hoạt động tốt cho sự phát triển lâu dài về kinh tế - xã hội nói chung lẫn bất động sản nói riêng. Song, cần tránh chủ trương thì tốt đẹp mà trong quá trình thực hiện lại buông lỏng quản lý, khi quy hoạch chi tiết mà không dựa trên quy hoạch chung đã được duyệt dẫn đến làm xấu môi trường biển, thậm chí ảnh hưởng cảnh quan không được như trước khi thực hiện xâm lấn”, ông Quê chia sẻ. 

 * Trích Đặc san của Tạp chí điện tử Doanh Nhân Việt Nam