Khi chủ đầu tư không còn đủ nguồn lực triển khai

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đối mặt với áp lực vốn và thanh khoản, chuyển nhượng dự án hoặc tìm kiếm đối tác hợp tác phát triển đang trở thành phương án mà nhiều doanh nghiệp phải cân nhắc. Tuy nhiên, có nhu cầu chuyển nhượng không đồng nghĩa dự án sẽ tìm được người mua, nhất là khi kỳ vọng của bên bán và khả năng định giá của bên mua còn cách biệt.

Tại chương trình Data Talk | Market Insight với chủ đề “Bất động sản khó bán – Giữ tiếp, cắt lỗ hay chờ cơ hội?” do Công ty dữ liệu - tài chính WiGroup và VIF đồng sản xuất, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng bối cảnh hiện tại có những điểm tương đồng với khoảng 5 năm trước, khi lãi suất tăng cao và nhiều dự án gặp trở ngại trong quá trình triển khai.

Cụ thể, khi một dự án không thể tiếp tục triển khai hoặc việc huy động vốn gặp khó khăn, chủ đầu tư buộc phải tính đến phương án mua bán, sáp nhập hoặc hợp tác với đối tác khác.

Thời điểm đưa ra quyết định cũng là yếu tố quan trọng. Nếu năng lực triển khai không đáp ứng yêu cầu, nguồn vốn không còn đủ để hỗ trợ dự án, trong khi việc kéo dài tiến độ làm tăng chi phí cơ hội và bào mòn lợi thế, doanh nghiệp cần cân nhắc phương án M&A.

Khi đó, tìm kiếm đối tác không đơn thuần là giải pháp bổ sung vốn mà còn là cách để doanh nghiệp tận dụng nguồn lực và năng lực triển khai từ bên ngoài. Tuy nhiên, để một thương vụ có thể diễn ra, dự án cần đáp ứng những điều kiện nhất định, trong đó pháp lý là yếu tố được đặt lên hàng đầu.

Bên mua không chỉ nhìn vào tiềm năng khu đất

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, một trong những yêu cầu đầu tiên khi nhà đầu tư xem xét nhận chuyển nhượng hoặc hợp tác phát triển dự án là tính rõ ràng về pháp lý. “Một dự án muốn thực hiện M&A thì bắt buộc pháp lý phải rõ ràng”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Ở góc độ bên mua, việc đánh giá một dự án không chỉ dừng ở tiềm năng thương mại hay vị trí khu đất. Nhà đầu tư cần rà soát mức độ đầy đủ của hồ sơ pháp lý, quy hoạch, giấy phép xây dựng và các yếu tố hỗ trợ từ địa phương để xác định khả năng đưa dự án vào triển khai trên thực tế.

Đáng chú ý, theo ông Kiệt, những dự án có cơ cấu nợ khá phức tạp vẫn có thể được doanh nghiệp khác xem xét hợp tác hoặc mua lại nếu nền tảng pháp lý tốt.

"Bên mua sẽ đánh giá tính đầy đủ của pháp lý, quy hoạch, giấy phép xây dựng và các yếu tố hỗ trợ từ địa phương để có thể triển khai dự án. Đó là những dự án có khả năng phù hợp với hoạt động M&A", ông Kiệt nhận định.

Bên bán neo giá, bên mua không tính được hiệu quả

Theo ông Kiệt, “yếu tố thứ hai nằm ở phía doanh nghiệp bán. Họ phải sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận”. Thực tế, có những dự án có pháp lý tốt nhưng chủ đầu tư vẫn cho rằng tiềm năng phát triển còn lớn nên neo giá chuyển nhượng rất cao.

Trong khi đó, nhà đầu tư có thể nhìn thấy dư địa phát triển nhưng với mức giá mà bên bán đưa ra khiến họ không thể tính toán được bài toán hiệu quả để đưa dự án ra thị trường.

Khoảng cách này xuất phát từ cách nhìn khác nhau về giá trị dự án. Bên bán thường đặt kỳ vọng dựa trên tiềm năng, lợi thế hoặc mức lợi nhuận mong muốn trong tương lai. Ngược lại, bên mua phải tính toán trên tổng chi phí cần bỏ ra để tiếp nhận và phát triển dự án, thay vì chỉ nhìn vào giá chuyển nhượng ban đầu.

Cụ thể, nhà đầu tư phải tính đến chi phí vốn ban đầu, chi phí pháp lý, thời gian hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng cũng như thời gian triển khai dự án. Những yếu tố này đều ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và khả năng thu hồi vốn.

Sự khác biệt trong cách định giá có thể khiến quá trình chuyển nhượng dự án kéo dài. Có trường hợp bên bán muốn chuyển nhượng với giá 1.000 tỷ đồng, trong khi bên mua chỉ sẵn sàng trả 650 tỷ đồng. Mức giá hai bên đưa ra còn cách nhau khá xa nên dù đã thương lượng từ năm trước, giao dịch đến nay vẫn chưa đi đến kết quả.

Cấu trúc hợp tác cứng nhắc cũng cản trở giao dịch

Không chỉ giá chuyển nhượng, cách thức phân chia lợi ích cũng có thể trở thành rào cản trong quá trình tìm kiếm đối tác.

Ông Kiệt cho rằng bên bán đôi khi có cách tiếp cận quá cứng nhắc trong đàm phán, chưa sẵn sàng điều chỉnh tỷ lệ phân chia lợi nhuận hoặc cấu trúc hợp tác để phù hợp với năng lực và mức độ tham gia của đối tác.

Theo chuyên gia, chủ doanh nghiệp sở hữu tài sản muốn thực hiện giao dịch cần chấp nhận chia sẻ lợi nhuận, đồng thời đánh giá đúng thực tế thị trường và năng lực của chính mình. Nếu vẫn duy trì kỳ vọng quá cao, đối tác sẽ khó tham gia.

"Để phát triển một dự án trong bối cảnh hiện nay, bên mua không chỉ phải bỏ ra chi phí vốn ban đầu mà còn phải chịu chi phí pháp lý, thời gian hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và thời gian triển khai dự án.

Vì vậy, những doanh nghiệp đang có nhu cầu hợp tác và tìm kiếm đối tác đầu tư cần có cái nhìn thực tế hơn", ông Kiệt chia sẻ.

Trong bối cảnh dự án gặp khó về vốn hoặc năng lực triển khai, việc tiếp tục chờ đợi một mức giá cao hơn không phải lúc nào cũng là lựa chọn tối ưu. Thời gian kéo dài có thể khiến doanh nghiệp phát sinh thêm chi phí, đồng thời làm giảm lợi thế của dự án và gia tăng áp lực tài chính.

Theo ông Kiệt, những doanh nghiệp đang có nhu cầu hợp tác và tìm kiếm đối tác đầu tư cần có cái nhìn thực tế hơn. Việc không chấp nhận chia sẻ lợi ích với một nhà đầu tư phù hợp có thể khiến chủ đầu tư đánh mất cơ hội đưa dự án trở lại quỹ đạo triển khai.

Việc bỏ lỡ giai đoạn thị trường có thể tìm được đối tác phù hợp cũng khiến doanh nghiệp mất đi cơ hội. Nếu dự án tiếp tục đình trệ, những chi phí liên quan vẫn phát sinh và áp lực ngày càng lớn.