Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn vừa góp ý dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) tại phiên thảo luận chiều 22/10, theo Cổng TTĐT Quốc hội.  

Qua 2 năm thực hiện, pháp luật về nhà ở đã bộc lộ một số điểm nghẽn lớn, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở cho thuê, quản lý nhà chung cư và thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Mặc dù dự thảo đã được nghiên cứu sửa đổi theo hướng cụ thể hóa các quy định, giảm bớt việc phải ban hành văn bản hướng dẫn, song vấn đề quan trọng nhất là phải giải quyết được những bất cập trong thực tiễn.

Không để NOXH trở thành công cụ đầu cơ 

Phát triển NOXH là một trong những điểm nghẽn lớn nhất cần tập trung tháo gỡ. Dẫn chứng thực tế, Chủ tịch Quốc hội cho biết năm 2026, chỉ tiêu phát triển NOXH giao cho các địa phương là 97.000 căn, nhưng 9 tháng đầu năm mới thực hiện khoảng 47.000 căn, đạt 48%.

Nhiều dự án vẫn đình trệ, thủ tục xét duyệt đối tượng mua NOXH, chứng minh thu nhập, xác nhận chưa có nhà ở còn phức tạp, kéo dài.

Giá bán NOXH cũng là vấn đề đáng quan tâm khi một căn hộ diện tích khoảng 50 m2 có giá khoảng 1 tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả của nhiều công nhân, người lao động có thu nhập bình quân từ 6 - 9 triệu đồng/tháng.

Bên cạnh đó, tình trạng mua NOXH để cho thuê hoặc chờ đủ thời hạn 5 năm để bán hưởng chênh lệch vẫn diễn ra. Nhiều địa phương đã quy hoạch quỹ đất nhưng chưa đủ điều kiện triển khai dự án. Chủ đầu tư gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi.

Từ thực tế này, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu đơn giản hóa thủ tục đầu tư, cho phép thực hiện song song nhiều bước thay vì phải thực hiện tuần tự; xem xét miễn một số thủ tục thẩm định, cấp phép đối với dự án sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được công bố.

Đồng thời, cần kiểm soát chặt chẽ việc chuyển nhượng NOXH sau thời hạn 5 năm, nghiên cứu quy định chỉ được chuyển nhượng cho các đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách, không để NOXH trở thành công cụ đầu cơ; có cơ chế thu hồi ưu đãi đối với trường hợp vi phạm.

Tiêu chí xác định đối tượng chưa có nhà ở cần được hoàn thiện theo hướng ứng dụng dữ liệu số, không chỉ phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ; đơn giản hóa thủ tục xác nhận thu nhập, giảm giấy tờ chứng minh không cần thiết.

Đề xuất nghiên cứu bổ sung cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại đang đình trệ để chuyển đổi thành NOXH, nhà ở cho thuê.

Phải có cơ chế khuyến khích tư nhân làm nhà ở cho thuê

Đối với phát triển nhà ở cho thuê, Chủ tịch Quốc hội đánh giá việc bổ sung một chương mới trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đúng hướng, nhưng chính sách phải đủ mạnh để thu hút các nhà đầu tư.

Thực tế hiện nay, thị trường nhà ở cho thuê còn hạn chế, chủ đầu tư thiếu động lực tham gia do thời gian thu hồi vốn dài, chưa được hưởng các chính sách ưu đãi về đất đai tương tự NOXH.

Vì vậy, cần nghiên cứu cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng tương đương hoặc gần tương đương chính sách NOXH đối với các dự án cam kết cho thuê trong thời hạn tối thiểu từ 15 - 20 năm. Có như vậy mới tháo gỡ được nút thắt, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê.

Cùng với đó, cần phân biệt rõ chính sách đối với nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn nhà nước và nguồn vốn ngoài nhà nước. Nghiên cứu cơ chế quản lý giá thuê phù hợp, bảo đảm quyền lợi của người thuê và tạo động lực cho chủ đầu tư.

Theo Chủ tịch Quốc hội, phải có cơ chế khuyến khích khu vực kinh tế tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn vào lĩnh vực này. Nguồn lực nhà nước không thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu phát triển nhà ở cho thuê. Muốn giải quyết căn cơ vấn đề nhà ở cho người dân, nhất thiết phải huy động được nguồn lực của doanh nghiệp tư nhân.

Liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì, mâu thuẫn giữa ban quản trị với cư dân kéo dài tại nhiều chung cư, nhất là ở Hà Nội và TP HCM.

Cần tăng cường cơ chế giám sát độc lập, công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì và các khoản phí quản lý, vận hành trên hệ thống số; quy định rõ trách nhiệm, chế tài đối với ban quản trị khi có vi phạm, bảo đảm quyền giám sát và quyền thay thế ban quản trị của cư dân.

Đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư nhà ở thương mại trong phát triển NOXH, đề nghị nghiên cứu linh hoạt các hình thức thực hiện bằng quỹ đất, bằng tiền hoặc bằng nhà ở hoàn thiện; giao Chính phủ quy định chi tiết cách xác định chi phí đầu tư hạ tầng, tránh phát sinh vướng mắc làm chậm tiến độ dự án.

Chủ tịch Quốc hội cũng cơ bản thống nhất với phương án phân cấp 20/21 thủ tục cho địa phương như dự thảo. Song, phải xác định rõ trách nhiệm, tăng cường kiểm tra, giám sát, không để phát sinh tiêu cực, lợi dụng chính sách hoặc buông lỏng quản lý.

Đề nghị cho phép kế thừa nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án BĐS

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội đặc biệt quan tâm đến việc tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS), coi đây là một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường hiện nay.

Thời gian qua, hàng nghìn dự án BĐS bị đình trệ do chủ đầu tư không còn năng lực tài chính để tiếp tục triển khai. Trong khi đó, quy định yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án đã tạo ra một vòng luẩn quẩn.

"Không có tiền thì mới chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải có tiền nộp. Đây chính là nghịch lý cần phải tháo gỡ", Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ và cho biết, hệ quả là đất đai bị bỏ hoang, nguồn vốn tín dụng bị mắc kẹt, quyền lợi của người mua nhà bị ảnh hưởng trong thời gian dài.

Mục tiêu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này là phải tháo gỡ được khối lượng lớn các dự án tồn đọng, giải phóng nguồn lực đất đai, vốn đầu tư.

Để giải quyết vướng mắc, đề nghị nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng dự án được kế thừa các nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành của bên chuyển nhượng, nhưng phải đáp ứng những điều kiện chặt chẽ. Bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh được năng lực tài chính, cam kết hoàn thành nghĩa vụ trong thời hạn cụ thể, có bảo lãnh ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm phù hợp.

Đồng tình với phương án phân cấp cho UBND tỉnh quyết định việc chuyển nhượng dự án như dự thảo, Chủ tịch Quốc hội lưu ý phải quy định rõ tiêu chí đánh giá năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng và trách nhiệm giám sát để tránh bị lợi dụng.

Đồng thời, cần bổ sung cơ chế xử lý nhanh đối với các dự án có chủ đầu tư bỏ dở, không còn khả năng hoặc không có nhu cầu tiếp tục thực hiện, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những người đã mua nhà, đã đặt cọc.

Tránh tình trạng chủ đầu tư bán lúa non, chuyển nhượng khống  

Một vấn đề khác là bảo vệ người mua nhà, nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư sử dụng hình thức đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ hoặc thông qua các công ty liên quan để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Khi dự án chậm tiến độ hoặc không thể tiếp tục triển khai, người mua gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu hồi tiền đã nộp. Trong khi đó, các quy định về bảo lãnh và quản lý 5% giá trị hợp đồng còn lại vẫn còn những kẽ hở, dễ bị lợi dụng.

Vì vậy, việc bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại bằng tài khoản phong tỏa như dự thảo là cần thiết, nhưng phải quy định rõ thời điểm chuyển tiền, điều kiện giải tỏa, trách nhiệm của ngân hàng quản lý và biện pháp xử lý khi chủ đầu tư vi phạm.

Cần ngăn chặn các hình thức thu tiền đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ, huy động vốn trá hình khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; làm rõ yếu tố tự nguyện của bên mua trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, không để chủ đầu tư chuyển rủi ro sang người mua nhà.

Liên quan đến hợp đồng kinh doanh BĐS, Chủ tịch Quốc hội lưu ý tình trạng chủ đầu tư tự xây dựng hợp đồng với nhiều điều khoản bất lợi cho người mua, trong khi việc công khai thông tin dự án chưa đầy đủ, kịp thời.

Cần quy định rõ thời điểm, nội dung bắt buộc công khai thông tin dự án và trách nhiệm cập nhật của doanh nghiệp; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển nhượng hợp đồng, tránh tình trạng bán lúa non, chuyển nhượng khống hoặc lợi dụng hợp đồng để huy động vốn trái quy định.

Đối với hoạt động mua, thuê BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, cần đánh giá kỹ tác động, kiểm soát chặt chẽ các yếu tố liên quan đến quốc phòng, an ninh, không mở rộng điều kiện tham gia thị trường một cách thiếu kiểm soát.