Hà Nội đã và đang triển khai nhiều tuyến đường sắt đô thị như Cát Linh - Hà Đông, Nhổn - Ga Hà Nội, Văn Cao - Hòa Lạc... Theo quy hoạch, đến năm 2045 tầm nhìn 2065, thành phố sẽ có 15 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài 617 km. Đây chính là nền tảng quan trọng để phát triển TOD.

Tại Đà Nẵng, Quốc hội đã thông qua cho phép HĐND thành phố được quyết định sử dụng ngân sách để triển khai dự án đầu tư công độc lập để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án TOD (cụ thể là nhà ga đường sắt đô thị, vùng phụ cận nút giao thông kết nối Đà Nẵng - Hội An - Chu Lai).

Tại TP HCM, kế hoạch thực hiện các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng dọc tuyến metro Bến Thành - Tham Lương đã được ban hành.

Cụ thể, TP HCM sẽ tổ chức lập quy hoạch các khu vực TOD tập trung vào những nơi xung quanh 12 nhà ga của tuyến metro. 5 địa điểm ưu tiên nghiên cứu điều chỉnh cục bộ quy hoạch TOD để thí điểm gồm Depot Tham Lương và các ga Phạm Văn Bạch, Tân Bình, Bảy Hiền, Bến Thành...

TOD không dành cho nhà đầu tư bất động sản ngắn hạn

Trao đổi với người viết, ông David Jackson - Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam chia sẻ, năm 2025 ghi nhận nhiều diễn biến tích cực từ các dự án hạ tầng lớn và đường sắt đô thị tại TP HCM, Hà Nội, Đồng Nai và Bình Dương.

Nếu đúng tiến độ, đây chính là nền tảng để triển khai mô hình phát triển TOD trong những năm tới, giúp giảm áp lực dân số, giao thông và quỹ đất trung tâm cho các đô thị lớn.

"Mô hình TOD không mới, nhưng để áp dụng hiệu quả cần tầm nhìn và năng lực đồng bộ từ nhiều bên.

Trước hết, các "xương sống" của hệ thống giao thông công cộng, các tuyến đường sắt đô thị, như metro tại TP HCM hay đường sắt trên cao tại Hà Nội, phải vận hành ổn định, kết nối mạng lưới xuyên suốt, kết hợp với các phương tiện khác như xe buýt.

Thứ hai, quy hoạch đồng bộ giữa giao thông, sử dụng đất và phát triển đô thị, trong đó mật độ xây dựng, chức năng nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ được phân bổ hợp lý dọc hoặc xung quanh các nhà ga.

Ngoài ra, cũng cần có cơ chế phối hợp hiệu quả giữa Nhà nước và tư nhân, cùng khung pháp lý rõ ràng, năng lực tài chính và kinh nghiệm của chủ đầu tư đóng vai trò then chốt.

Quan trọng nhất, TOD chỉ bền vững khi thật sự gắn liền với nhu cầu và cuộc sống của người dân. Các dự án bất động sản TOD phải đáp ứng chất lượng và tiện ích đầy đủ, giá bán hợp lý để kiến tạo những cộng đồng dân cư sôi động và môi trường sống hiện đại, văn minh, thay vì phát triển thuần túy theo kỳ vọng đầu cơ".

Cũng theo chuyên gia Avison Young Việt Nam, TOD có thể xem như điểm cộng khi đánh giá tiềm năng dự án bất động sản trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, không nên coi đây là yếu tố tạo sóng ngắn hạn để đón đầu bằng mọi giá, nhất là khi hạ tầng giao thông công cộng tại Việt Nam vẫn đang được phát triển và hoàn thiện từng bước.

"Trên thực tế, giá trị dự án bất động sản gắn với TOD chỉ thấy rõ khi đặt trong tổng thể quy hoạch hợp lý, hạ tầng vận hành ổn định và kết nối đồng bộ.

Hiện nay, nhiều dự án mới dừng ở mức "kỳ vọng theo chuẩn TOD", trong khi tiến độ tuyến metro, khả năng kết nối liên vùng và tiện ích đô thị xung quanh chưa rõ ràng. Điều này tạo rủi ro mua trước - hưởng sau, ảnh hưởng đến hiệu quả dòng tiền và thanh khoản.

Vì vậy, nhà đầu tư nên tiếp cận TOD với tư duy chọn lọc và dài hạn. Nên ưu tiên các dự án nằm gần tuyến giao thông đã hoặc sắp vận hành, có quy hoạch rõ ràng, mật độ phát triển hợp lý và gắn với nhu cầu ở thực.

TOD nên được xem là yếu tố cộng hưởng giúp nâng cao giá trị và tính bền vững của bất động sản, thay vì là cơ sở để ra quyết định đầu tư ngắn hạn", ông David Jackson nhìn nhận.