Thị trường văn phòng TP HCM đang bước vào một giai đoạn mà giá thuê không còn là yếu tố duy nhất quyết định lựa chọn của khách thuê. Số liệu CBRE được ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, chia sẻ tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư vào Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam vào ngày 11/8 cho thấy dù thị trường đã tiếp nhận nguồn cung mới trong hai năm 2024 - 2025 nhưng giá thuê không giảm sâu mà vẫn duy trì ở mức cạnh tranh.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, giá thuê văn phòng hạng A vào khoảng 47 - 50 USD/m2/tháng, với tỷ lệ trống khoảng 16,7%; còn hạng B đạt khoảng 27 - 30 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống khoảng 12,5%.

Tỷ lệ trống ở phân khúc hạng A đang đi xuống. Từ mức trên 20% của năm trước, tỷ lệ này giảm còn khoảng 16 - 17% trong nửa đầu năm 2026.

Một con số khác cho thấy rõ hơn sự thay đổi trong hành vi khách thuê. Trong năm 2025, văn phòng hạng A chiếm hơn 90% diện tích hấp thụ, tương đương khoảng 47.000 m2, trong khi hạng B chỉ chiếm phần nhỏ.

Theo ông Hiếu, khi doanh nghiệp có nhu cầu chuyển địa điểm hoặc mở rộng, họ ngày càng quan tâm đến chất lượng, vị trí, khả năng mở rộng trong tương lai và môi trường làm việc, thay vì chỉ tìm kiếm một mức giá thuê cạnh tranh.

Sự thay đổi này đang tạo ra một cuộc cạnh tranh mới trên thị trường văn phòng. Doanh nghiệp không chỉ cần một địa điểm để đặt văn phòng mà cần một tài sản có thể phục vụ hoạt động kinh doanh trong dài hạn. Một tòa nhà phải đáp ứng được yêu cầu về chất lượng, kỹ thuật, vị trí, hình ảnh doanh nghiệp và trải nghiệm của nhân viên. Đó cũng là bối cảnh để nhìn vào sự hình thành của Trung tâm Tài chính Quốc tế.

Trong khoảng một thập kỷ qua, thị trường văn phòng TP HCM liên tục mở rộng theo những cột mốc gắn với không gian đô thị, hạ tầng và sản phẩm mới. Theo chuỗi số liệu CBRE được trình bày tại hội thảo, nguồn cung trong phạm vi thống kê của CBRE tăng từ khoảng 1 triệu m2 trong năm 2015 lên khoảng 1,7 triệu m2 vào năm 2026.

Năm 2016, sự xuất hiện của một tòa nhà văn phòng hạng A tại khu vực quận 7 cũ mở ra một không gian văn phòng mới. Đến năm 2019, Thủ Thiêm tiếp tục trở thành một cực phát triển mới với sự xuất hiện của cao ốc văn phòng tại khu vực này.

Cùng với sự mở rộng về không gian, tiêu chuẩn sản phẩm cũng thay đổi. Các chứng chỉ công trình xanh ngày càng phổ biến, trong khi chất lượng kỹ thuật và tiêu chuẩn vận hành của các dự án mới được nâng lên. Đến năm 2023, nguồn cung tiếp tục tăng lên khoảng 1,6 triệu m2, cùng với sự hình thành ngày càng rõ của các cao ốc văn phòng ở hai bên sông Sài Gòn.

"Nếu các giai đoạn trước được thúc đẩy bởi sự hình thành của những không gian đô thị và hạ tầng mới thì IFC có thể trở thành một cột mốc khác bởi yếu tố thể chế. Chính sự hội tụ của hạ tầng, thể chế và sản phẩm là yếu tố tạo nên những bước chuyển của thị trường văn phòng", ông Hiếu nhận định.

Trong giai đoạn 2026 - 2028, thị trường dự kiến có hơn 175.000 m2 nguồn cung văn phòng mới, gồm khoảng 100.000 m2 hạng A và 75.000 m2 hạng B. Trong đó, 76% nguồn cung hạng A mới nằm trong khu vực Trung tâm Tài chính Quốc tế.

Theo ông Hiếu, nếu diễn biến này xảy ra đúng như dự kiến, IFC và khu trung tâm văn phòng hạng A sẽ ngày càng trở thành hai khái niệm có sự giao thoa nhưng sự tập trung nguồn cung cũng đặt ra bài toán cạnh tranh. Khi nhiều dự án cùng xuất hiện trong một khu vực, việc tất cả cùng nhắm đến một nhóm khách thuê có thể tạo áp lực lên giá thuê và tốc độ hấp thụ.

Theo góc nhìn của CBRE, sự xuất hiện đồng thời của nhiều dự án không nhất thiết phải dẫn đến việc các dự án cạnh tranh trực tiếp với nhau. Nếu mỗi dự án từ The Nexus, The METT, Saigon Centre 3... cho đến các dự án khác trong khu vực có thể xác định và phát triển theo một phân khúc hoặc một nhóm khách hàng mục tiêu nhất định thì các dự án hoàn toàn có thể cùng phát triển và bổ trợ cho nhau.

Khi đó, sự đa dạng của nguồn cung có thể mở rộng thị trường thay vì khiến các dự án cạnh tranh trực tiếp với nhau. Bởi điều IFC cần không chỉ là nhiều tòa nhà hạng A mà là một cụm không gian có khả năng phục vụ nhiều loại định chế và doanh nghiệp tài chính.

Trong phạm vi IFC, hiện có khoảng 766.000 m2 diện tích văn phòng tại 33 cao ốc ở hai bên sông Sài Gòn và được dự báo tăng từ khoảng 1,7 triệu m2 năm 2026 lên khoảng 2 triệu m2 vào năm 2030.

Nhưng câu hỏi quan trọng hơn con số nguồn cung là ai sẽ thuê những diện tích đó? Theo ông Hiếu, ba nhóm ngành đang tạo nguồn cầu đáng chú ý tại TP HCM trong những năm gần đây là công nghệ thông tin, ngân hàng - bảo hiểm và sản xuất.

Trong đó, công nghệ thông tin không còn chỉ là các doanh nghiệp phần mềm, nhu cầu còn đến từ các trung tâm sáng tạo, nghiên cứu và phát triển, trong đó có những lĩnh vực mới như bán dẫn. Điều này cho thấy nguồn cầu tương lai của IFC không nhất thiết chỉ đến từ ngân hàng.

Tài chính ngày càng gắn với công nghệ, dữ liệu và các dịch vụ chuyên môn. Một định chế tài chính cần công nghệ; công ty bảo hiểm cần dữ liệu và phân tích rủi ro; các hoạt động đầu tư và quản lý tài sản cần hệ thống công nghệ, pháp lý, kiểm toán và tư vấn.

Vì vậy, bên cạnh ngân hàng, bảo hiểm và tài chính truyền thống, những lĩnh vực như fintech, tài chính xanh, tài chính hàng không hay tài chính hàng hải có thể mở rộng cấu trúc nguồn cầu của IFC. Đây cũng là điểm mà hạ tầng trở nên quan trọng.

Không gian IFC hiện trải trên hai phía sông Sài Gòn. Các dự án cầu, đường và metro sẽ không chỉ giúp rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở rộng khả năng tiếp cận nguồn nhân lực của các doanh nghiệp trong khu vực.

Nhưng theo ông Hiếu, hiệu ứng lan tỏa lớn hơn phải đến từ sự cộng hưởng giữa các ngành. Một ngân hàng quốc tế khi đến TP HCM sẽ kéo theo nhu cầu về luật, kiểm toán, tư vấn, công nghệ và các dịch vụ chuyên môn khác. Những doanh nghiệp dịch vụ này tiếp tục tạo ra việc làm và thu hút nhân lực chất lượng cao. Nguồn nhân lực lại tạo thêm nhu cầu đối với văn phòng, khách sạn, F&B và các dịch vụ đô thị.

Từ đó hình thành một vòng liên kết với định chế tài chính tạo nhu cầu cho dịch vụ; dịch vụ thu hút nhân lực; nhân lực tạo thêm nhu cầu bất động sản và tiêu dùng; nhu cầu mới lại tạo động lực cho các doanh nghiệp khác đến đầu tư.

Ông Hiếu cho rằng "nếu vòng liên kết này hình thành, tác động của IFC sẽ vượt khỏi phạm vi bất động sản văn phòng. Đây cũng là lý do bài học từ Singapore đáng được tham khảo".

Ông dẫn chứng quá trình thu hút khách thuê được triển khai theo từng giai đoạn. Ở giai đoạn đầu, Singapore đưa ra tương đối nhiều chính sách ưu đãi nhằm thu hút khách thuê và tạo dựng hệ sinh thái ban đầu.

Đến giai đoạn thứ hai, khi trung tâm tài chính đã đi vào hoạt động tương đối ổn định, các chính sách ưu đãi bắt đầu được chọn lọc hơn, tập trung vào những đối tượng có khả năng tạo ra giá trị lớn cho hệ sinh thái.

Và đến giai đoạn hoạt động ổn định, các ưu đãi chủ yếu dành cho những khách thuê hoặc đối tác mang tính chiến lược và chủ chốt.

Trên cơ sở đó, Singapore đã từng bước nâng được mặt bằng giá thuê tại khu vực trung tâm tài chính lên một mức mới, hiện được ghi nhận ở mức hơn 90 USD/m2.

"Khi Trung tâm Tài chính Quốc tế TP HCM đi vào hoạt động, trung tâm này không chỉ có khả năng tạo thêm nguồn cầu và nguồn cung mới, không chỉ thu hút thêm những ngành nghề mới mà còn có thể giúp các dự án phát triển trong khu vực đạt được một mặt bằng giá thuê tốt hơn.

Khi đó, các chủ đầu tư có thể đạt được mức lợi nhuận phù hợp, tạo điều kiện để tiếp tục đầu tư, nâng cao chất lượng sản phẩm và phát triển thị trường một cách lâu dài", Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nói.