Vấn đề pháp lý cần lưu ý khi sinh viên, người lao động thuê nhà trọ

14:00 18/10/2021 Theo dõi Doanh Nhân Việt Nam trên Doanh Nhân Việt Nam trên Google news
Chia sẻ

Thuê trọ là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt là sinh viên và người lao động vì công việc, học hành mà sống xa nhà, mong muốn tìm được một nơi ở thích hợp, an ninh, sạch sẽ đồng thời phải thuận tiện cho việc đến trường, làm việc là một điều cần thiết.

Sinh viên, người lao động thường có xu hướng lựa chọn những khu nhà trọ giá rẻ, mà không quan tâm đến các vấn đề pháp lý khi thuê trọ như điều kiện nhà ở cho thuê, điều kiện các bên tham gia thuê nhà, hợp đồng thuê nhà…, nên khi xảy ra tranh chấp thường yếu thế hơn. Nay, FDVN tổng hợp 10 vấn đề pháp lý cần lưu ý khi Sinh viên, Người lao động thuê nhà ở. Cụ thể như sau:

1. Điều kiện để nhà ở được cho thuê

Thực tế thường thấy việc thuê trọ diễn ra rất đơn giản; chủ nhà ở, người đang quản lý nhà ở… thừa phòng ở là đăng thông báo cho thuê phòng trọ. Sinh viên, Người lao động nhận thấy thông báo còn phòng trọ, cho thuê phòng trọ… là vào đăng ký thuê, mà không biết rằng nhà cho thuê phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nhất định.

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở cho thuê phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu nhà ở.

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp nhà ở không đáp ứng các điều kiện nêu trên sẽ không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch, giao dịch cho thuê nhà ở có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi vi phạm điều cấm của luật.

2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về thuê nhà ở.

Giao dịch thuê nhà ở là một giao dịch thuê tài sản, theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Như vậy, có thể hiểu Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa 02 bên là bên cho thuê và bên thuê nhà ở, Bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê để ở trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Khác với giao dịch cho thuê tài sản khác, giao dịch cho thuê nhà ở quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch.

Theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014 thì:

Bên cho thuê phải là:

- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở.

- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện giao dich thuê nhà ở (từ đủ 18 tuổi trở lên, không bị mất năng lực hành vi dân sự, không bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, không có khó khăn trong nhận thức) ; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân

Bên thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện giao dich thuê nhà ở (từ đủ 18 tuổi trở lên, không bị mất năng lực hành vi dân sự, không bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, không có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi dân sự) và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Vì vậy khi Sinh viên, Người lao động thuê nhà cần xác định tư cách của Bên cho thuê trong hợp đồng là ai, phải là kiểm tra Giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu xem họ có phải là chủ sở hữu nhà ở hay không? nếu không phải thì phải kiểm tra họ có được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch cho thuê nhà ở hay không, Giấy ủy quyền có đúng quy định pháp luật hay không. Ngoài ra Sinh viên và người lao động cần kiểm tra xem năng lực hành vi dân sự của họ thông qua xóm trưởng hoặc UBND xã nơi có nhà cho thuê để đảm bảo giao dịch thuê nhà ở không bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện chủ thể của giao dịch theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015.

3. Hợp đồng thuê nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Theo Bộ luật dân sự 2015, hình thức của giao dịch dân sự có thể bằng văn bản, lời nói hoặc hành vi cụ thể. Nhưng bởi tính chất và vai trong của nhà ở trong cuộc sống nên Điều 121 Luật Nhà ở quy định Giao dịch thuê nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản. Hợp đồng thuê nhà ở phải có các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;

- Giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

-  Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;

-  Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn cho thuê nhà ở;

-  Quyền và nghĩa vụ của các bên;

-  Cam kết của các bên;

-  Các thỏa thuận khác;

-  Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

-  Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

-  Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Về công chứng chứng thực, tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014, cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực; các bên có thể tự nguyện yêu cầu công chứng, chứng thực.

4. Điều chỉnh giá cho thuê nhà ở

Giá nhà cho thuê là một vấn đề được hầu hết mọi người quan tâm. Giá nhà sẽ được hai bên thỏa thuận ngay từ lúc thực hiện hợp đồng thuê. Bạn có thể thỏa thuận giá thuê nhà cố định trong suốt cả quá trình thuê hoặc giá thuê nhà sẽ thay đổi khi có một sự kiện nào đó. Nhiều tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở liên quan đến giá nhà, cụ thể là việc điểu chỉnh giá nhà trong thời gian thuê nhà. Luật Nhà ở tại Điều 129 quy định một số trường hợp bên thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà khi chưa hết thời hạn hợp đồng thuê:

- Chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý. Lúc này Giá cho thuê nhà ở mới các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê.

- Trường hợp trong hợp đồng thuê nhà hai bên có thỏa thuận khác: ví dụ như lạm phát, ảnh hưởng của Dịch Covid-19.

Vì vậy, khi ký hợp đồng thuê nhà Bạn phải kiểm tra có điều khoản điều chỉnh giá hay không? Đồng thời cần bổ sung chế tài xử lý (phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, ….) khi chủ nhà điều chỉnh giá thuê không đúng với thỏa thuận.

5. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, bởi nhiều lý do khác nhau mà một trong hai bên yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Hai bên có quyền tự thỏa thuận với nhau về các trường hợp mà mỗi bên được quyền chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn. Nếu không thỏa thuận thì theo Luật Nhà ở, tại Điều 132 hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trong trường hợp sau:

5.1 Đối với bên cho thuê

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở;

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Thuộc trường hợp điều chỉnh giá khi bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê .Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê .

5.2. Bên thuê được chấm dứt hợp đồng thuê trong trường hợp:

- Khi Bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Khi Bên cho thuê tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Lưu ý: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Vậy nên, Bên cho thuê và Bên thuê nhà chỉ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp nêu trên, trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng không thuộc trường hợp nêu trên thì sẽ bị bồi thường cho bên còn lại.

6. Bên thuê được bảo đảm quyền tiếp tục thuê nhà ở trong một số trường hợp nhất định

Khi hợp đồng thuê nhà vẫn có thời hạn và hai bên không có thỏa thuận khác mà  chủ sở hữu nhà ở chết; hoặc chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác  thì Bên thuê nhà vẫn được tiếp tục thuê nhà đến hết thời hạn hợp đồng.

Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác

Vì vậy, Bạn nên lưu ý hợp đồng thuê xem thỏa thuận về trường hợp tiếp tục thực hiện hợp đồng. Ngoài ra nếu không có thỏa thuận nào khác thì căn cứ vào các điều kiện trên để yêu cầu bên cho thuê hoặc chủ sở hữu nhà cho thuê mới tiếp tục cho thuê nhà theo thỏa thuận Hợp đồng đã ký trước đó.

7. Bên thuê được đăng ký tạm trú tại nơi đang thuê

Một trong những điều băn khoăn của Bên thuê nhà là có bắt buộc phải đăng ký tạm trú nơi thuê nhà ở không? Thì theo quy định tại Điều 27 Luật cư trú 2020, được hướng dẫn bởi Điều 13 Thông tư 55/2021/TT-BCA quy định bắt buộc phải đăng ký tạm trú trong các trường hợp:

Công dân đến sinh sống tại chỗ ở hợp pháp ngoài phạm vi đơn vị hành chính cấp xã nơi đã đăng ký thường trú để lao động, học tập hoặc vì mục đích khác từ 30 ngày trở lên. Công dân thay đổi chỗ ở ngoài nơi đã đăng ký tạm trú có trách nhiệm thực hiện đăng ký tạm trú mới. Học sinh, sinh viên, học viên đến ở tập trung trong ký túc xá, khu nhà ở của học sinh, sinh viên, học viên; người lao động đến ở tập trung tại các khu nhà ở của người lao động có thể thực hiện đăng ký tạm trú thông qua cơ quan, tổ chức quản lý trực tiếp chỗ ở đó.

Lưu ý: Một số trường hợp không được đăng ký tạm trú mới bao gồm:

+ Chỗ ở nằm trong địa điểm cấm, khu vực cấm xây dựng hoặc lấn, chiếm hành lang bảo vệ quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã được xếp hạng, khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật.

+ Chỗ ở mà toàn bộ diện tích nhà ở nằm trên đất lấn, chiếm trái phép hoặc chỗ ở xây dựng trên diện tích đất không đủ điều kiện xây dựng theo quy định của pháp luật.

+ Chỗ ở đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chỗ ở là nhà ở mà một phần hoặc toàn bộ diện tích nhà ở đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng nhưng chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật

+ Chỗ ở bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phương tiện được dùng làm nơi đăng ký thường trú đã bị xóa đăng ký phương tiện hoặc không có giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật.

+ Chỗ ở là nhà ở đã có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hồ sơ đăng ký tạm trú:

- Tờ khai thay đổi thông tin cư trú

- Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp: Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc cho thuê như hợp đồng thuê nhà….

Trình tự, thủ tuc thực hiện:

Bước 1: Người đăng ký tạm trú nộp hồ sơ đăng ký tạm trú đến Công an xã, phường, thị trấn; Công an huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương ở nơi không có đơn vị hành chính cấp xã nơi mình dự kiến tạm trú.

Bước 2: Lấy kêt quả. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm thẩm định, cập nhật thông tin về nơi tạm trú mới, thời hạn tạm trú của người đăng ký vào Cơ sở dữ liệu về cư trú và thông báo cho người đăng ký về việc đã cập nhật thông tin đăng ký tạm trú; trường hợp từ chối đăng ký thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

8. Đăng ký thường trú:

Người lao động vì chưa đủ tiền mua nhà nên lựa chọn thuê nhà, nhưng họ vẫn mong muốn được đăng ký thường trú, đặc biệt là được đăng ký thường trú tại thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh.

Tại khoản 3 Điều 20 Luật Cư trú 2020 quy định điều kiện đăng ký thường trú bao gồm:

- Được chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đồng ý cho đăng ký thường trú tại địa điểm thuê, mượn, ở nhờ và được chủ hộ đồng ý nếu đăng ký thường trú vào cùng hộ gia đình đó;

- Bảo đảm điều kiện về diện tích nhà ở tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không thấp hơn 08 m2sàn/người.

Hồ sơ đăng ký:

- Tờ khai thay đổi thông tin cư trú, trong đó ghi rõ ý kiến đồng ý cho đăng ký thường trú của chủ hộ, chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp được cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc người được ủy quyền, trừ trường hợp đã có ý kiến đồng ý bằng văn bản;

- Hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc văn bản về việc cho mượn, cho ở nhờ chỗ ở hợp pháp đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ, tài liệu chứng minh đủ diện tích nhà ở để đăng ký thường trú gồm: Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có thể hiện thông tin về diện tích nhà ở đang sử dụng hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi không có đơn vị hành chính cấp xã về điều kiện diện tích bình quân bảo đảm theo quy định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Trình tự, thủ tuc thực hiện:

Bước 1: Người đăng ký thường trú nộp hồ sơ đăng ký thường trú đến cơ quan Công an xã, phường, thị trấn; Công an huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương ở nơi không có đơn vị hành chính cấp xã nơi mình cư trú.

Bước 2: Nhận kết quả: Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm thẩm định, cập nhật thông tin về nơi thường trú mới của người đăng ký vào Cơ sở dữ liệu về cư trú và thông báo cho người đăng ký về việc đã cập nhật thông tin đăng ký thường trú; trường hợp từ chối đăng ký thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

9. Giá điện và giá nước:

Nhiều người đi thuê thường không quan tâm đến giá điện, giá nước của phòng trọ mình, thường sẽ đóng nộp theo thông báo của chủ nhà. Tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi của người đi thuê, pháp luật cũng có những quy định cụ thể:

Theo Khoản 4, Điều 10 Thông tư số 23/ VBHN- BCT ngày 16/10/2018, quy định về giá bán điện với trường hợp cho sinh viên và người lao động thuê nhà (bên thuê nhà không phải là một hộ gia đình):

- Đối với trường hợp bên thuê nhà có hợp đồng thuê nhà từ 12 tháng trở lên và có đăng ký tạm trú thì chủ nhà trực tiếp ký hợp đồng mua bán điện hoặc đại diện bên thuê nhà ký hợp đồng mua bán điện (có cam kết thanh toán tiền điện của chủ nhà);

- Trường hợp thời hạn cho thuê nhà dưới 12 tháng và chủ nhà không thực hiện kê khai được đầy đủ số người sử dụng điện thì áp dụng giá bán lẻ điện sinh hoạt của bậc 3: Từ 101 - 200 kWh cho toàn bộ sản lượng điện đo đếm được tại công tơ.

(Giá bậc 3: Theo Tập đoàn điện lực Việt Nam là 2.014 đồng/KWh)

Trong trường hợp chủ nhà tính giá tiền điện cao hơn thì theo quy định tại Khoản 6 Điều 12 Nghị định 134/2013/NĐ-CP có thể bị xử phạt cao nhất lên đến 10.000.000 đồng.

Ngoài giá điện thì giá nước cũng cần được quan tâm. Theo Điều 3 Thông tư 44/2021/TT-BTC quy định về khung giá, nguyên tắc, phương pháp xác định giá nước sạch sinh hoạt. Khung giá nước được quy định như sau:

Vấn đề pháp lý cần lưu ý khi sinh viên, người lao động thuê nhà trọ - Ảnh 1

Khung giá đã bao gồm thuế giá trị gia tăng, áp dụng cho mức giá bán lẻ nước sạch bình quân do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.

Bên thuê nhà căn cứ vào khung giá trên đối chiếu với giá nước mà bên cho thuê đang tính cho mình để xem đã phù hợp chưa, nếu mức giá cao hơn có thể thỏa thuận với Bên cho thuê.

10. Các vấn đề lưu ý khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà ví dụ như tranh chấp về tiền thuê, về việc  1 trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc một trong các bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng đã thỏa thuận, hai bên có thể lựa chọn phương án thỏa thuận hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

Trường hợp 1: Phương án thỏa thuận, nếu không khởi kiện ra Tòa án nhân dân:

Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu xảy ra vấn đề, hai bên có thể thỏa thuận tìm ra các hướng giải quyết.

* Ưu điểm của phương án này là:

+ Giữ được tình cảm giữa hai bên

+ Nhanh chóng, đơn giản;

+ Không phải nộp chi phí để giải quyết tranh chấp

* Nhược điểm:

+ Việc thực thi kết quả thỏa thuận hoàn toàn phụ thuộc vào sự tự nguyện của mỗi bên tranh chấp mà không có bất kì cơ chế pháp lí nào đảm bảo việc thực thi đối với thỏa thuận của các bên trong quá trình thỏa thuận

Trường hợp 2: Phương án khởi kiện ra Tòa án nhân dân yêu cầu giải quyết tranh chấp.

- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú làm việc hoặc có thể lựa chọn Tòa án nơi Hợp đồng được giải quyết.

- Hồ sơ khởi kiện: gồm Đơn khởi kiện và danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện như  Bản sao tài liệu chứng minh quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm: Hợp đồng thuê nhà, văn bản thỏa thuận giữa các bên, biên lại nộp tiền thuê nhà; Bản sao Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, bản sao sổ hộ khẩu của Người khởi kiện

- Các bước tố tụng

 Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện:

Người khởi kiện có thể tự mình hoặc ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền thông qua hình thức bưu điện hoặc trực tiếp hoặc trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử tòa án (nếu có)

Nếu nộp hồ sơ khởi kiện trực tiếp thì Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.

Nêú nộp hồ sơ khởi kiện qua đường bưu điện: thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện.

Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Nhận thông báo của Tòa án nhân dân và làm theo hướng dẫn của Tòa án

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

+  Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án

+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

+ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Căn cứ vào quyết định của Thẩm phán, người khởi kiện làm theo hướng dẫn.

Trường hợp quá thời hạn mà không nhận được bất kỳ thông báo nào hoặc không đồng ý với thông báo của Tòa án nhần dân thì có thể làm đơn khiếu nại đến Chánh án Tòa án nhân dân.

Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án

Bước 4: Tham gia phiên hòa giải và tiếp cận công khai chứng cư theo thông báo của Tòa an

Bước 5: Tham gia phiên tòa xét xét sơ thẩm theo thông báo của Tòa án

Bước 6: Tham gia phiên tòa xét xử phúc thẩm (nếu có kháng cáo, kháng nghị)

* Ưu điểm giải quyết bằng Tòa án:

+ Tòa án là cơ quan xét xử của Nhà nước nên phán quyết của tòa án có tính cưỡng chế cao. Trình tự, thủ tục tố tụng chặt chẽ và đảm bảo hiệu lực thi hành của phán quyết tại Tòa. Nếu các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế bởi cơ quan thi hành án. Các bên được bảo toàn quyền lợi và nghĩa vụ của mình bắt buộc phải thực hiện theo phán quyết của Tòa.

* Hạn chế giải quyết bằng Tòa án

+ Thủ tục tố tụng tại tòa án thiếu linh hoạt do đã được pháp luật quy định trước đó;

+ Phán quyết của tòa án thường bị kháng cáo. Quá trình tố tụng có thể bị trì hoãn và kéo dài; có thể phải qua nhiều cấp xét xử

+ Phải nộp tiền án phí.

Trên đây là 10 lưu ý pháp lý khi Sinh viên, người lao động thuê nhà ở. Mong rằng những lưu ý này sẽ hữu ích cho Sinh viên, người lao động chuẩn bị thuê nhà và đang thuê nhà ở.

Các Bạn có thể tham khảo một số mẫu hợp đồng thuê nhà ở tại website:www.fdvn.vn/ www.fdvnlawfirm.vn hoặc trang facebook https://www.facebook.com/fdvnlawfirm

Nguyễn Thị Huyền Trang - Công ty Luật FDVN