The Privé mở ra chu kỳ tăng trưởng lợi nhuận mới cho DXG

Chứng khoán Vietcap duy trì khuyến nghị MUA đối với CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG), song hạ 14% giá mục tiêu xuống 14.600 đồng/cổ phiếu. Ở mặt bằng định giá hiện tại, P/B dự phóng năm 2026 và 2027 của DXG lần lượt khoảng 1,1 lần và 0,9 lần, thấp hơn 21% và 30% so với mức P/B bình quân 5 năm là 1,34 lần.

Theo Vietcap, việc điều chỉnh giá mục tiêu chủ yếu phản ánh những thay đổi trong định giá và tiến độ triển khai một số dự án. Trong đó, giá trị mảng môi giới được điều chỉnh giảm 25%; tiến độ ghi nhận doanh số bán bất động sản tại The Privé được chuyển sang giai đoạn 2026, trong khi thời điểm mở bán dự kiến của Opal Luxury được lùi từ năm 2028 sang năm 2030.

Bên cạnh đó, Vietcap nâng giả định chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) thêm 70 điểm cơ bản và cập nhật số dư nợ vay ròng của DXG tại cuối quý II/2026.

Dù giá mục tiêu được điều chỉnh giảm, triển vọng lợi nhuận của DXG trong những năm tới vẫn được Vietcap đánh giá tích cực, nhờ doanh nghiệp chuyển dần từ giai đoạn bán hàng sang bàn giao sản phẩm tại các dự án quy mô lớn.

Vietcap dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số (LNST-CĐTS) năm 2026 của DXG đạt 219 tỷ đồng, giảm 5% so với năm trước. Kết quả này được hỗ trợ bởi doanh thu ghi nhận từ phần backlog còn lại tại Gem Sky World (GSW), đóng góp của mảng môi giới và thu nhập tài chính.

Đáng chú ý, sang năm 2027, LNST-CĐTS của DXG được dự báo tăng khoảng 8 lần, lên 1.800 tỷ đồng. Động lực chính đến từ việc doanh nghiệp bắt đầu bàn giao The Privé theo kế hoạch, đồng thời gia tăng đóng góp từ GSW.

Tuy nhiên, Vietcap vẫn lần lượt hạ 8% và 3% dự báo lợi nhuận năm 2026 và 2027, chủ yếu do điều chỉnh giảm triển vọng doanh thu môi giới.

Theo dự báo mới, doanh số bán bất động sản của DXG có thể đạt lần lượt 8.000 tỷ đồng, 7.300 tỷ đồng và 9.000 tỷ đồng trong các năm 2026–2028.

Trong đó, The Privé được xác định là dự án chủ lực trong năm 2026. Dự án có quy mô 4,3 ha tại phường Bình Trưng, TP.HCM, gồm khoảng 3.200 căn hộ thuộc 12 tòa nhà. Đến cuối tháng 8/2026, khoảng 50% tổng số căn đã được bán, tương đương doanh số từ đầu năm khoảng 4.700 tỷ đồng.

DXG dự kiến hoàn tất bán The Privé vào năm 2028, trong khi quá trình bàn giao được triển khai trong giai đoạn 2027–2029.

The Privé có thể đóng góp toàn bộ doanh số bán hàng dự kiến của DXG trong năm 2026 và khoảng một nửa doanh số năm 2027. Như vậy, dự án không chỉ đóng vai trò thúc đẩy doanh số mà còn là nguồn đóng góp quan trọng cho chu kỳ tăng trưởng lợi nhuận mới của DXG.

Bước sang năm 2027, bên cạnh việc tiếp tục bán The Privé, GSW được kỳ vọng tái khởi động hoạt động mở bán. Cùng với đó, dự án Ngọc Khánh có thể bắt đầu được đưa ra thị trường.

GSW hiện có khoảng 4.000 sản phẩm thấp tầng và đất nền tại Đồng Nai, trong đó khoảng 60% đã được bán tính đến cuối quý II/2026. Vietcap kỳ vọng dự án đóng góp khoảng 35% doanh số bán hàng của DXG trong năm 2027.

Triển vọng của GSW được hỗ trợ bởi tiến độ phát triển của Sân bay Quốc tế Long Thành và hệ thống hạ tầng khu vực. Theo Vietcap, đây là những yếu tố có thể thúc đẩy nhu cầu bất động sản tại khu vực trong trung và dài hạn.

Ngoài The Privé và GSW, DXG còn sở hữu danh mục khoảng 9 dự án với tổng diện tích gần 50 ha. Trong số này, một số dự án tại khu vực Bình Dương cũ, nay thuộc TP.HCM, được Vietcap đánh giá có tiến độ triển khai tương đối rõ ràng.

Cụ thể, Ngọc Khánh có diện tích khoảng 1 ha và được kỳ vọng mở bán trong năm 2027. Tiếp đó, Opal Cityview, cũng có quy mô khoảng 1 ha, dự kiến được đưa ra thị trường trong năm 2028.

Các dự án này được kỳ vọng bổ sung nguồn cung mới sau giai đoạn cao điểm triển khai The Privé và GSW, qua đó tạo nền tảng duy trì tăng trưởng doanh số của DXG trong những năm tiếp theo.

DXS có thể chịu áp lực khi doanh thu môi giới giảm tốc

Trong khi DXG được kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng lợi nhuận mạnh nhờ bàn giao dự án, triển vọng của CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) được Vietcap đánh giá thận trọng hơn.

Vietcap hạ 25% giá mục tiêu DXS xuống 6.600 đồng/cổ phiếu, đồng thời điều chỉnh khuyến nghị từ KHẢ QUAN xuống PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG.

Theo công ty chứng khoán này dự báo LNST-CĐTS năm 2026 của DXS đạt 240 tỷ đồng, giảm 32% so với năm trước. Riêng nửa cuối năm, lợi nhuận được dự báo đạt 88 tỷ đồng, giảm 8% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ khả năng doanh thu môi giới chậm lại trong nửa cuối năm, trong khi lợi nhuận tiếp tục chịu áp lực từ các khoản trích lập dự phòng tại một số công ty con.

Theo dữ liệu DXS-FERI,khối lượng giao dịch bất động sản sơ cấp tại 16 tỉnh, thành phố giảm 12% trong nửa đầu năm 2026, trái ngược với mức tăng hơn gấp đôi trong năm 2025.

Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao từ đầu năm, cùng với tâm lý thận trọng của người mua, được xem là những yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.

Trong bối cảnh đó, doanh thu môi giới của DXS trong 6 tháng đầu năm vẫn tăng 33% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức tăng này có sự đóng góp của doanh thu chuyển tiếp từ các hoạt động bán hàng được thực hiện vào cuối năm 2025.

Do đó, Vietcap cho rằng tốc độ tăng trưởng doanh thu môi giới khó duy trì trong nửa cuối năm. Công ty chứng khoán này dự báo doanh thu môi giới cả năm 2026 của DXS giảm 18%.

Triển vọng được kỳ vọng cải thiện từ năm 2027 khi doanh thu môi giới dự báo tăng khoảng 20%, nhờ thị trường phục hồi từ nền thấp, nhu cầu nhà ở, nguồn cung mới và hoạt động đầu tư hạ tầng.

Với thị phần khoảng 30–35%, DXS được kỳ vọng tiếp tục hưởng lợi khi thanh khoản bất động sản cải thiện. Đáng chú ý, doanh thu môi giới từ các dự án liên quan đến DXG như The Privé, GSW và Ngọc Khánh được dự báo chiếm khoảng 18% tổng doanh thu môi giới của DXS trong giai đoạn 2026–2028.

Bên cạnh triển vọng từ hoạt động môi giới, DXS còn sở hữu lượng tài sản có khả năng hỗ trợ hoạt động kinh doanh trong những năm tới.

Tại cuối quý II/2026, công ty có khoảng 5.800 tỷ đồng tiền đặt cọc liên quan đến các hợp đồng tiếp thị, phân phối và khoảng 5.200 tỷ đồng hàng tồn kho.

Theo Vietcap, quy mô các khoản mục này cho thấy DXS đang có danh mục dự án tương đối lớn, qua đó có thể chuyển hóa thành doanh thu khi điều kiện thị trường thuận lợi hơn.

Trong mảng phát triển bất động sản, nhóm dự án của Regal Group – nơi DXS sở hữu 55% – được kỳ vọng trở thành nguồn đóng góp đáng kể trong giai đoạn 2026–2028.

Danh mục này gồm Regal Legend tại Quảng Bình, Regal Victoria tại Đà Nẵng và Regal Maison tại Đắk Lắk. Riêng Regal Legend có diện tích khoảng 21 ha và đã ghi nhận khoảng 600 căn hộ được bán trước trong đợt mở bán đầu tháng 8/2026.

Vietcap dự báo LNST-CĐTS năm 2027 của DXS đạt khoảng 385 tỷ đồng, tăng 60% so với năm 2026. Mức tăng này được kỳ vọng đến từ sự phục hồi của doanh thu môi giới trên nền thấp và biên lợi nhuận môi giới ổn định hơn.