Tại ấn phẩm đầu tư do VietnamBiz phối hợp cùng WiGroup thực hiện, lưu hành nội bộ tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2024: Theo dấu Dòng tiền hôm 9/11, nhóm phân tích đưa ra một số nhận định liên quan đến sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản trên sàn: Giá trị trái phiếu đáo hạn tăng mạnh trong năm 2024, dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt đang ở mức đáng báo động, phần lớn doanh nghiệp đều thiếu hụt tiền mặt để đáp ứng nghĩa vụ nợ ngắn hạn.

Theo thống kê của đội ngũ phân tích, trong năm 2024 sẽ có khoảng 24.074 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn và rủi ro tái cấp vốn sẽ tăng cao trong 12 tháng tới, cao điểm vào các tháng 4 - 8/2024.

Khi thanh khoản của thị trường bất động sản kéo dài mức thấp trong suốt năm 2023 và giao dịch mua nhà mới tiếp tục bị suy giảm do tâm lý thị trường yếu, doanh số bán hàng của các doanh nghiệp được dự báo sẽ kém và dòng tiền hoạt động theo đó tiếp tục ở mức thấp, thậm chí âm.

Bế tắc trong việc huy động vốn mới cùng với việc không có nguồn thu bán hàng bù đắp làm tăng rủi ro chậm trả nợ gốc và lãi của các công ty bất động sản. Thống kê của WiGroup trong quý III cho thấy, tổng chi phí lãi vay các doanh nghiệp ghi nhận trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh khoảng 1.193 tỷ đồng, giảm so với quý II nhưng lãi vay thực tế đã trả được ghi nhận trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ có xu hướng tăng.

Lượng tiền mặt của các doanh nghiệp đã giảm xuống mức thấp trong 5 năm qua. Tại một số doanh nghiệp thuộc top đầu ngành (xét trên quy mô tài sản), tiền mặt và tiền gửi được ngân hàng tạm giữ để đảm bảo nghĩa vụ nợ.  

Tính đến tháng 9/2023, 24/28 doanh nghiệp bất động sản dân cư không có các nguồn tiền mặt để đáp ứng các nghĩa vụ nợ gốc ngắn hạn (tỷ lệ bao phủ nợ ngắn hạn dưới 100%). Phần lớn các công ty này phụ thuộc vào vốn vay, tỷ lệ đòn bẩy tài tài chính trung bình cao gấp đôi so với các công ty có tỷ lệ bao phủ nợ ngắn hạn từ 100% trở lên.

Ngoài ra, nhóm phân tích nhận thấy rằng lượng tiền trả trước từ khách hàng mua dự án ở các doanh nghiệp đang trong xu hướng giảm.

Bà Nguyễn Hoài Phương, Giám đốc Đầu tư, Người điều hành VinaCapital – VESAF, cho rằng các công ty bất động sản không có quá nhiều nguồn để ghi nhận lợi nhuận trong năm 2024 nhưng tình hình bán hàng có thể khả quan hơn từ nửa cuối năm.

Dự báo này được đưa ra dựa trên lãi suất thực tế phải thật sự ở mức thấp và thu nhập của người dân hồi phục trở lại thì niềm tin với bất động sản - kênh đầu tư dài hạn mới được kích hoạt trở lại.

Thực tế giá giao dịch bất động sản trong năm 2023 không giống như những đợt khủng hoảng trước đó là giảm giá diện rộng mà chỉ giảm giá cục bộ, còn lại nhiều khu vực, phân khúc vẫn neo giá cao.

Theo bà Phương, sau khi các dự thảo luật liên quan trực tiếp đến ngành bất động sản được thông qua, giá các dự án những năm sau khó giảm. Khi đó, lãi suất phải ổn định ở mức thấp và thu nhấp của người dân tăng thì mức độ hấp thụ bất động sản mới có thể cao.

Nếu thị trường vận động theo hướng tích cực như trên, bất động sản sẽ hồi phục theo xu hướng giao dịch ấm lên ở những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, vừa túi tiền (Affordable housing) trước, rồi mới đến bất động sản vùng ven.

Chuyên gia từ VinaCapital cũng lưu ý một rủi ro đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản hiện nay: Áp lực nợ gốc và lãi vay đang được đẩy lùi từ năm 2023 sang năm 2024. Rất nhiều doanh nghiệp đang quay cuồng với vấn đề dòng tiền.