FDI tăng mạnh, nhu cầu thuê đất công nghiệp cải thiện

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục là động lực quan trọng đối với thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2026. Tổng vốn FDI đăng ký đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ, trong khi vốn giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm.

Trong đó, vốn đăng ký mới đạt 29,2 tỷ USD với 3.108 dự án, chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất, chiếm 45,8% tổng vốn đăng ký mới. Singapore và Hàn Quốc là hai nhà đầu tư lớn nhất, lần lượt chiếm 31,7% và 19,5%. Diễn biến này tiếp tục củng cố sức hấp dẫn của Việt Nam trong vai trò trung tâm sản xuất, đồng thời hỗ trợ nhu cầu thuê đất công nghiệp trong dài hạn.

Một số dự án FDI quy mô lớn được triển khai trong 8 tháng đầu năm 2026 gồm dự án mở rộng của Samsung tại Thái Nguyên với tổng vốn 5,2 tỷ USD; dự án điện LNG trị giá 2,2 tỷ USD tại Bắc Ninh; nhà máy module quang học của Trung Quốc trị giá 700 triệu USD tại Bắc Ninh; nhà máy điện tử của BYD trị giá 480 triệu USD tại Phú Thọ và trung tâm dữ liệu AI có vốn đầu tư từ Hồng Kông trị giá 350 triệu USD tại TP.HCM.

Theo CBRE, thị trường đất công nghiệp ghi nhận tín hiệu tích cực trong quý II/2026. Miền Bắc đạt lượng hấp thụ ròng khoảng 217 ha, cao nhất theo quý kể từ quý I/2024 ghi nhận 218 ha. Trong khi đó, miền Nam tiếp tục phục hồi với lượng hấp thụ ròng đạt 67 ha, tăng so với mức 57 ha trong quý I/2026 và 10 ha cùng kỳ năm trước.

Giá thuê đất công nghiệp cũng tăng nhẹ. Giá chào thuê trung bình tại miền Bắc đạt 143 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ; miền Nam đạt 185 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 3,7%.

Theo chứng khoán SSI dự phóng, trong quý IV/2026 và năm 2027, nguồn cung đất công nghiệp mới dự kiến đạt khoảng 1.347 ha, gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam. Tại miền Bắc, nguồn cung tập trung ở Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hưng Yên và các địa phương lân cận Hà Nội. Trong khi đó, miền Nam dự kiến đón thêm nguồn cung tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu, được hỗ trợ bởi quá trình nâng cấp hạ tầng giao thông.

Chi phí phát triển khu công nghiệp gặp khó vì giá bồi thường cao

Dù nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục triển vọng, SSI dự báo diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ (MOU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu sẽ tăng 18,6% trong năm 2027. Động lực chủ yếu đến từ khách thuê Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông, cùng xu hướng dịch chuyển, mở rộng hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp FDI.

Tuy nhiên, khách thuê có xu hướng thận trọng hơn trước những bất định về chính sách thuế của Mỹ, ưu tiên nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường và triển khai các dự án quy mô nhỏ. Điều này có thể ảnh hưởng đến tiến độ ký hợp đồng thuê đất cũng như thời điểm ghi nhận doanh thu, lợi nhuận của các chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển khu công nghiệp mới đang gia tăng do khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và giá vật liệu xây dựng. Giá cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp tăng bình quân khoảng 20% so với cùng kỳ, trong khi việc sắp xếp đơn vị hành chính cũng góp phần làm tăng chi phí đền bù đất. Theo SSI, biên lợi nhuận của các dự án mới có thể giảm xuống còn 30–35%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.

Về giá thuê, SSI dự báo mặt bằng giá đất công nghiệp cơ bản đi ngang trong năm 2027, khi các khu công nghiệp mới áp dụng chiến lược giá cạnh tranh để thu hút khách thuê và đẩy nhanh tỷ lệ lấp đầy.

Dù vậy, triển vọng dài hạn vẫn được hỗ trợ bởi việc phát triển hạ tầng giao thông, gồm cao tốc Bắc – Nam, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, mở rộng cao tốc Long Thành – Dầu Giây và các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4. Những dự án này được kỳ vọng giúp giảm chi phí logistics, nâng cao khả năng kết nối giữa các trung tâm sản xuất và cảng biển.

Các chính sách cải thiện môi trường đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành chính và thúc đẩy phát triển khu công nghiệp sinh thái cũng được kỳ vọng hỗ trợ thu hút FDI. Tuy nhiên, rủi ro từ các biện pháp thuế quan và điều tra thương mại của Mỹ vẫn cần được theo dõi, đặc biệt đối với những ngành thâm dụng lao động như dệt may, da giày và sản phẩm gỗ.

Theo SSI, tổng lợi nhuận sau thuế năm 2027 của các chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp cao su có hoạt động chuyển đổi đất trong phạm vi nghiên cứu dự kiến đạt 22.300 tỷ đồng, tăng 12,4% so với năm 2026.

Trong nhóm này, VGC được dự báo có mức tăng trưởng lợi nhuận nổi bật nhất, đạt 29%, nhờ đóng góp từ hoạt động cho thuê tại các khu công nghiệp mới như Sông Công II, Trấn Yên, cùng các dự án hiện hữu gồm Phú Hà, Thuận Thành và Yên Phong IIC.

PHR và GVR được dự báo ghi nhận lợi nhuận cao kỷ lục, với mức tăng lần lượt 12,4% và 10%, nhờ nguồn thu đền bù từ chuyển đổi đất cao su tiếp tục đóng góp tích cực.

VGC, IDC và nhóm cao su được ưu tiên

Xét về triển vọng kinh doanh năm 2026, dự báo của SSI cho thấy sự phân hóa đáng kể giữa các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. PHR, DPR và GVR được kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận lần lượt 233,6%, 121% và 33,8%. VGC dự kiến tăng 32,8%, trong khi IDC tăng 5,5%.

Ở chiều ngược lại, lợi nhuận của SZC được dự báo giảm 76,5%, BCM giảm 34,1% và KBC giảm 9,5%.

Về chiến lược đầu tư, SSI ưu tiên VGC và IDC nhờ định giá hấp dẫn, dòng tiền kinh doanh tích cực và khả năng duy trì chính sách cổ tức tiền mặt. IDC có P/E dự phóng năm 2026 khoảng 6,5 lần, với tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) dự kiến đạt 28,5%. Đối với VGC, P/E dự phóng năm 2026 ở mức 11,6 lần, trong khi ROE đạt 13,4%.

Trong khi đó, GVR, PHR và DPR cũng được đánh giá tích cực nhờ triển vọng thu nhập đền bù từ chuyển đổi đất cao su. PHR có ROE dự phóng năm 2026 đạt 27,1%, trong khi DPR có P/E khoảng 4,4 lần. Đáng chú ý, PHR và DPR được kỳ vọng mang lại tỷ suất cổ tức tiền mặt khoảng 8–11%, tạo thêm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư tìm kiếm nguồn thu nhập ổn định.

Đáng chú ý, KBC được dự báo phục hồi với lợi nhuận năm 2027 tăng 29,9%. BCM cũng có triển vọng cải thiện hiệu quả sử dụng vốn, với ROE dự kiến tăng từ 10,8% năm 2026 lên 12,1% năm 2027.

Ở chiều ngược lại, SZC cần được xem xét thận trọng khi P/E dự phóng ở mức khoảng 38 lần trong cả năm 2026 và 2027. Riêng DPR, dù triển vọng thu nhập đền bù và tỷ suất cổ tức hấp dẫn, lợi nhuận sau thuế năm 2027 vẫn được dự báo giảm 17,1%, cho thấy kết quả kinh doanh có thể biến động theo tiến độ ghi nhận các khoản thu nhập.