Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất kể từ đại dịch COVID-19 và được kỳ vọng bật dậy sau khi du lịch phục hồi. Thế nhưng đến nay thị trường vẫn đuối cầu, nguồn cung dư thừa khắp nơi, hoạt động thanh lý dự án diễn ra trên diện rộng…

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, trong năm 2023, cả nước đón nhận khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Nguồn cung là các sản phẩm căn hộ biển, rải rác cả khu vực Bắc, Trung, Nam (Quảng Ninh, Phú Quốc, Đà Nẵng…). Trong đó chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với hơn 1.200 sản phẩm, tương đương khoảng 38% lượng cung toàn thị trường.

Nhóm nghiên cứu cho biết nửa đầu năm 2023, chủ đầu tư liên tục hoãn, dời thời gian triển khai bán hàng. Bởi đặc trưng của phân khúc này là giá trị lớn, chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư, rất khó thanh khoản trong bối cảnh thị trưởng khó khăn.

Nguồn cung vào nửa cuối năm có sự cải thiện hơn, chủ yếu từ các dự án condotel ở khu vực miền Trung và miền Nam với giá bán khoảng 50 triệu đồng/m2.

Sức hấp thụ của toàn thị trường rất yếu với tỷ lệ chỉ bằng 6,5% năm 2022. Theo VARs, lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng vì một số dự án được nhiều nhà đầu tư quan tâm đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư mua trước đó.

Về giá bán, thống kê của đơn vị này chỉ ra, mức giá đã giảm 50% trên thị trường thứ cấp, song vẫn khó khăn thanh khoản. Nhất là các sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng giá trị cao trên 10 tỷ đồng.

"Ở thời kỳ bất động sản phát triển nóng, nhiều chủ đầu tư đã tập trung chạy theo phát triển các sản phẩm cho nhóm khách đầu tư. Đến khi thị trường khó khăn và nhóm đầu tư không còn mặn mà, ngay lập phân khúc này chịu ảnh hưởng", CEO một sàn môi giới nói về nguyên nhân nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng ở khu vực miền Trung tồn kho cao.

Chủ đầu tư vội vàng gia nhập thị trường  

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels đánh giá, đến cuối năm 2023, thị trường nghỉ dưỡng tuy đã có nhiều tiến triển nhưng vẫn còn trong quá trình khôi phục. Trong giai đoạn trước dịch, sự tăng trưởng ấn tượng của lượt khách du lịch quốc tế và khách nội địa là một trong những động lực thúc đẩy hoạt động phát triển bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam. Nhiều chủ đầu tư đã bị thu hút tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng để đáp ứng nhu cầu lưu trú ngày càng đa dạng của các nhóm đối tượng khách hàng.

Theo thống kê của Savills Hotels, kể từ năm 2016, khoảng 15.000 phòng thuộc phân khúc trung – cao cấp gia nhập thị trường lưu trú mỗi năm. Theo đó, nguồn cung phòng đã gia tăng gấp đôi chỉ trong vòng 6 năm.

“Đại dịch đã giáng đòn nặng nề vào đà tăng trưởng của ngành bất động sản nghỉ dưỡng, và chúng ta sẽ cần rất nhiều nỗ lực để ngành này có thể khôi phục hoàn toàn. Thậm chí ngay trước khi đại dịch xảy ra, với số lượng lớn nguồn cung phòng lớn đang hoạch định và phát triển, ngành du lịch Việt Nam cần nguồn cầu tăng trưởng 20 - 30% mỗi năm để theo kịp tốc độ phát triển nguồn cung”, vị này đánh giá.

Theo chuyên gia Savills, ngành nghỉ dưỡng Việt Nam được đánh giá giàu tiềm năng, tuy nhiên không phải tất cả mô hình đều có thể hoạt động hiệu quả. Một số chủ đầu tư vội vàng gia nhập thị trường, mà chưa có sự đánh giá thấu đáo điều kiện thị trường địa phương, thậm chí cho rằng các mô hình kinh doanh khách sạn đều như nhau. Điều này khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được thực hiện chỉn chu, hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đi vào hoàn thiện.

Trong 10 năm qua (2013 - 2023), nguồn cung tại các điểm đến ven biển tăng trung bình 16%/năm. Một số điểm đến như Mũi Né, Nha Trang và Hạ Long tập trung phát triển vào cùng một phân khúc. Cụ thể, hơn 80% nguồn cung tại các địa phương này thuộc phân khúc tầm trung (Midscale – Upper Midscale).

Đây là phân khúc có sự cạnh tranh cao về mặt bằng giá, không chỉ từ nguồn cung khách sạn mà còn gặp sự cạnh tranh từ những dự án căn hộ nghỉ dưỡng do chủ sở hữu tự kinh doanh, cho thuê với chính sách giá bán linh động để thu hút nguồn cầu.

Một số dự án chú trọng về số lượng hơn chất lượng, thậm chí lên đến gần 1.000 phòng. Quy mô lớn khiến các dự án này gặp nhiều thách thức trong việc đem đến những trải nghiệm nghỉ dưỡng đúng nghĩa cũng như đáp ứng chất lượng dịch vụ, đặc biệt trong bối cảnh ngành nghỉ dưỡng cũng đang đối mặt với việc thiếu hụt nguồn nhân lực có chuyên môn.

Giám đốc Savills Hotels cho rằng du lịch nghỉ dưỡng là một ngành dễ bị ảnh hưởng bởi các biến động kinh tế, chính trị cũng như sự thay đổi trong hành vi và sở thích của khách hàng. Do vậy, xây dựng và phát triển ngành bất động sản nghỉ dưỡng chất lượng cần nhiều nguồn lực để đầu tư vào cơ sở hạ tầng cũng như liên tục nâng cao trải nghiệm của khách du lịch.

“Trong thời gian tới, việc mở rộng nguồn cầu, trong đó việc thu hút các thị trường quốc tế mới là điều kiện cần thiết để hỗ trợ sự khôi phục và phát triển của ngành bất động sản nghỉ dưỡng. Chính sách thị thực gần đây đem đến nhiều chuyển động tích cực cho thị trường, cho phép khách quốc tế có thể lưu trú tại Việt Nam lâu hơn cũng như cho phép nhập cảnh nhiều lần. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn cần cải thiện, rút ngắn thời gian nhập cảnh cũng như trải nghiệm của du khách tại các cảng hàng không.

Đồng thời, vẫn cần cải thiện hạ tầng phục vụ cho du lịch quốc tế, bao gồm gia tăng tần suất các chuyến bay và mở nhiều đường bay trực tiếp hơn để du khách dễ dàng tiếp cận các địa điểm du lịch”, chuyên gia cho hay.

Thách thức còn kéo dài

Các chuyên gia VARs dự báo năm 2024, phân khúc này sẽ tiếp tục đối diện với nhiều thách thức và chỉ có thể xoay chuyển tình thể tốt nếu ngành du lịch thực sự đạt được kết quả ấn tượng. Tuy nhiên, nguồn cung có cơ hội cải thiện nhờ tiến trình phục hồi chung của thị trường, cũng như các tín hiệu tích cực từ các yếu tố vĩ mô.

Đơn vị này chỉ ra rằng, với chuyến thăm Việt Nam của Chủ tịch Trung Quốc, bên cạnh đó là chính sách thu hút khách du lịch nước ngoài, đặc biệt là khách Trung Quốc, cũng như kết quả ngoại giao xuất sắc khác ở thời điểm cuối năm 2023 là tín hiệu tốt đẩy lực cầu lên cao.

Cầu đầu tư được dự báo sẽ phục hồi nhưng với tốc độ chậm. Hoạt động kinh doanh khách sạn vẫn còn gặp nhiều thách thức có thể làm ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phục hồi lực cầu ở một số địa phương. Nhiều giải pháp nhằm giữ chân, thu hút khách du lịch đã được áp dụng. Tuy nhiên, các biện pháp kích cầu này vẫn cần thời gian "ngấm".

Về giá bán, VARS dự báo cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ đều có xu hướng cải thiện nhẹ. Tại thị trường thứ cấp, giá bán sản phẩm căn hộ du lịch có mức giá xung quanh 50 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ tại một số thị trường có tỷ lệ lấp đầy phòng cao. Tuy nhiên, cùng với giá bán, phương án về quản lý vận hành sẽ là điểm mấu chốt, đặc biệt được khách hàng/nhà đầu tư quan tâm khi xuống tiền.

Trong dài hạn, VARs dự báo giao dịch phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có xu hướng tăng, song vẫn còn khoảng cách rất xa so với giai đoạn trước dịch COVID-19.