Trong hai năm trở lại đây, Việt Nam đang nổi lên như một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế.

Có nhiều tín hiệu tích cực. Kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định hơn 6%/năm trong suốt 10 năm qua, nhất là sự vực dậy của Việt Nam sau giai đoạn 2009-2010 cho thấy Việt Nam có nội lực để vượt qua khủng hoảng. Việc ban hành luật đất đai năm 2014, cho phép công dân nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam, cũng là một bước tiến tích cực với việc quản lý, đầu tư và sở hữu bất động sản ở Việt Nam. 

Đối với các nguồn vốn quốc tế thì tăng trưởng, ổn định và minh bạch là ba trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sức hấp dẫn của một thị trường.

Vậy Việt Nam đang đứng trước những cơ hội và thách thức nào trong mắt các nhà đầu tư quốc tế?

Hòa nhịp được với dòng chảy của luồng vốn này sẽ đưa thị trường Việt Nam lên một tầm mới. Vậy cả chính phủ và các nhà đầu tư trong nước, nên làm gì để tận dụng và tạo dựng cơ hội cho mình, không chỉ trong một vài năm tới mà lâu dài hơn thế?

Điểm sáng tăng trưởng kinh tế

So với các nước châu Á, tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam đang thực sự là một điểm sáng nổi bật. Với dự báo tăng trưởng duy trì ở mức 6-7% trong thập kỷ tới, Việt Nam đang là một trong những nền kinh tế vừa và nhỏ có sức tăng trưởng tốt nhất châu Á. Lợi thế về quy mô dân số, cơ cấu dân số trẻ, mức đô thị hóa, và sức tăng tiêu dùng của Việt Nam đều được đánh giá ở mức cao so với các nước trong khu vực.

Trong khi các nước đang phát triển xung quanh đang chững lại vì nhiều nguyên do khác nhau, cơ hội cho Việt Nam đón nhận những luồng vốn chảy ngược ra từ Trung Quốc, Malaysia hay Thái Lan là rất lớn – nhất là trong lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu. Đối với một số nhà đầu tư, chu kỳ phát triển của thị trường Việt Nam được so sánh  như Trung Quốc cách đây 1-2 thập kỷ, tất nhiên ở một quy mô nhỏ hơn nhiều. 

Tăng trưởng kinh tế, như kinh nghiệm từ các nước phát triển, sẽ dẫn tới sự bùng nổ của thị trường bất động sản nhà ở và dịch vụ. Và đó cũng chính là những gì thị trường Việt Nam đã chứng kiến trong 10 năm trở lại đây. Nếu nền kinh tế tiếp tục “trưởng thành”, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có cơ hội tiếp tục tăng trưởng mạnh trong nhiều thập kỷ tới.

Riêng ngành bất động sản Việt Nam cần làm gì để tránh “sa lầy” và tạo được nền móng cho sự phát triển lâu dài, cũng như đóng góp cho nền kinh tế nói chung? Câu trả lời quan trọng nhất là quy hoạch.

Bangkok, Kuala Lumpur hay Manila đều là những thị trường phát triển mạnh trong hai thập kỷ trước, nhưng đã chững lại khi tiềm năng đầu tư giảm sút. Những vấn đề về giao thông và quá tải về mật độ dân số là bước cản lớn đối với những thành phố này.

Trong khi đó Singapore tiếp tục hấp dẫn các nguồn vốn dài hạn và ổn định. Sự khác biệt lớn có thể thấy là Singapore đã quy hoạch rất tốt cơ sở hạ tầng đô thị và quản lý chặt chất lượng cũng như thiết kế công trình và cơ sở hạ tầng. Đảm bảo mật độ xây dựng tốt và đồng bộ với một cơ sở hạ tầng đầu tư có tầm nhìn là tối quan trọng, nhằm duy trì sức phát triển cho thị trường xây dựng và giao thông.

Bùng nổ xây dựng ở Hà Nội và TPHCM những năm qua cho thấy những dấu hiệu của sự thiếu chặt chẽ trong xây dựng và quản lý quy hoạch. Điều này dẫn tới tình trạng quá tải của thành phố, kể cả những khu vực mới phát triển như quận 2 ở TPHCM hay phía Đông Hà Nội.

Tăng trưởng kinh tế và thu nhập sẽ dần chuyển nhu cầu thành thực cầu và tiềm năng thành cơ hội. Nhìn từ góc độ của nhà đầu tư, thực cầu và cơ hội ở Việt Nam là rất hấp dẫn, trải đều trong các lĩnh vực bất động sản từ nhà ở, văn phòng, shopping malls, cho đến kho vận và khách sạn du lịch. Sức hút này có thể tạo ra những giai đoạn bùng nổ về xây dựng khó tránh khỏi - và thị trường tốt sẽ có khả năng tự điều tiết cung cầu. Quy hoạch tốt chính là cầu nối quan trọng đảm bảo cho thị trường có được khả năng điều tiết và duy trì phát triển lâu dài.

Ổn định là một lợi thế

So với các nước trong khu vực, ổn định chính trị và kinh tế ở Việt Nam đang là một lợi thế.

Sau chu kỳ điều chỉnh từ 2010-2013 khi hệ thống tài chính Việt Nam thắt chặt lại để xử lý nợ xấu và kiềm chế lạm phát, việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát thành công thị trường trong giai đoạn này có vai trò tích cực củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư – nhất là khi tỷ giá VND cũng được giữ tương đối ổn định trong những năm qua.  

Với các nhà đầu tư tổ chức, quản lý rủi ro đầu tư có ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư lâu dài, nên tính ổn định, “dự báo được” của thị trường càng tốt bao nhiêu thì sức hút của nó càng lớn bấy nhiêu.

Mặc dù hệ thống ngân hàng đã ổn định trở lại, nợ xấu theo số liệu chính thức đã giảm đáng kể, tuy nhiên tăng trưởng tín dụng trong hai năm trở lại đây lại lên quá nhanh, hơn 20% trong năm 2016. Cộng với những dấu hiệu về lạm phát cũng nhích dần trở lại, sức ép lãi suất sẽ tăng dần lên – nhất là khi Mỹ tiếp tục nâng lãi suất cơ bản cộng với giá dầu đang tăng.

Mặc dù những dấu hiệu bất ổn định này mới nhen nhóm, nhưng nó đã sớm xuất hiện trên “radar” của các nhà đầu tư. Sẽ không hề ngạc nhiên nếu các nhà đầu tư nước ngoài, những người đã vào Việt Nam từ vài năm trước, sẽ tính toán “chốt lời” trong giai đoạn hiện nay.Đặc biệt là khu vực bất động sản khách sạn du lịch hoặc văn phòng – khi mà lượng vốn đầu tư và tốc độ xây dựng đang tăng nhanh.  

Phản ứng chính sách của Ngân hàng Nhà nước sẽ có vai trò rất lớn dẫn dắt và ổn định thị trường – nhất là đối với những rủi ro mang tính hệ thống như chất lượng tín dụng và thanh khoản.  

Bản chất của những thị trường mới nổi như Việt Nam là tăng trưởng cao, nhưng sự bất ổn định cũng lớn hơn. Các nhà đầu tư hoàn toàn hiểu và quyết định của họ thường là sự cân nhắc cán cân giữa hai yếu tố này. Không một thị trường nào tránh khỏi những lúc khó khăn, nhưng độ tín nhiệm về một chính phủ và chất lượng chính sách là cực kỳ quan trọng để thu hút những nguồn vốn lớn và lâu dài.

Việt Nam đang có một lợi thế so sánh trước mắt. Thị trường bất động sản TPHCM và Hà nội đang nằm trong số những thị trường hấp dẫn nhất Châu Á (theo khảo sát nhà đầu tư của Urban Land Institute, 2017). Tuy nhiên, Việt Nam có biến những lợi thế này thành cơ hội được hay không, phụ thuộc rất lớn vào việc duy trì ổn định vĩ mô trong những năm tới đây.

Thách thức minh bạch và chuẩn mực

Có tăng trưởng, có ổn định rồi tất có lợi nhuận? Với một thị trường phát triển có lẽ đúng là như vậy. Nhưng với thị trường mới nổi như Việt Nam, sự thiếu minh bạch và chuẩn mực trong giao dịch thị trường, trong việc hợp tác với các đối tác nội địa, lại là một trong những rủi ro lớn với các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo đánh giá về độ minh bạch của thị trường bất động sản của JLL, trong 10 năm qua Việt Nam đã có những thay đổi lớn – Hà Nội và TPHCM tiến sát đến mức đánh giá “bán minh bạch” (semi-transparence) trong đợt khảo sát năm 2016.

Tiêu chí này ngoài những chuẩn mực về định giá, thông tin giao dịch thị trường, còn bao gồm cả việc đánh giá về mức độ tham nhũng cũng như độ tin cậy của dịch vụ môi giới bất động sản trên thị trường.

Việc các quỹ đa quốc gia như Warburg Pincus, Gaw Capital, hay CapitaLand gây quỹ trực tiếp đầu tư vào Việt Nam là những tín hiệu rất đáng mừng.

Cho dù những luồng vốn này vẫn là vốn cơ hội (opportunistic fund) với mục tiêu đầu tư ngắn hạn, có những tên tuổi như vậy dẫn vốn vào thị trường, Việt Nam sẽ được các quỹ đầu tư khác xem xét nhiều hơn.

Trong những năm tới, có nhiều tín hiệu tốt rằng luồng vốn vào bất động sản Việt Nam sẽ còn tăng lên, không chỉ dừng ở con số trên 1 tỷ USD như năm 2016.  

Tuy nhiên cũng cần phải nhìn thấy rằng Việt Nam đang hấp dẫn vốn đầu tư bằng một sự cạnh tranh “tương đối”. Khi mà hầu hết thị trường bất động sản các nước châu Á khác đã trở nên đắt đỏ sau hơn 5 năm tăng trưởng mạnh (từ 2010 đến nay), Việt Nam hưởng lợi từ những luồng vốn “tràn ra” từ các nước khác. Nếu nhìn lại thì có thể thấy chu kỳ thị trường Việt Nam có thể trễ 2-3 năm so với các thị trường phát triển hơn.

Việc dòng vốn tập trung quá cao vào bất động sản nghỉ dưỡng và nhà ở có thể đã tạo ra những bong bóng nhỏ, cục bộ trên thị trường. Đầu tư vào khách sạn ở Phú Quốc, Đà Nẵng hay nhà chung cư ở cả Hà Nội và Sài Gòn đều đang đẩy nguồn cung lên cao. Cùng với tăng trưởng tín dụng ngày càng nóng, Việt Nam cần một sự điều tiết sớm, kiềm chế tăng tín dụng bất động sản để tránh lặp lại sai lầm những năm 2009-2010.

Hơn bao giờ hết, Việt Nam đang là một điểm sáng trên bức tranh đầu tư ngày càng khó khăn của châu Á và thế giới. Liệu Việt Nam có thể nắm lấy cơ hội này, tiếp tục đẩy mạnh sự thay đổi về chất cho thị trường bất động sản?

Tôi tin là có thể!

Ông Nguyễn Hùng Cường là Giám đốc nghiên cứu đầu tư của một quỹ đầu tư bất động sản có quy mô 6 tỉ USD tại châu Á. Bài viết thể hiện quan điểm riêng của tác giả.