Góp ý về quy định tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất, đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Phan Thị Mỹ Dung - Đoàn Tây Ninh cho rằng, cần có biện pháp ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, mức tiền đặt trước từ 20 - 50% giá khởi điểm theo dự thảo có thể tạo rào cản tài chính lớn đối với người tham gia.

Bởi, đối với dự án có giá trị hàng trăm tỷ đồng, nhà đầu tư phải chuẩn bị khoản tiền rất lớn khi chưa biết có trúng đấu giá hay không, trong khi việc huy động vốn, vay vốn hoặc được ngân hàng bảo lãnh thường chỉ thuận lợi sau khi trúng đấu giá.

Tương tự, cá nhân muốn tham gia đấu giá thửa đất có giá khởi điểm 6 tỷ đồng phải có sẵn 3 tỷ đồng tiền đặt trước. Điều này có thể khiến những người có năng lực, nhu cầu thực sự e ngại tham gia.

Đại biểu cũng lưu ý, mức tiền đặt trước tăng gấp đôi so với quy định hiện hành, trong khi dự thảo mở rộng các trường hợp phải đấu giá trực tiếp. Nếu thiếu tiêu chí cụ thể, biên độ từ 20 - 50% có thể dẫn đến áp dụng thiếu thống nhất, làm giảm số lượng người tham gia và tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.

Bà Dung đề nghị duy trì mức tiền đặt trước thông thường ở mức hợp lý như hiện hành; chỉ áp dụng mức cao hơn khi có căn cứ rõ ràng về tính chất, giá trị tài sản và nguy cơ bỏ cọc. Đồng thời, nghiên cứu cơ chế bảo lãnh ngân hàng hoặc biện pháp bảo đảm tài chính phù hợp để thay thế tiền đặt trước bằng tiền mặt, nhất là với dự án có giá trị lớn.

Đối với hành vi cố ý trả giá cao để trục lợi rồi bỏ cọc, cần tập trung xử lý bằng chế tài sau khi trúng đấu giá, tương xứng với tính chất, mức độ vi phạm, thay vì nâng tiền đặt trước quá cao đối với tất cả người tham gia.

Đánh giá dự thảo đã bổ sung nhiều biện pháp ngăn chặn tình trạng thao túng quân xanh, quân đỏ, làm lũng loạn giá đất và tài sản công, ĐBQH Lê Thanh Hoàn - Đoàn Thanh Hóa cho rằng, tăng tiền đặt trước và chế tài cấm tham gia đấu giá mới chỉ xử lý phần ngọn; cần làm rõ thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để ràng buộc trách nhiệm của người trúng đấu giá.

Dự thảo quy định người trúng đấu giá được coi là chấp nhận giao kết hợp đồng từ thời điểm công bố kết quả. Song, thực tế có các trường hợp loại trừ và quy trình ký biên bản, ký hợp đồng hoặc chờ phê duyệt tiếp theo, có thể khiến người tham gia hiểu rằng nghĩa vụ chỉ phát sinh khi ký hợp đồng.

Theo đại biểu, hành vi trả giá của người tham gia là đề nghị giao kết hợp đồng; việc đấu giá viên công bố người trúng đấu giá là sự chấp nhận đề nghị đó. Vì vậy, hợp đồng cần được xác định đã hình thành và có hiệu lực ràng buộc ngay tại thời điểm công bố người trúng đấu giá. Việc thanh toán và nhận tài sản sau đó là nghĩa vụ phải thực hiện, không phải quyền lựa chọn của người trúng đấu giá.

Đại biểu đề nghị chỉnh lý dự thảo theo hướng xác định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được giao kết kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá. Trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán, người có tài sản đấu giá được áp dụng biện pháp buộc thực hiện nghĩa vụ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng để tổ chức đấu giá lại và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Đại biểu cũng đề nghị bổ sung quy định người bỏ cọc nhưng tiếp tục tham gia đấu giá lại và trúng đấu giá với mức giá thấp hơn lần trước phải bồi thường toàn bộ khoản chênh lệch còn thiếu và chi phí tổ chức đấu giá lại.

Cũng cho ý kiến về tiền đặt trước và chế tài xử lý hành vi bỏ cọc, ĐBQH Yến Nhi - Đoàn Vĩnh Long cho biết, thực tế đã xuất hiện tình trạng người tham gia trả giá rất cao để tạo mặt bằng giá bất thường nhưng sau đó không thanh toán, chấp nhận mất tiền đặt cọc. Hành vi này làm thất bại cuộc đấu giá, gây xáo trộn thị trường và ảnh hưởng đến quyền lợi của Nhà nước, người dân.

Đại biểu đồng tình với chủ trương tăng trách nhiệm của người tham gia đấu giá, nhưng cho rằng cần cân nhắc mức tiền đặt trước từ 20 - 50% đối với đấu giá đất để giao đất ở cho cá nhân. Nếu áp dụng mức quá cao và thiếu phân loại, quy định có thể gây khó khăn cho người có nhu cầu mua đất thực sự, nhất là người thu nhập trung bình, trong khi chưa chắc ngăn chặn được những đối tượng có chủ đích thao túng giá.

Do đó, đại biểu đề nghị xác định mức tiền đặt trước căn cứ vào tính chất, quy mô, giá trị tài sản và mức độ rủi ro của từng cuộc đấu giá; đồng thời kết hợp kiểm soát hành vi thông đồng, thao túng giá và theo dõi lịch sử vi phạm của người tham gia.

Về chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, đề nghị quy định rõ tiêu chí xác định thời hạn cấm, căn cứ vào mức độ vi phạm, thiệt hại, yếu tố cố ý và tình tiết tái phạm. Không nên chỉ căn cứ vào hậu quả không thanh toán mà cần xem xét nguyên nhân dẫn đến vi phạm.

Đặc biệt, cần phân biệt trường hợp cố tình trả giá cao bất thường để thao túng kết quả rồi bỏ cọc với trường hợp không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng hoặc nguyên nhân khách quan chính đáng. Theo đại biểu, 2 trường hợp có bản chất và mức độ lỗi khác nhau nên không thể áp dụng chế tài như nhau.

Đại biểu đề nghị dự thảo quy định cụ thể tiêu chí xác định mức độ vi phạm, thẩm quyền, trình tự xem xét và cơ chế để người bị áp dụng chế tài được giải trình, bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

ĐBQH Nguyễn Văn Huy - Đoàn Hưng Yên nhấn mạnh, đấu giá tài sản không chỉ đòi hỏi đúng trình tự thủ tục mà quan trọng hơn phải bảo đảm kết quả đấu giá phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Cuộc đấu giá chỉ thực sự minh bạch và hiệu quả khi giá trúng đấu giá được hình thành từ sự cạnh tranh thực chất, chứ không phải từ sự thỏa thuận thâu túng giữa những người tham gia.

Việc hoàn thiện các quy định ngăn chặn hành vi thông đồng, dìm giá có ý nghĩa quyết định trong việc bảo đảm cạnh tranh lành mạnh, phòng ngừa thất thoát tài sản, bảo vệ lợi ích của nhà nước và xã hội, củng cố niềm tin của nhân dân đối với hoạt động đấu giá.

Ông Huy đề xuất 3 nhóm giải pháp nhằm ngăn chặn hành vi thông đồng, dìm giá và bảo đảm tính minh bạch trong hoạt động đấu giá.

Thứ nhất, cần quy định rõ trách nhiệm chủ động phát hiện, ngăn chặn hành vi vi phạm, thay vì chỉ dừng ở việc cấm thông đồng, dìm giá và xử lý khi vi phạm đã được xác định. Dự thảo có quy định nghiêm cấm hành vi thông đồng, móc nối để dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá. Bên cạnh đó, quy định đấu giá viên có quyền dừng phiên đấu giá khi phát hiện một số hành vi vi phạm.

Tuy nhiên, cần bổ sung nghĩa vụ của đấu giá viên khi phát hiện dấu hiệu bất thường phải kịp thời lập biên bản, bảo toàn thông tin, tài liệu liên quan và báo cáo tổ chức hành nghề đấu giá hoặc chuyển cơ quan có thẩm quyền xử lý.

Đồng thời, bổ sung trách nhiệm của tổ chức hành nghề đấu giá trong việc tiếp nhận, xử lý thông tin do đấu giá viên báo cáo và phối hợp với cơ quan có thẩm quyền xác minh dấu hiệu vi phạm. Quy định này sẽ xác lập rõ trách nhiệm từ người trực tiếp điều hành đến tổ chức chịu trách nhiệm về cuộc đấu giá.

Thứ hai, cần hoàn thiện cơ chế ghi nhận chứng cứ và nhận diện dấu hiệu bất thường. Các thỏa thuận thông đồng thường diễn ra trước phiên đấu giá hoặc ngoài phạm vi quan sát của đấu giá viên. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào diễn biến trả giá tại phiên đấu giá có thể bỏ lọt vi phạm.

Đề nghị bổ sung tại dự thảo hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết việc xử lý dấu hiệu bất thường trong quy chế cuộc đấu giá. Trong đó, cần quy định việc ghi nhận diễn biến trả giá; lập biên bản khi phát hiện dấu hiệu thông đồng, móc nối, dìm giá, nâng giá; lưu giữ tài liệu liên quan và trình tự báo cáo, chuyển thông tin đến cơ quan có thẩm quyền.

Thứ ba, ông Huy đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định tăng cường phối hợp xử lý vi phạm, ngăn ngừa hành vi thông đồng, dìm giá tái diễn. Cụ thể, bổ sung quy định trách nhiệm phối hợp, trao đổi thông tin xử lý vi phạm giữa các cơ quan có thẩm quyền với Bộ Tư pháp. Các quyết định xử lý đã có hiệu lực pháp luật liên quan đến hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá cần được cập nhật, chia sẻ trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia; giao Chính phủ quy định cụ thể trách nhiệm cung cấp thông tin, cập nhật dữ liệu và cơ chế phối hợp xác minh, xử lý.

Phát biểu giải trình, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo đã bổ sung quy định siết chặt đối tượng tham gia đấu giá, không cho phép các chủ thể có quan hệ gia đình hoặc quan hệ chi phối doanh nghiệp cùng đăng ký tham gia đấu giá một tài sản.

Đồng thời, nâng mức tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở cho cá nhân lên từ 20 - 50% giá khởi điểm; bổ sung chế tài không hoàn trả tiền đặt trước và cấm tham gia đấu giá trên phạm vi toàn quốc đối với một số trường hợp vi phạm nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. Dự thảo cũng thúc đẩy đấu giá trực tuyến toàn trình nhằm hạn chế sự can thiệp trực tiếp.

Về đề xuất mở rộng phạm vi cấm tham gia đấu giá đối với tất cả các loại tài sản công, Bộ trưởng khẳng định, qua tổng kết thực tiễn, tình trạng thông đồng, dìm giá, bỏ cọc xảy ra phổ biến nhất trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là đất ở và quyền khai thác khoáng sản. Chế tài cấm tham gia đấu giá tác động đến quyền tự do kinh doanh, do vậy cơ quan soạn thảo đề nghị giữ phạm vi như dự thảo, không mở rộng sang các loại tài sản công khác.

Liên quan đến mức tiền đặt trước từ 20 - 50% đối với đấu giá đất ở, Bộ trưởng cho biết, quy định này xuất phát từ thực tiễn và đã được Chính phủ áp dụng. Qua tổng kết, tỷ lệ đấu giá đất bị hủy kết quả do người trúng đấu giá không nộp đủ tiền giảm. Do vậy, Bộ trưởng đề nghị Quốc hội xem xét luật hóa quy định về mức tiền đặt trước nhằm tăng tính răn đe, ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, thông đồng, thao túng thị trường.

Mức tiền đặt trước không mặc định là 50% mà được quy định trong biên độ từ 20 - 50%, do cơ quan có thẩm quyền quyết định, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương. Trường hợp người tham gia không trúng đấu giá, tiền đặt trước được hoàn trả trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ khi kết thúc phiên đấu giá.