Phát biểu tại Hội thảo “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới” diễn ra ngày 29/9, ông Bruno Jaspaert, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham), cho biết nhiều người nghĩ rằng đầu tư khu công nghiệp (KCN) dễ kiếm tiền nhưng điều này không đúng, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay.

"Nếu một khoản đầu tư có khả năng mang lại hiệu quả, sẽ luôn có nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn. Vấn đề của khu công nghiệp là không phải dự án nào cũng thành công", ông Bruno Jaspaert nói.

Đầu tư bất động sản KCN không dễ kiếm tiền

Theo ông, trước đây quỹ đất công nghiệp còn hạn chế nhưng hiện nay nguồn cung đang tăng lên trong khi nhu cầu chưa chắc tăng tương ứng. Khi cung vượt cầu, giá sẽ chịu áp lực giảm.

Trong bối cảnh này, chi phí vốn sẽ trở thành gánh nặng cho các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn. Vì vậy, thị trường cần có những thay đổi để thích ứng với giai đoạn phát triển mới.

Chủ tịch EuroCham chỉ ra rằng muốn thành công, các khu công nghiệp phải tạo ra sự khác biệt so với đối thủ. Ông dẫn trường hợp DEEP C đã định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp sinh thái từ khá sớm.

Việc phát triển khu công nghiệp sinh thái cũng đồng nghĩa với chi phí đầu tư cao hơn, có thể tăng khoảng 10-15%. theo ông, không phải lúc nào ESG cũng là yếu tố quyết định đối với nhà đầu tư. Quan trọng hơn là chủ đầu tư khu công nghiệp phải chứng minh được giá trị mà mô hình này mang lại.

Để thu hút nhà đầu tư, chỉ có đất sạch vẫn chưa đủ, theo ông Jaspaert, đi cùng lợi thế về đất đai các là yêu cầu về điện, nước và hạ tầng thiết yếu.

Theo Chủ tịch EuroCham, một khu công nghiệp thế hệ mới cần hội tụ nhiều yếu tố: có điện, có nước, đáp ứng các tiêu chuẩn ESG và cả khu đô thị cho người lao động.

Cần nhìn nhận khả năng vận hành và phát triển của KCN trong 30 - 40 năm

Đồng quan điểm, ông Lê Khánh Hưng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn toàn cầu EY, cũng cho rằng khi nói về sức hấp dẫn của một khu công nghiệp, không nên chỉ nhìn vào giá thuê đất hay chi phí đầu tư ban đầu.

Với những nhà đầu tư sản xuất lớn, họ thường tính toán tổng chi phí trong toàn bộ vòng đời của dự án. Vì vậy, ngoài giá đất, họ quan tâm đến chi phí năng lượng, logistics, nhân công, vận hành, thời gian thực hiện dự án và đặc biệt là mức độ ổn định, khả năng dự đoán được các khoản chi phí đó trong dài hạn.

"Một nhà đầu tư có thể chấp nhận mức chi phí ban đầu cao hơn nếu họ nhìn thấy sự ổn định và khả năng dự đoán được chi phí trong suốt quá trình hoạt động. Ngược lại, nếu giá ban đầu thấp nhưng sau đó phát sinh nhiều khoản chi phí khó dự đoán, hoặc chính sách thay đổi liên tục, thì tổng chi phí thực tế của dự án có thể cao hơn rất nhiều", ông Hưng nói.

Vì vậy, khi đánh giá một khu công nghiệp, doanh nghiệp sẽ không chỉ hỏi giá đất là bao nhiêu mà sẽ đặt câu hỏi: trong 20 - 30 năm hay thậm chí 40 năm tới, chi phí để vận hành nhà máy tại đây sẽ như thế nào? Nguồn điện có ổn định không, giá điện có thể dự đoán được không, chi phí logistics ra sao, thời gian thông quan thế nào và các yêu cầu về môi trường sẽ thay đổi như thế nào?

Đây cũng là lý do câu chuyện năng lượng đang ngày càng trở nên quan trọng. Các nhà đầu tư quốc tế hiện nay không chỉ quan tâm đến việc có đủ điện hay không mà còn quan tâm điện được sản xuất như thế nào, tỷ trọng năng lượng tái tạo ra sao và lượng phát thải gắn với hoạt động sản xuất như thế nào.

Đặc biệt, với các doanh nghiệp xuất khẩu vào những thị trường phát triển, yêu cầu về phát thải và dấu chân carbon ngày càng được đưa vào quyết định đầu tư. Doanh nghiệp phải tính toán lượng phát thải trong toàn bộ chuỗi sản xuất và chuỗi cung ứng.

Vì vậy, một khu công nghiệp có khả năng cung cấp năng lượng sạch, có hệ thống xử lý nước thải, chất thải và đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường sẽ có lợi thế ngày càng lớn, ông Hưng cho hay.

Tuy nhiên, theo Giám đốc tư vấn EY, việc đáp ứng các tiêu chuẩn cao hơn sẽ làm tăng chi phí đầu tư. Nếu yêu cầu quá cao nhưng không tính đến khả năng hấp thụ chi phí của doanh nghiệp, thì chính sách có thể tạo thêm áp lực cho nhà đầu tư.

Vì vậy, chuyên gia EY cho rằng các khu công nghiệp cần hướng tới các tiêu chuẩn quốc tế nhưng phải có thời gian chuyển tiếp và cơ chế phù hợp để doanh nghiệp có thể thích nghi. Nhà đầu tư cần biết trước những yêu cầu nào sẽ được áp dụng, thời điểm nào áp dụng và chi phí để đáp ứng những yêu cầu đó là bao nhiêu.

Bên cạnh năng lượng và môi trường, logistics cũng là một yếu tố cần được nhìn nhận đầy đủ hơn. Khi doanh nghiệp lựa chọn địa điểm đầu tư, không phải cứ gần cảng biển hoặc sân bay là có nghĩa chi phí logistics thấp.

Điều doanh nghiệp quan tâm là thời gian vận chuyển thực tế từ nhà máy đến cảng, khả năng kết nối với các tuyến đường chính, thời gian chờ, tốc độ thông quan của cơ quan hải quan và mức độ thuận lợi trong toàn bộ quá trình đưa nguyên liệu vào và đưa sản phẩm ra khỏi khu công nghiệp.

Đối với doanh nghiệp sản xuất, mỗi ngày hàng hóa phải chờ thêm đều có thể phát sinh chi phí. Vì vậy, đôi khi tốc độ và độ ổn định của chuỗi logistics còn quan trọng hơn một khoản chênh lệch nhỏ về giá thuê đất.

Ông Hưng cũng cho rằng Hải Phòng có một lợi thế rất đáng kể ở đây, đó là hệ thống cảng biển, sân bay, đường bộ và các tuyến kết nối đang ngày càng được hoàn thiện. Tuy nhiên, lợi thế về hạ tầng chỉ thực sự chuyển thành lợi thế cạnh tranh khi toàn bộ hệ thống vận hành hiệu quả, từ kết nối khu công nghiệp đến cảng, từ thủ tục hải quan đến khả năng đưa hàng hóa vào chuỗi cung ứng quốc tế.

Một điểm nữa là nhà đầu tư hiện nay không chỉ đánh giá một khu công nghiệp ở thời điểm họ ký hợp đồng. Họ nhìn vào khả năng phát triển của khu công nghiệp trong tương lai. Họ muốn biết liệu hạ tầng có tiếp tục được nâng cấp hay không, năng lượng có đáp ứng được nhu cầu mở rộng hay không, các tiêu chuẩn môi trường có thay đổi như thế nào và chính quyền địa phương sẽ đồng hành với doanh nghiệp ra sao.

Vì vậy, ngoài những yếu tố hữu hình như đất đai, đường sá, cảng biển hay nhà xưởng, còn có một yếu tố rất quan trọng là niềm tin. Niềm tin ở đây là niềm tin của nhà đầu tư vào môi trường kinh doanh, vào sự ổn định của chính sách và vào khả năng chính quyền thực hiện những cam kết của mình.

"Đây là một trong những yếu tố mà Việt Nam cần tiếp tục củng cố. Chúng ta đang có nhiều lợi thế để thu hút dòng vốn đầu tư mới, nhưng cạnh tranh quốc tế ngày càng gay gắt, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn và họ sẽ so sánh tổng thể chứ không chỉ so sánh giá đất", ông Hưng nhấn mạnh.