Điều kiện thuận lợi

Thị trường bất động sản tỉnh Hưng Yên đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn có mức giá cạnh tranh với các địa phương lân cận như Hà Nội, Bắc Ninh... nhờ vào những điều kiện vô cùng thuận lợi.

Ngày 14/2, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký Quyết định số 86/QĐ-TTg phê duyệt Quy hoạch chung đô thị Văn Giang (tỉnh Hưng Yên) đến năm 2040.

Theo Quyết định, phạm vi lập Quy hoạch chung đô thị Văn Giang được thực hiện trong địa giới hành chính của huyện Văn Giang. Cụ thể, phía Bắc giáp huyện Gia Lâm (thành phố Hà Nội). Phía Nam giáp huyện Khoái Châu và huyện Yên Mỹ. Phía Đông giáp huyện Văn Lâm. Phía Tây giáp sông Hồng và thành phố Hà Nội.

Quy mô lập quy hoạch gồm toàn bộ diện tích tự nhiên huyện Văn Giang 7.194,82 ha. Theo dự báo, đến năm 2040, đô thị Văn Giang có khoảng 363.000 người; có tính chất là trung tâm kinh tế (dịch vụ, thương mại, công nghiệp và phát triển nhà ở), văn hóa, khoa học kỹ thuật, giáo dục-đào tạo của khu vực; là đầu mối giao thông, giao lưu quan trọng của vùng Thủ đô Hà Nội, vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, vùng Đồng bằng sông Hồng và cả nước.

Theo định hướng phát triển không gian, đô thị Văn Giang được phân thành ba phân vùng gồm vùng đô thị hóa tập trung là phần diện tích chọn đất xây dựng các khu đô thị được xác định trên cơ sở mở rộng của thị trấn Văn Giang hiện nay và gắn kết với hai khu đô thị lớn là khu đô thị Ecopark và Dream City, gồm từng phần hoặc toàn bộ địa phận hành chính các xã Xuân Quan, Phụng Công, Cửu Cao, Long Hưng, Liên Nghĩa, Nghĩa Trụ. Xung quanh vùng đô thị hóa tập trung là các vùng đệm (phát triển công nghiệp sạch, công nghệ cao, logistic, thương mại, dịch vụ…)

Vùng bãi ngoài đê là vùng phát triển đô thị sinh thái, dịch vụ du lịch, cảnh quan môi trường, gắn với các khu dân cư hiện hữu được cải tạo, nâng cấp, nông nghiệp sinh thái.

Khu trung tâm đô thị Văn Giang được xây dựng tại khu vực phía Nam đường vành đai 3,5 vùng Thủ đô (thuộc địa bàn thị trấn Văn Giang, xã Long Hưng), diện tích khoảng 40 ha. Trung tâm hành chính cấp xã giữ nguyên vị trí hiện nay.

Đặc biệt, vào năm 2022, Quốc hội đã thông qua việc đầu tư 85.800 tỷ đồng (3,67 tỷ USD) cho tuyến đường Vành đai 4 kết nối Hà Nội với các tỉnh lân cận.

Tuyến đường dài 113 km sẽ bao gồm 20 km đi qua 4 huyện của tỉnh Hưng Yên là Văn Giang, Khoái Châu, Yên Mỹ và Văn Lâm.

Tuyến đường sẽ hỗ trợ sự phát triển các dự án quy mô lớn như Ecopark và dự kiến sẽ thông xe vào năm 2027.

Ngoài ra, các dự án cơ sở hạ tầng lớn khác bao gồm nâng cấp tuyến đường liên tỉnh Hà Nội-Hưng Yên và xây dựng đường nối từ cao tốc Hà Nội-Hải Phòng đến cao tốc Cầu Giẽ-Ninh Bình.

Các dự án này được kỳ vọng sẽ kết nối phát triển kinh tế-xã hội tỉnh Hưng Yên, vùng Thủ đô, vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội của địa phương và các vùng lân cận.

Cùng đó, Hưng Yên còn hưởng lợi từ việc thuận tiện trong di chuyển tới Sân bay quốc tế Nội Bài với chỉ 45 phút.

Theo kế hoạch, đến năm 2025, Sân bay quốc tế Nội Bài dự kiến sẽ có thêm nhà ga mới và nhà ga mở rộng, sự phát triển này sẽ tăng công suất khai thác của sân bay, cải thiện khả năng kết nối tới Hà Nội và khu vực lân cận như Hưng Yên; thu hút đầu tư và lao động mới... Từ đó, các yếu tố này sẽ thúc đẩy nhu cầu về nhà ở.

Hưng Yên có dự án bất động sản nào nổi bật?

Hiện có khoảng 70 dự án bất động sản đã và đang được triển khai trên địa bàn tỉnh Hưng Yên, trong đó có hơn 50 dự án khu đô thị và dự án phát triển nhà ở. Con số này khá khiêm tốn nếu so sánh với thị trường Hà Nội (hơn 1000 dự án).

Các dự án khu đô thị lớn tại Hưng Yên gồm có: Khu đô thị Ecopark, Khu đô thị V-Green City Phố Nối, Khu đô thị The Empire - Vinhomes Ocean Park 2, Khu đô thị Hòa Phát Phố Nối, Khu đô thị New City Phố Nối, Khu đô thị T&T Phố Nối.

Các dự án chung cư đáng chú ý tại Hưng Yên bao gồm: Các phân khu chung cư trong quần thể dự án Ecopark: Sky Forest, Sol Forest, Haven Park, Swan Lake, Sky Oasis,...; Các phân khu chung cư trong quần thể dự án The Empire - Vinhomes Ocean Park 2.

Ngoài 2 dự án lớn là Ecopark và The Empire - Vinhomes Ocean Park 2, thị trường Hưng Yên cũng sẽ đón nhận thêm nguồn cung mới với 2 dự án đáng chú ý khác là Vinhomes Đại An - quy mô gần 300 ha, nằm trên địa bàn thị trấn Như Quỳnh, huyện Văn Lâm và xã Nghĩa Trụ, huyện Văn Giang; và dự án Khu đô thị Xuân Cầu với tổng diện tích gần 200 ha ở thị trấn Văn Giang, huyện Văn Giang. Sản phẩm của các dự án lớn này sẽ là sự bổ sung đáng kể cho nguồn cung bất động sản Hưng Yên, mang đến thêm lựa chọn cho người mua và nhà đầu tư.

Huyện Văn Giang được đánh giá là khu vực sôi động nhất của thị trường BĐS Hưng Yên. Văn Giang nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Hưng Yên, bên bờ tả ngạn sông Hồng, giáp huyện Gia Lâm của Hà Nội ở phía Bắc và Tây Bắc giáp huyện Gia Lâm, giáp huyện Thanh Trì ở phía Tây và huyện Thường Tín ở phía Tây Nam. Huyện Văn Giang chỉ cách Hồ Gươm khoảng 12 km, dễ dàng kết nối với Hà Nội qua các cầu Thanh Trì, Vĩnh Tuy, đường Vành đai 3,... Với đại dự án Ecopark, Văn Giang luôn là thị trường nhà đất nóng nhất Hưng Yên, tập trung phần lớn nguồn cung, từng ghi nhận hiện tượng sốt giá đất.

Ngoài huyện Văn Giang, thị xã Mỹ Hào với trọng tâm là khu vực Phố Nối cũng là một thị trường có giao dịch sôi động, hưởng lợi từ làn sóng đầu tư công nghiệp, nhiều tập đoàn lớn đầu tư mạnh vào phát triển đồng bộ các khu đô thị mới như T&T Group, TNR, Hòa Phát,… Bên cạnh đó, những năm gần đây, Hưng Yên cũng ghi nhận một số thị trường mới, thu hút nhà đầu tư đến tìm kiếm nhà đất là Văn Lâm, Yên Mỹ, Khoái Châu.

Thị trường bất động sản Hưng Yên biến động ra sao?

Báo cáo thị trường bất động sản Hưng Yên của Savills Việt Nam (thuộc Tập đoàn Tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế Savills) cho biết, năm 2022, nguồn cung căn hộ tại tỉnh đạt 18.600 căn hộ từ 30 dự án. Trong đó, huyện Văn Giang chiếm tỷ trọng lớn nhất với 88%. Xét về tăng trưởng, nguồn cung căn hộ tăng 15% theo năm, cao hơn 14 điểm % so với Bắc Ninh và 11 điểm % so với Hà Nội.

Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ đạt 41 triệu đồng/m2, thấp hơn 14% so với Hà Nội nhưng cao hơn 110% so với Bắc Ninh.

Đối với phân khúc biệt thự liền kề, nguồn cung đến từ 23 dự án, chủ yếu tại huyện Văn Giang. Nhà liền kề chiếm tỷ trọng lớn nhất với 43%. Trong năm 2022, nguồn cung biệt thự liền kề tại Hưng Yên tăng 40% theo năm, cao hơn 31 điểm % so với tốc độ tăng trưởng của Bắc Ninh và 37 điểm % của Hà Nội.

Giá sơ cấp trung bình của biệt thự liền kề tại Hưng Yên đạt 149 triệu đồng/m2 do sự hiện diện của các dự án đại đô thị mới, thấp hơn 17% so với giá nhà tại Hà Nội và cao hơn 77% so với giá tại Bắc Ninh.

Có thể thấy, mức giá bất động sản nhà ở tại Hưng Yên hiện cạnh tranh so với các tỉnh lân cận. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu thị trường Savills Hà Nội, nhận định giá bán tại Hưng Yên cao hơn so với Bắc Ninh là do các dự án gần Hà Nội hơn và cung cấp các sản phẩm chất lượng. Tuy nhiên, trong tương quan thì giá bán tại Hưng Yên hiện thấp hơn thị trường Hà Nội.

Thị trường bất động sản Hưng Yên từng tăng "nóng" bất thường, đặc biệt tại các địa bàn giáp ranh với Hà Nội.

Cụ thể, báo cáo của Savills Việt Nam cho biết thị trường Hưng Yên chiếm lĩnh hơn 90% nguồn cung mới tại khu vực Đồng bằng sông Hồng trong quý II và 6 tháng đầu năm 2022, chủ yếu là sản phẩm thấp tầng. Đáng chú, trong quý II/2022, sản phẩm nhà phố mở bán tại Hưng Yên dao động 120-160 triệu đồng/m2, nhà phố thương mại (shophouse) dao động 146-184 triệu đồng/m2, biệt thự dao động 126-194 triệu đồng/m2, tương đương mức giá một số khu vực nội thành Hà Nội, TP HCM...

Đặc biệt, giá bất động sản tăng đột biến ở các khu vực giáp ranh Hà Nội như huyện Văn Giang, Mỹ Hào, Văn Lâm, nơi có các siêu dự án bất động sản và các khu công nghiệp đang và sắp triển khai.

Chẳng hạn, nhiều căn nhà phố thương mại (shophouse) 4 tầng diện tích 60 m2 tại khu chợ thương mại Như Quỳnh đã hoàn thiện việc xây thô, có sổ đỏ, giá bán 5,5-5,8 tỷ đồng, tương đương 90-96 triệu đồng/m2. Thậm chí, các căn ở mặt ngoài đường Quốc lộ 5 còn có giá hơn 100 triệu đồng/m2.

Hưng Yên đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội

Theo tổng hợp của Sở Xây dựng tỉnh Hưng Yên, trong tỉnh có 3 dự án nhà ở xã hội độc lập, 7 dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại có bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân đã hoặc đang triển khai, tổng diện tích sử dụng đất hơn 48 ha với hơn 47.000 căn hộ. Hiện nay, có 4 dự án đã hoàn thành và hoàn thành một phần, đưa hơn 1.700 căn hộ vào sử dụng với gần 100 nghìn m2 diện tích sàn.

Theo đánh giá sơ bộ từ các sở, ngành chuyên môn, đến năm 2025, tổng diện tích đất phục vụ sản xuất công nghiệp của tỉnh đạt gần 6.000 ha với khoảng trên 450.000 công nhân và người lao động làm việc trong các khu công nghiệp. Dự kiến số công nhân, lao động có nhu cầu về nhà ở chiếm tỷ lệ khoảng 25%.

Đến nay, tỉnh Hưng Yên mới có nhà ở của Dự án Khu dịch vụ thương mại và nhà ở cho công nhân thuê của Công ty TNHH thép Thành Long và Công ty TNHH giày Thuận Thành (Văn Lâm) với chưa đầy 200 căn hộ đang đưa vào sử dụng. Đối với dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, tỉnh mới có 3 dự án được thực hiện gồm: Dự án nhà ở xã hội Phúc Hưng - Phố Nối, khu nhà ở xã hội Phúc Hưng II (thị xã Mỹ Hào) và dự án khu nhà ở cho người có thu nhập thấp (thành phố Hưng Yên). Các dự án có tổng diện tích gần 4 ha với trên 1.7000 căn hộ.

Một số dự án nhà ở xã hội vẫn đang tiếp tục được triển khai. Đó là Khu nhà ở cho người thu nhập thấp Khu công nghiệp Yên Mỹ II tại xã Trung Hoà và thị trấn Yên Mỹ (Yên Mỹ). Dự án được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư số 22/QĐ-UBND ngày 16/3/2022, quy mô sử dụng đất hơn 309.000 m2. Trong đó, nhà ở thương mại liền kề là 250 căn; căn hộ và nhà ở xã hội là 9.000 căn; cùng nhiều công trình văn hoá, y tế, trường học, thương mại dịch vụ khác. Đây là một trong những dự án được người dân trong khu vực, nhất là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp mong đợi.

Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trên địa bàn tỉnh vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư tham gia thực hiện, một số chủ đầu tư chậm triển khai.

Trước đó, ngày 8/10/2021, Ban Thường vụ Tỉnh uỷ ban hành Nghị quyết số 14-NQ/TU về Đề án Phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động trong và ngoài các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Hưng Yên. Ngày 9/9/2022, UBND tỉnh ban hành Kế hoạch hành động số 152/KH-UBND thực hiện Nghị quyết số 14-NQ/TU ngày 8/10/2021 của Ban Thường vụ Tỉnh uỷ về Đề án Phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động trong và ngoài các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh.

 Kế hoạch của UBND tỉnh xác định mục tiêu đến năm 2025 sẽ bảo đảm giải quyết được khoảng 50% số công nhân, người lao động có nhu cầu về nhà ở tại các khu công nghiệp, khu vực sản xuất tập trung có nhà ở, gồm 17.000 căn hộ với tổng diện tích 1.062.000 m2; đến năm 2030, công nhân, người lao động có nhu cầu về nhà ở đạt 85% với 45.700 căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 2.861.500 m2. Diện tích đất dự kiến thực hiện các dự án nhà ở cho công nhân giai đoạn này khoảng hơn 221 ha.