Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự hồi sinh mạnh mẽ sau hơn hai năm điều chỉnh. Các yếu tố nền tảng như đầu tư công, lãi suất, pháp lý và nguồn cung mới đang tạo động lực cho cả thị trường sơ cấp lẫn thị trường vốn, khiến nhóm cổ phiếu bất động sản lấy lại sức hút trên sàn chứng khoán. Theo báo cáo ngành của Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap, doanh số bán hàng và thanh khoản nhà ở trong chín tháng đầu năm 2025 đều tăng trưởng tích cực, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM, báo hiệu chu kỳ tăng trưởng mới đang hình thành.

Số liệu từ CBRE cho thấy Hà Nội ghi nhận khoảng 21.300 giao dịch căn hộ sơ cấp, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước, trong khi nhà liền thổ tăng tới 47% với hơn 5.000 căn. Tại TP.HCM, lượng giao dịch căn hộ đạt hơn 4.200 căn, tăng 13%, còn phân khúc liền thổ đạt khoảng 300 căn, tăng 36%. Vietcap đánh giá, sự hồi phục này xuất phát từ nhu cầu ở thật đang trở lại, đồng thời tâm lý nhà đầu tư đã ổn định hơn nhờ mặt bằng giá chững lại và chính sách tín dụng linh hoạt hơn so với giai đoạn 2022-2023.

Trong quý 3/2025, thị trường sôi động trở lại với loạt dự án mở bán quy mô lớn. Ở Hà Nội là Vinhomes Ocean Park 1&2, Wonder City, Global Gate và Sun Feliza Suites của Sungroup; tại TP.HCM là The Privé (DXG), Mizuki Park - Trellia Cove (NLG) và Southgate - The Pearl (Long An). Vietcap dự báo quý cuối năm sẽ chứng kiến làn sóng mở bán mới khi Green Paradise (Vinhomes), Gladia by the Waters (Khang Điền), The Privé giai đoạn 2 (Đất Xanh) và Izumi City - Canaria (Nam Long) cùng ra hàng, góp phần duy trì đà hồi phục cả về thanh khoản lẫn doanh thu cho doanh nghiệp.

Giá sơ cấp căn hộ cũng đang thiết lập mặt bằng mới nhưng sức hấp thụ vẫn khả quan. Theo CBRE, giá trung bình tại Hà Nội đạt 91 triệu đồng/m², tăng 26% so với cuối năm 2024, còn TP.HCM đạt 87 triệu đồng/m², tăng 14%. Sự tăng giá chủ yếu đến từ nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp, có vị trí thuận lợi và hạ tầng hoàn thiện nhanh. Dù vậy, tỷ lệ tiêu thụ vẫn ổn định, cho thấy người mua có xu hướng tin tưởng hơn vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ tốt và chủ đầu tư uy tín. Vietcap dự báo lượng giao dịch sơ cấp tại hai thành phố lớn sẽ tăng 20% trong năm 2026 và 25% trong năm 2027, củng cố triển vọng tích cực cho chu kỳ mới. 

Song song với diễn biến thị trường, nhóm doanh nghiệp niêm yết trong ngành cũng ghi nhận kết quả khả quan, giúp cổ phiếu bất động sản lấy lại vị thế trên sàn. Vinhomes (VHM) dẫn đầu với doanh số bán quý 3/2025 đạt kỷ lục 95,1 nghìn tỷ đồng, gấp gần ba lần quý trước, nhờ giao dịch lô lớn tại đại dự án Green Paradise ở Cần Giờ. Khang Điền (KDH) bán hơn 100 căn biệt thự và nhà phố tại dự án Gladia by the Waters, thu về 4.000 tỷ đồng và đang chuẩn bị mở bán khu Bình Trưng Đông. Nam Long (NLG) đạt doanh số 5.000 tỷ đồng trong chín tháng, tăng 42% so với cùng kỳ, nhờ Southgate, Cần Thơ và dự án Izumi City - Canaria sắp mở bán. Đất Xanh (DXG) và Đất Xanh Services (DXS) cũng khởi sắc nhờ dự án The Privé bán hết 1.000 căn giai đoạn đầu, trong khi Novaland (NVL) dần phục hồi nhờ tiến triển pháp lý tại Aqua City, dự kiến tái khởi động bán hàng từ năm 2026.

Theo đánh giá của Vietcap, các cổ phiếu KDH, NLG và NVL đang ở vùng định giá hấp dẫn với tiềm năng tăng giá lần lượt 41%, 42% và 49%. Báo cáo nhấn mạnh nhóm doanh nghiệp đầu ngành này sẽ được hưởng lợi lớn khi hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng lãi suất thấp và tâm lý nhà đầu tư cải thiện rõ nét.

Một yếu tố nền tảng khác hỗ trợ đà hồi phục của cổ phiếu bất động sản là đầu tư công. Tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công trong chín tháng đầu năm đạt 55,7% kế hoạch, cao hơn mức trung bình 49,1% của 5 năm gần đây. Các dự án trọng điểm như cầu Nhơn Trạch, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, sân bay Long Thành hay đường Vành đai 3 đang được đẩy nhanh tiến độ, giúp khu vực phía Nam trở thành tâm điểm hạ tầng mới. Hệ thống kết nối vùng hoàn thiện góp phần trực tiếp nâng giá trị bất động sản, đặc biệt tại các địa phương vệ tinh như Đồng Nai, Long An và Bình Dương, từ đó hỗ trợ triển vọng tăng giá cổ phiếu nhóm doanh nghiệp có quỹ đất lớn tại các khu vực này.

Bên cạnh đó, môi trường lãi suất duy trì ở mức thấp tiếp tục là “chất xúc tác” quan trọng. Theo khảo sát của Vietcap, lãi suất vay mua nhà trung bình hiện quanh mức 14,6%/năm với khoản vay thả nổi, trong khi các gói ưu đãi cố định năm đầu chỉ 8-9%/năm, kèm thời gian ân hạn gốc tới 60 tháng. Nhiều ngân hàng còn tung chương trình đặc biệt cho người mua nhà lần đầu, giúp mở rộng đối tượng khách hàng và duy trì cầu ổn định cho thị trường nhà ở.

Về mặt pháp lý, Quốc hội đang xem xét nghị quyết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2026, nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn về định giá đất, xác định tiền sử dụng đất và thu hồi mặt bằng. Cùng lúc, Bộ Xây dựng trình dự thảo nghị quyết bình ổn giá bất động sản, kiểm soát tín dụng đầu cơ và yêu cầu các dự án thương mại bố trí ít nhất 20% nhà ở giá hợp lý trong giai đoạn 2026-2030. Khi các quy định này đi vào thực tế, thị trường được kỳ vọng sẽ minh bạch hơn, tạo môi trường thuận lợi cho doanh nghiệp niêm yết và tăng tính hấp dẫn của nhóm cổ phiếu ngành bất động sản.

Vietcap dự báo tổng doanh số bán của các doanh nghiệp bất động sản trong danh mục theo dõi sẽ tăng 39% trong năm 2025 và thêm 23% trong năm 2026. Cùng với triển vọng kinh tế vĩ mô tích cực, các yếu tố nền tảng về hạ tầng, pháp lý và lãi suất được duy trì ổn định, nhóm cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền lớn từ nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với sự phục hồi toàn diện từ hàng hóa, doanh nghiệp đến thị giá cổ phiếu. Với nền tảng vững chắc và kỳ vọng pháp lý được tháo gỡ dứt điểm, cổ phiếu bất động sản Việt Nam đang trở lại đúng vai trò là nhóm ngành dẫn dắt, phản ánh kỳ vọng phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế trong giai đoạn 2025-2026.