Nguồn cung tăng, dòng tiền vẫn đứng ngoài

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng công bố ngày 21/8 cho thấy nguồn cung đất nền tiếp tục được bổ sung.

Trong quý II, có 18 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 7.443 lô/nền, tăng gấp đôi so với quý I và bằng 90% cùng kỳ năm 2025. Số dự án hoàn thành xây dựng là 30 dự án, tương đương hơn 6.196 lô/nền, tăng 214,3% so với quý trước và bằng 78,9% cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, diễn biến ở phía cầu lại đi theo chiều ngược lại. Lượng giao dịch đất nền thành công trong quý II đạt khoảng 73.438 giao dịch, chỉ bằng 67,4% quý I và 59,9% cùng kỳ năm 2025. Trong khi nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, sức mua lại suy giảm đáng kể.

Áp lực còn thể hiện ở lượng hàng tồn kho. Theo số liệu tổng hợp tại 25/34 địa phương được Bộ Xây dựng báo cáo, tồn kho đất nền khoảng 11.148 nền, tăng 25,4% so với quý trước.

Giá giao dịch thứ cấp trong quý II cũng giảm nhẹ 2-3% so với quý trước. Giá rao bán bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m2; tại TP HCM giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m2.

Những con số này cho thấy một nghịch lý đang hình thành trên thị trường, nguồn cung được bổ sung nhưng giao dịch lại giảm, trong khi hàng tồn kho tiếp tục tăng.

Theo ông Đức Hiếu, Giám đốc một công ty bất động sản chuyên bán các dự án đất nền ven TP HCM, rào cản lớn nhất đối với thanh khoản hiện nay nằm ở dòng tiền và tâm lý nhà đầu tư.

“Nhà đầu tư rót vốn vào đất nền với mục tiêu là chờ tăng giá rồi bán lại. Đây là loại tài sản gần như không tạo ra dòng tiền trong thời gian nắm giữ. Khi thanh khoản suy giảm, nhiều người có thể bị mắc kẹt vốn trong thời gian dài”, ông Hiếu phân tích.

Theo ông Hiếu, nhà đầu tư có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến những tài sản có khả năng khai thác dòng tiền, chẳng hạn căn hộ cho thuê. Trong trường hợp chưa thể bán, tài sản vẫn có khả năng tạo ra nguồn thu để bù đắp một phần chi phí nắm giữ.

Ông Đặng Thành Lợi, CEO Golden Land, cho rằng chi phí vốn đang trở thành một trong những yếu tố khiến nhà đầu tư khó quay lại đất nền. Lãi suất cho vay bất động sản hiện phổ biến khoảng 12-14%/năm, trong khi lãi suất thả nổi tại một số nơi có thể lên tới 15-16%/năm.

Với đất nền, nhà đầu tư phải chấp nhận chi phí vốn trong thời gian chờ tài sản tăng giá nhưng không có nguồn thu định kỳ để bù đắp.

“Người mua hiện không chỉ nhìn vào giá mà còn tính toán thời gian nắm giữ, chi phí lãi vay và khả năng thoát hàng sau này”, ông Lợi nói. 

Cùng với đó, theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân chính là chi phí phát triển dự án đất nền ngày càng cao. Ông Nguyễn Nam, Giám đốc CTCP Đầu tư ĐTT Holdings, cho biết việc phát triển đất nền hiện khó hơn trước khi yêu cầu pháp lý được siết chặt, trong khi chi phí đầu tư hạ tầng, tiền sử dụng đất và tiện ích đều tăng. Thời gian triển khai kéo dài cũng khiến doanh nghiệp phải chịu thêm chi phí vốn.

“Đất nền phải cạnh tranh với nhà liền kề và căn hộ. Nếu giá bán quá cao, sản phẩm khó tiếp cận người mua; nếu giữ giá thấp, hiệu quả đầu tư của dự án không còn hấp dẫn”, ông Nam phân tích.

Ông Nam nhìn nhận, chi phí phát triển tăng buộc nhiều chủ đầu tư phải nâng giá sơ cấp để bảo đảm hiệu quả dự án. Tuy nhiên, giá tăng lại khiến sức mua giảm, từ đó tạo ra vòng luẩn quẩn khiến doanh nghiệp càng thận trọng với các dự án đất nền mới. 

Thị trường phía Nam hấp thụ chỉ khoảng 4% đất nền

Tại TP HCM và vùng phụ cận, thanh khoản đất nền cũng chưa cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt. 

Theo DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp đất nền trong quý II/2026 tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, khoảng 93% nguồn cung đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu chung tiếp tục ở mức thấp khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung, giảm khoảng 16% so với cùng kỳ năm 2025.

Mặt bằng giá sơ cấp không biến động nhiều so với quý trước và tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá thứ cấp tăng khoảng 4% so với đầu năm, chủ yếu tại những dự án hoàn thiện pháp lý, có mức độ tạo thị tốt và tiềm năng khai thác thương mại.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc DKRA Group dự đoán, quý III/2026, nguồn cung mới đất nền tại thị trường phía Nam sẽ chỉ khoảng vài trăm sản phẩm, chủ yếu đến từ những dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu được sẽ tiếp tục duy trì xu hướng giảm so với quý II.

Dù thanh khoản chậm, đất nền chưa mất hoàn toàn sức hút. Khi giá căn hộ tăng mạnh, một bộ phận người mua bắt đầu nhìn lại tương quan giá giữa các phân khúc. 

Theo ông Đặng Thành Lợi, tại Tây Ninh, giá căn hộ đã lên khoảng 30-40 triệu đồng/m2, trong khi đất nền tại các dự án có hạ tầng hoàn chỉnh khoảng 25-35 triệu đồng/m2.

Chênh lệch này có thể mở ra cơ hội để đất nền được cân nhắc trở lại. Tuy nhiên, sự trở lại nếu xảy ra sẽ không đại trà như những chu kỳ trước. Theo ông Lợi, nhà đầu tư sẽ tập trung nhiều hơn vào những khu vực hội tụ hạ tầng, kết nối giao thông, tiện ích, việc làm và đặc biệt là dòng tiền thực từ cư dân sinh sống.

Thực tế, theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu, tỷ lệ hấp thụ cho thấy thị trường đã trải qua một thời gian dài ở trạng thái thận trọng. Sau Covid-19, tỷ lệ hấp thụ đất nền phổ biến dưới 20%, khoảng 10% năm 2023, 15% năm 2024 và khoảng 18% năm 2025. Riêng thị trường phía Nam năm 2025 ghi nhận khoảng 9.450 nền mở bán nhưng chỉ gần 1.700 sản phẩm được hấp thụ.

Những con số này cho thấy vấn đề của đất nền hiện nay không hẳn nằm ở thiếu nguồn cung mà ở khả năng chuyển sản phẩm thành giao dịch. Theo các chuyên gia, đất nền chưa mất sức hút, nhưng cuộc chơi đang thay đổi. Thay vì mua bất kỳ sản phẩm nào rồi chờ tăng giá, dòng tiền có xu hướng tìm đến những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu, giá trị sử dụng và khả năng tạo ra dòng tiền thực.