Đầu tư căn hộ ven sông Hàn: Lợi suất cao nhưng sở hữu 50 năm, có nên xuống tiền?
Để làm rõ bản chất của quy định sở hữu 50 năm cũng như giá trị khai thác thực tế của dòng căn hộ này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).
Ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).
PV: Ông đánh giá thế nào về lợi thế cũng như hạn chế của việc khai thác căn hộ TMDV ven sông Hàn?
Ông Trần Văn Bình: Theo quan sát của chúng tôi, thị trường Đà Nẵng đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền đầu tư, trong đó dư địa khai thác của phân khúc căn hộ TMDV là rất tích cực nhờ ba nền tảng cốt lõi.
Thứ nhất, sự hình thành của Trung tâm tài chính quốc tế và Khu thương mại tự do (FTZ) đang thu hút lượng lớn nhân sự cấp cao và cộng đồng trí thức quốc tế đến định cư, kéo theo nhu cầu rất lớn về các không gian lưu trú cao cấp, đầy đủ tiện ích tại lõi đô thị.
Cộng đồng cư dân quốc tế đổ về Đà Nẵng an cư, tạo động lực mạnh mẽ cho thị trường cho thuê lưu trú. Ảnh: Ánh Dương.
Thứ hai, quỹ đất bám sông ở trung tâm luôn được giới đầu tư săn đón mạnh mẽ. Trong đó, các dự án ven sông Hàn đặc biệt chiếm ưu thế nhờ hội tụ trọn vẹn lợi thế cảnh quan, kết nối hạ tầng và giá trị khai thác thương mại. Minh chứng rõ nét nhất là thực tế khai thác cho thuê dòng tiền tại phân khu The Panoma thuộc tổ hợp Sun Cosmo Residence sát sông Hàn: căn studio hiện đạt 18 triệu đồng/tháng, căn 1 phòng ngủ khoảng 25 triệu đồng/tháng và căn 2 phòng ngủ mang về dòng tiền lên đến 42 triệu đồng/tháng.
Thứ ba, thị trường vừa trải qua giai đoạn thanh lọc cùng sự hoàn thiện của khung pháp lý đã định hình lại tiêu chí đầu tư. Hiện nay, khách hàng ưu tiên lựa chọn sản phẩm dựa trên giá trị thực chất, bao gồm vị trí đắc địa, pháp lý an toàn, vận hành chuyên nghiệp và dòng tiền bền vững.
Trong bối cảnh đó, lợi thế lớn nhất của căn hộ TMDV chính là hiệu quả sử dụng vốn nhờ mức giá thấp hơn đáng kể so với các sản phẩm sở hữu lâu dài cùng vị trí, qua đó giúp nhà đầu tư giảm thiểu áp lực tài chính ban đầu. Đồng thời, nhờ tọa lạc tại các trung tâm du lịch sầm uất và có thiết kế tối ưu cho mục đích khai thác lưu trú, dòng sản phẩm này sở hữu tỷ suất sinh lời rất cạnh tranh.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần hiểu rằng đây không phải là phân khúc dành cho tư duy "lướt sóng" hay kỳ vọng tăng giá chớp nhoáng. Bởi giá trị cốt lõi của căn hộ TMDV nằm ở khả năng tạo dòng tiền trong trung và dài hạn, nên hiệu quả đầu tư sẽ phụ thuộc rất lớn vào vị trí dự án, năng lực vận hành khai thác, chất lượng dịch vụ và khả năng duy trì công suất phòng ổn định theo thời gian.
Với vị trí đắc địa mặt sông Hàn, căn hộ The Panoma mang về dòng tiền cho thuê ổn định từ 18 - 42 triệu đồng/tháng. Ảnh: Sun Property.
PV: Dù tỷ suất sinh lời hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư vẫn chần chừ "xuống tiền" vì nỗi lo "mất trắng" tài sản sau 50 năm. Quan điểm của ông về điều này?
Ông Trần Văn Bình :Tâm lý lo ngại này là hoàn toàn dễ hiểu bởi thói quen của người Việt từ trước đến nay chỉ an tâm “xuống tiền” cho bất động sản sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, nếu cho rằng tài sản sẽ "mất trắng" sau thời hạn 50 năm thì đó là một cách hiểu khá cực đoan.
Chúng ta cần nhìn nhận đúng bản chất của sản phẩm này. Dưới góc độ pháp lý, 50 năm là thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ của dự án. Khi đáo hạn, việc gia hạn sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét dựa trên quy định pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tình trạng pháp lý thực tế. Tức là không thể hiểu đơn giản cứ hết 50 năm là tài sản “bốc hơi”, nhưng cũng không nên mặc định đây là quyền kéo dài tự động.
Song song, 50 năm cũng là một quãng thời gian rất dài, nên phần lớn nhà đầu tư cá nhân sẽ không nắm giữ bất động sản đến hết toàn bộ vòng đời pháp lý mà chỉ giữ trong một giai đoạn nhất định để khai thác dòng tiền hoặc chờ tăng giá. Vì vậy, yếu tố then chốt quyết định tính thanh khoản và dư địa tăng giá chính là tiềm năng khai thác trong giai đoạn nắm giữ, được quyết định bởi vị trí, chất lượng dịch vụ và pháp lý minh bạch chứ không phải là thời hạn còn lại bao nhiêu.
Vị trí, chất lượng dịch vụ và pháp lý minh bạch là những yếu tố quyết định thanh khoản và tiềm năng tăng giá của tài sản. Ảnh: Sun Property.
Thêm nữa là theo Nghị quyết 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan vừa ban hành, các dự án chung cư mới có xu hướng bị giới hạn thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình. Điều này cũng phù hợp xu thế chung của thế giới. Trong bối cảnh đó thì những dự án của chủ đầu tư uy tín, có chất lượng thi công tốt, đồng thời được quản lý vận hành chuyên nghiệp, bảo trì thường xuyên sẽ có tính cạnh tranh cao.
PV: Theo ông, một dự án TMDV ven sông Hàn đáng để đầu tư ở thời điểm hiện tại cần đáp ứng những điều kiện cốt lõi nào?
Ông Trần Văn Bình :Trong bối cảnh nguồn cung ven sông Hàn ngày càng hữu hạn, những dự án được đầu tư bài bản, có pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng tốt và năng lực vận hành sẽ chiếm nhiều lợi thế trong việc thu hút khách thuê cũng như nhà đầu tư.
Điển hình, tháp Symphony 5 thuộc dự án Sun Symphony Residence là một trong những sản phẩm đáng chú ý trên thị trường hiện nay khi hội tụ hàng loạt lợi thế: từ vị trí ngay mặt đường Lê Văn Duyệt sát sông Hàn, hệ sinh thái tiện ích đa dạng cho đến bảo chứng uy tín từ nhà phát triển Sun Group. Đặc biệt, việc các tòa S1, S2, S3 thuộc cùng tổ hợp đã được bàn giao vào tháng 5/2026 và cấp sổ đỏ những căn hộ đầu tiên ngay trong tháng 6/2026 - chỉ hai năm sau ra mắt - càng khẳng định mạnh mẽ năng lực thực thi của chủ đầu tư.
Các tòa S1, S2, S3 bắt đầu bàn giao và cấp sổ đỏ chỉ sau hai năm ra mắt, minh chứng cho uy tín và năng lực thực thi của chủ đầu tư. Ảnh: Sun Property.
Tuy nhiên, cũng như bất kỳ sản phẩm đầu tư nào khác, hiệu quả cuối cùng vẫn cần được đánh giá dựa trên khả năng khai thác thực tế, nhu cầu thị trường và chiến lược vận hành dài hạn.
PV: Trân trọng cảm ơn ông.
