Lợi nhuận quý III còn hơn 5 tỷ đồng

CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 với kết quả kinh doanh giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, trong quý III, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần 327,7 tỷ đồng, giảm 82,5% so với mức 1.877,2 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025. Giá vốn hàng bán ở mức 176,5 tỷ đồng, qua đó lợi nhuận gộp đạt 151,2 tỷ đồng, giảm khoảng 81,8%.

Doanh thu hoạt động tài chính trong kỳ đạt 80,7 tỷ đồng, tăng so với mức 29 tỷ đồng cùng kỳ. Tuy nhiên, chi phí tài chính lên tới 81 tỷ đồng, trong đó riêng chi phí lãi vay là 75,5 tỷ đồng.

Sau khi trừ các khoản chi phí, Nam Long ghi nhận lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 28,3 tỷ đồng, giảm mạnh so với 316,4 tỷ đồng cùng kỳ. Lợi nhuận trước thuế đạt 38,4 tỷ đồng, trong khi quý III/2025 đạt 329,9 tỷ đồng.

Kết thúc quý III, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp chỉ đạt 5,35 tỷ đồng, giảm gần 97,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 4,8 tỷ đồng, so với mức 145,96 tỷ đồng cùng kỳ.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Nam Long đạt 2.022,2 tỷ đồng, giảm 48,7% so với mức 3.940,9 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025.

Lợi nhuận gộp đạt 768,9 tỷ đồng, giảm khoảng 51,3%. Doanh thu hoạt động tài chính đạt 239,7 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi cùng kỳ, trong khi chi phí tài chính ở mức 241,4 tỷ đồng.

Lợi nhuận trước thuế 9 tháng đạt 309,9 tỷ đồng, giảm 50,1%. Lợi nhuận sau thuế đạt 181,1 tỷ đồng, giảm gần 59%. Trong đó, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 128,2 tỷ đồng, giảm 63,7% so với cùng kỳ năm trước.

Hàng tồn kho vượt 9.100 tỷ đồng phần lớn là bất động sản dở dang 

Một trong những điểm đáng chú ý tại báo cáo tài chính của Nam Long là dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm với con số lớn.

Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, trong 9 tháng đầu năm, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 1.450,4 tỷ đồng, cao hơn mức âm 1.325,3 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Ngoài ra, Nam Long đã chi 367,2 tỷ đồng để thanh toán lãi vay trong 9 tháng, tăng so với mức 264,1 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Ở hoạt động đầu tư, dòng tiền thuần sử dụng lên tới 1.556,5 tỷ đồng. Trong đó, doanh nghiệp chi 2.446,8 tỷ đồng gửi tiền có kỳ hạn, thu hồi 1.633,7 tỷ đồng từ các khoản cho vay và tiền gửi có kỳ hạn, đồng thời chi 975,1 tỷ đồng để đầu tư góp vốn vào các đơn vị khác.

Dòng tiền từ hoạt động tài chính ghi nhận dương 63,5 tỷ đồng. Trong kỳ, Nam Long thu 739 tỷ đồng từ đi vay, chi 1.221,1 tỷ đồng để trả nợ gốc vay, đồng thời nhận 1.153,6 tỷ đồng vốn góp từ cổ đông không kiểm soát và chi 608 tỷ đồng trả cổ tức.

Tính chung, tiền và các khoản tương đương tiền trong kỳ giảm khoảng 2.943,4 tỷ đồng, từ 6.779,2 tỷ đồng đầu năm xuống còn 3.835,7 tỷ đồng tại ngày 30/9.

Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của Nam Long đạt khoảng 26.472,4 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho ghi nhận 9.138,4 tỷ đồng, tăng 5,3% so với đầu năm. Trong đó, bất động sản dở dang chiếm phần lớn hàng tồn kho, với giá trị 8.665,3 tỷ đồng.

Thuyết minh báo cáo cho thấy hàng tồn kho tập trung tại một số dự án lớn. Cụ thể, Waterpoint giai đoạn 1 ghi nhận 4.043,4 tỷ đồng, Waterpoint giai đoạn 2 ghi nhận 2.467,4 tỷ đồng. Tổng giá trị tồn kho tại hai dự án này đạt khoảng 6.510,8 tỷ đồng, tương đương 75,1% giá trị bất động sản dở dang của doanh nghiệp.

Ngoài ra, dự án Cần Thơ ghi nhận 866,9 tỷ đồng, An Zen Residences ghi nhận 644,9 tỷ đồng, Phú Hữu 206,7 tỷ đồng và Phước Long B - Mở rộng là 137,3 tỷ đồng.

Một chi tiết khác trong thuyết minh là quyền sử dụng đất tại khu vực Long Hưng, Đồng Nai và quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất tại An Thạnh, Bến Lức, Long An được sử dụng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay của nhóm công ty.

Bên cạnh hàng tồn kho, chi phí chờ phân bổ cũng tăng đáng kể. Tại ngày 30/9, khoản mục này đạt 598,2 tỷ đồng, so với 329 tỷ đồng đầu năm.

Trong đó, phí hoa hồng môi giới chiếm phần lớn với 436,1 tỷ đồng ngắn hạn và 122,9 tỷ đồng dài hạn. Tổng phí hoa hồng môi giới chờ phân bổ đạt khoảng 559 tỷ đồng, tăng gần 90% so với đầu năm.

Đối với các khoản phải thu khác, Nam Long ghi nhận 227,9 tỷ đồng tạm ứng cho nhân viên phục vụ công tác đền bù đất và 665,9 tỷ đồng góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh dài hạn.

Khoản góp vốn hợp tác kinh doanh dài hạn này liên quan đến Công ty TNHH VSIP Hải Phòng để phát triển dự án Nhà ở Nam Long - Thủy Nguyên 1, quy mô 91.052 m² tại Hải Phòng. Theo thuyết minh, dự án đang trong giai đoạn mở bán tại thời điểm 30/9.

Khoản bồi hoàn 357 tỷ đồng tại Izumi, cho vay DNWF gần 929 tỷ đồng

Một trong những chi tiết đáng chú ý nằm trong phần thuyết minh các khoản phải trả của Nam Long. Tại ngày 30/9, chi phí phải trả ngắn hạn của doanh nghiệp đạt 861,5 tỷ đồng. Trong đó, khoản chi phí bồi hoàn lên tới 357,2 tỷ đồng.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, đây là nghĩa vụ bồi hoàn cho đối tác theo thỏa thuận trước đó liên quan đến dự án Izumi. Đáng chú ý, khoản mục này gần như không thay đổi so với mức 357,1 tỷ đồng đầu năm, cho thấy đây không phải toàn bộ nghĩa vụ mới phát sinh trong 9 tháng.

Ngoài khoản bồi hoàn, Nam Long còn ghi nhận 313,5 tỷ đồng chi phí trích trước để hoàn thành dự án và 108,4 tỷ đồng chi phí lãi vay phải trả.

Liên quan đến Izumi City, thuyết minh giao dịch với các bên liên quan cho thấy Nam Long có khoản cho Công ty DNWF vay 928,6 tỷ đồng tại ngày 30/9, tăng đáng kể so với mức 441,5 tỷ đồng đầu kỳ.

Đây là khoản cho vay tín chấp nhằm tài trợ cho dự án Izumi City, hưởng lãi suất 8%/năm và có ngày đáo hạn 31/12/2027.

Trong 9 tháng đầu năm, Nam Long ghi nhận khoản cho DNWF vay phát sinh 442,1 tỷ đồng, đồng thời ghi nhận 51,4 tỷ đồng lãi cho vay từ đơn vị này.

Báo cáo cũng ghi nhận các giao dịch đáng chú ý với những đơn vị liên quan khác. Tại Paragon, Nam Long thực hiện hai đợt nhận chuyển nhượng vốn trong năm 2026. Theo thuyết minh, tổng giá trị hai giao dịch đạt khoảng 975,1 tỷ đồng. Sau các giao dịch, tỷ lệ sở hữu của Nam Long tại Paragon tăng từ 50,53% đầu kỳ lên 71,6% cuối kỳ.

Ngoài ra, Nam Long ghi nhận khoản doanh thu dịch vụ quản lý dự án từ Paragon 53,7 tỷ đồng và từ DNWF 124,4 tỷ đồng trong kỳ.

Về tình hình tài chính, tổng nợ phải trả của Nam Long tại ngày 30/9 đạt 10.977,3 tỷ đồng, giảm so với 11.740,3 tỷ đồng đầu năm.

Tổng dư nợ vay và trái phiếu đạt 5.052,1 tỷ đồng, giảm khoảng 8,5%. Nợ vay ngắn hạn tăng từ 1.016,9 tỷ đồng lên 1.712,3 tỷ đồng, tương đương tăng khoảng 68,3%. Trong đó, 943,5 tỷ đồng là trái phiếu dài hạn đến hạn trả. Ngược lại, dư nợ vay dài hạn giảm từ 4.504,7 tỷ đồng xuống 3.339,8 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 3.191 tỷ đồng, tăng 23,3% so với đầu năm. Đây là tiền khách hàng trả trước để mua căn hộ, nhà phố, biệt thự và quyền sử dụng đất nhưng chưa nhận bàn giao tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán.

Tại ngày 30/9, vốn chủ sở hữu của Nam Long đạt 15.495 tỷ đồng, trong đó lợi nhuận sau thuế chưa phân phối còn 3.694,6 tỷ đồng.