Từ năm 2023, thị trường bất động sản có tín hiệu hồi phục so với năm trước đó nhưng vẫn còn ở mức thấp cả về nhu cầu lẫn giao dịch thực tế so với năm 2021 trở về trước. Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn trong giai đoạn 2021 - 2024, giá rao bán bất động sản tăng gần 80%, tức trung bình mỗi năm tăng khoảng 20%.

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES) diễn ra vào ngày 5/12, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP HCM có sự phân hóa rõ rệt trong hai năm vừa qua.

Ở thị trường Hà Nội, 2023 được đánh giá là năm tăng trưởng tốt đối với loại hình chung cư và duy trì đến quý III năm nay, sau đó bắt đầu hạ nhiệt rất nhanh trong quý cuối năm. Giá chung cư tại đây ghi nhận khoảng 61 triệu đồng/m2, tăng 58%; giá nhà riêng 197 triệu đồng/m2, tăng 52% và gấp hai lần thị trường TP HCM. “Một con số rất kinh khủng”, theo đánh giá của ông Đinh Minh Tuấn.

Phân khúc đất nền ghi nhận sự ổn định trong năm ngoái và bắt đầu sôi động từ đầu năm nay, điển hình là các phiên đấu giá đất vùng ven vừa qua. Mức độ quan tâm được ghi nhận đến thời điểm hiện tại tăng 75%.

Ngược lại, thị trường bất động sản TP HCM trong suốt năm 2023 gần như không tăng trưởng ở bất kỳ loại hình nào. Đến năm nay, chung cư tăng trưởng trở lại đầu tiên và kế đến là nhà riêng, mức độ quan tâm được ghi nhận đến quý IV năm nay lần lượt là 20% và 26%.

Ngoại trừ giá chung cư tăng 17%, các phân khúc còn lại tăng nhẹ, thậm chí giảm như đất nền tăng 3%, nhà phố giảm 2%, biệt thự giảm 3%, nhà riêng giảm 8%. Theo ông Tuấn, khi thị trường miền Nam chưa tăng giá, cơ hội đầu tư bất động sản trong tương lai gần sẽ tập trung vào khu vực này.

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng về giá gần một thập kỷ và luôn cao hơn thị trường Hà Nội ít nhất 30%, đến tháng 5/2024, TP HCM bất ngờ đi sau Hà Nội với tỷ lệ chênh lệch 20%. Theo đánh giá của ông Tuấn, “cơ hội đầu tư trong tương lai gần sẽ tập trung vào những khu vực chưa tăng giá. Nhiều khả năng giá chung cư Hà Nội sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ trong năm 2025, trong khi đó giá chung cư TP HCM sẽ có cơ hội tiếp tục tăng”.

Các dự án mới ở cả hai thị trường đều có giá bán khá cao, không có dự án nào dưới 55 triệu đồng/m2. TP HCM trong quý IV ghi nhận một số dự án có giá bán trên 100 triệu đồng/m2. Trong các đợt mở bán mới gần đây, hai dự án đạt tỷ lệ hấp thụ trên 90%.

Giá bán dự án mới tại Hà Nội cũng bắt đầu chạm mốc 100 triệu/m2, có những dự án được rao bán 100 - 130 triệu đồng/m2 ở Đông Anh, 165 - 270 triệu đồng/m2 ở Tây Hồ.

Từ năm 2021 cho đến quý IV/2024, người Hà Nội giảm hẳn việc tìm kiếm cơ hội đầu tư tại TP HCM. Trong khi đó, người TP HCM gia tăng tìm kiếm bất động sản ở Hà Nội, mức độ quan tâm được ghi nhận gấp 7,5 lần trong giai đoạn 2021-2024.

“Điều đó cho thấy dòng tiền vẫn quanh quẩn ở Hà Nội trong suốt ba năm vừa qua. Khi dòng tiền Hà Nội vẫn đang tập trung ở phía Bắc thì thị trường miền Nam lình xình”.

Hiện nay, Hà Nội là thị trường có tốc độ cao cấp hóa diễn ra quyết liệt. Đến quý IV năm nay, 67% nguồn cung chung cư mới thuộc phân khúc cao cấp (giá bán 55 - 80 triệu đồng/m2) hoặc siêu sang (trên 80 triệu đồng/m2). Thị trường TP HCM mặc dù đa dạng sản phẩm hơn nhưng vẫn có trên 55% rổ hàng dự án mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo lý giải của chuyên gia Batdongsan.com.vn, lý do thị trường chung cư Hà Nội trong thời gian vừa rồi sôi động hơn do giải ngân vốn đầu tư công ở khu vực này tốt hơn nhiều so với TP HCM. Chưa kể thị trường TP HCM liên tục đón nhiều thông tin tiêu cực, ảnh hưởng đến tâm lý và môi trường đầu tư kém hấp dẫn hơn.

Một điểm sáng cho thị trường cuối năm là người Hà Nội bắt đầu tìm cơ hội tại TP HCM. Trong quý IV, mức độ tìm kiếm chung cư Hà Nội giảm 47% so với cuối quý I và có nhiều thông tin đồn đoán trên thị trường cho rằng các nhà đầu tư đã chốt lời.

Ngược lại, lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản TP HCM tăng 7% trong tháng 11 so với tháng 1. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy 66% người Hà Nội được hỏi quan tâm đến bất động sản phía Nam. Đồng thời, người TP HCM cũng gia tăng tìm kiếm bất động sản tại TP HCM, lượng tìm kiếm bất động sản Hà Nội giảm 12% trong cùng giai đoạn.

“Dòng tiền từ Hà Nội dịch chuyển vào TP HCM rất rõ ràng trong quý IV. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thực tế vẫn còn ở mức thấp. Một số nhà đầu tư cho rằng giá bất động sản trung tâm quá cao, còn giá ở các khu vực vùng ven tương đối rẻ nên vẫn trong xu hướng thăm dò”, ông Tuấn cho hay.

Dù tiềm năng của thị trường miền Nam được đánh giá cao nhưng chuyên gia lưu ý vấn đề pháp lý vẫn là trở ngại lớn và nhà đầu tư, người mua cần xem xét kỹ lưỡng. Chung cư là loại hình đi trước trong các chu kỳ hồi phục của thị trường. Động lực tăng trưởng lớn nhất của chung cư đến từ nhu cầu ở thực và sự thu hút với người trẻ​.

Trong khi đó, sản phẩm bất động sản thấp tầng có giá trị lớn và chưa được đánh giá cao về hỗ trợ tài chính​. Ngoài ra, dòng tiền cho thuê bất động sản thấp tầng dần bị ảnh hưởng bởi xu hướng tăng chi tiêu cho thương mại điện tử của người tiêu dùng.