Giá đất tăng đột biến trong 3-4 năm trở lại đây,  tại TP.HCM và các tỉnh thành lân cận thực sự gây khó khăn cho các doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất kinh doanh dựa vào nhà xưởng và mặt bằng.

 

Ngay cả những vùng xa của TP.HCM bây giờ doanh nghiệp cũng khó kiếm được đất để làm nhà xưởng, vì giá cũng đã được đẩy lên nhiều lần so với cách đây 5 năm.

 

 

Theo ghi nhận của Tuổi trẻ, không chỉ đất ở các khu công nghiệp, thương mại dịch vụ tăng nóng mà đất nông nghiệp cũng tăng giá mạnh khiến các nhà đầu tư vỡ trận, không thể triển khai kế hoạch kinh doanh.

Giá đất nông thôn cho sản xuất nông nghiệp và xây dựng nhà máy chế biến nông sản là quá cao ngay cả với những công ty quy mô lớn. Như vậy, sẽ càng khó hơn cho các cá nhân hay doanh nghiệp muốn khởi nghiệp trong nông nghiệp.

Nếu như trước đây một doanh nghiệp bỏ ra 4-5 tỉ đồng là có thể mua được một miếng đất làm nhà xưởng ở vùng ven TP.HCM thuận tiện đường sá giao thông để làm cơ sở sản xuất và kinh doanh thì nay cần tới vài chục tỉ đồng, có thể vài triệu USD.

 

Như vậy, chỉ giá đất đã ngốn hết toàn bộ vốn đầu tư theo dự tính nên doanh nghiệp không dám tham gia hay mở rộng sản xuất.

 

Với những doanh nghiệp đã có sẵn khách hàng hay thị trường thì buộc phải đến những vùng sâu vùng xa hơn mới có đất vừa túi tiền. Nhưng đổi lại sẽ tốn chi phí vận chuyển, xây dựng, tuyển dụng, quản lý... từ đó dẫn đến tăng giá thành sản xuất.

 

Doanh nghiệp phải đi tìm đất xa hơn, ở các tỉnh thành lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tiền Giang... thì đợt sốt đất vùng ven từ 2018-2019 cũng đã đẩy giá đất ở các địa phương này lên nhiều lần. Chi phí đất đai đang trở thành gánh nặng nhất cho doanh nghiệp muốn khởi nghiệp hoặc mở rộng sản xuất kinh doanh.

 

Bên cạnh việc tăng giá do giới đầu cơ thổi giá, giá đất sản xuất kinh doanh tăng còn do sự thay đổi về khung giá đất của các địa phương 5 năm một lần theo quy định của Nhà nước.

 

Về lý thuyết, việc thay đổi khung giá đất là để giá đất Nhà nước quản lý không quá chênh lệch so với giá thị trường, qua đó có căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính với các nhà đầu tư thuê đất nhằm tăng nguồn thu cho Nhà nước, tránh thất thoát tài sản nhà nước.

 

Tuy nhiên, việc một số địa phương thời gian qua đã tăng khung giá đất lên quá cao lại trở thành lực cản cho thu hút đầu tư vào các địa phương này.

 

Các doanh nghiệp đầu tư đều phải tính toán tiền thuê đất, tiền đầu tư hạ tầng, máy móc... Nếu tiền thuê mua đất quá cao thì họ phải cân nhắc hoặc giảm quy mô sản xuất, hoặc phải chuyển sang các địa phương khác có giá đất thấp hơn để tếp tục hoạt động.

 

Chi phí đất đai đang trở thành gánh nặng nhất cho doanh nghiệp muốn khởi nghiệp hoặc mở rộng sản xuất kinh doanh... Một số địa phương thời gian qua tăng khung giá đất lên quá cao đang trở thành lực cản cho thu hút đầu tư...

 

Việc tăng giá đất của Nhà nước để đuổi theo các cơn sốt đất xây dựng khu dân cư, đất phân lô bán nền vô hình trung trở thành rào cản đối với thu hút sản xuất kinh doanh. Trong khi sản xuất kinh doanh phát triển thì mới thu hút được nguồn nhân lực, tạo ra hàng hóa, thu nhập cho địa phương và lấp đầy các khu dân cư mới.

 

Nhìn rộng hơn, việc tăng khung giá đất nhà nước lên quá nhanh và quá cao lại có yếu tố hỗ trợ ngành bất động sản và buôn bán đất như trong thời gian qua. Điều này sẽ gây ra một hậu quả không tốt cho nền kinh tế.

 

Đó là khi điều kiện sản xuất kinh doanh gặp khó mà giá đất liên tục tăng sẽ khiến nhiều người thay vì đổ tiền vào sản xuất kinh doanh sẽ bỏ tiền vào bất động sản để kiếm lời nhanh hơn.

 

Như thế về lâu dài, vốn đầu tư cho sản xuất kinh doanh tạo hàng hóa và giá trị gia tăng cho nền kinh tế giảm đi, còn vốn đổ vào bất động sản lại nhiều hơn.

 

 

 

Tờ Tuổi trẻ phản ánh: Ông N.T.T., chủ một doanh nghiệp ở Hà Nội, so sánh khi đi tìm hiểu đầu tư: 1 căn shophouse 75m2 ở trung tâm TP Tây Ninh đang được rao bán với giá khoảng 6,5 tỉ đồng, tức gần 90 triệu/m2. Trong khi 1 căn shophouse 110m2 ở TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai là đô thị loại I, bán 7,5 tỉ đồng, tức chỉ hơn 60 triệu/m2 (thấp hơn tới hơn 30% ở TP Tây Ninh)...

 

Ông T. cho hay cuối cùng ông chọn Đồng Nai vì nơi đây các cơ sở kinh tế vững hơn. Dù Tây Ninh rất tiềm năng, nhưng tiềm năng đó so với giá thì "quá chát". Ông lo chi phí nhà xưởng, mặt bằng, đền bù cao khiến nhiều doanh nghiệp sẽ quay đầu và dòng đầu tư chững lại. Đồng nghĩa tiềm năng sẽ không còn.

 

Ông Lương Hùng Phi, ngụ phường 1, TP Tây Ninh, cho biết ông nhận thấy giá đất tại trung tâm TP Tây Ninh hiện đã tăng gấp 2-3 lần so với năm 2017. Các khu vực xa trung tâm TP Tây Ninh như phường Ninh Thạnh, Ninh Sơn... giá đất cũng tăng tới 5-7 lần. Từ đó xuất hiện tình trạng đất nông nghiệp bị phân lô, bán nền phổ biến.

 

Là chủ doanh nghiệp, theo ông T., giá đẩy lên quá cao, một phần do giới cò đất, do thị trường nhưng không thể không nói tới nguyên nhân quan trọng từ việc một số tỉnh ban hành khung giá đất giai đoạn 2020 - 2024 tăng mạnh. Như theo quyết định số 35 ban hành tháng 9-2020 của UBND tỉnh Tây Ninh, bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 tăng từ 100% đến trên 160% so với giai đoạn 2015 - 2019.

 

Ví dụ, tại một trong những tuyến đường có giá cao nhất ở Tây Ninh hiện nay là đường 30-4, giai đoạn 2015 - 2019 bảng giá là 11,53 triệu đồng/m2, nay tăng gấp 3 lần, lên 30,2 triệu đồng/m2. Ngay các huyện vùng sâu, vùng xa, biên giới bảng giá đất cũng tăng từ 50% đến gần 100%.

 

Việt Nam đang là một trong những điểm đến của dòng dịch chuyển đầu tư. Nhưng giá bất động sản nóng cùng với bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành cũng tăng nhanh đang dấy lên lo ngại về thu hút đầu tư.

 

Một số tỉnh vốn khó khăn, vừa có dòng vốn của một vài doanh nghiệp  vào đã thấy giá đất tăng nhanh. Doanh nghiệp bất ngờ vì chi phí đầu tư, chi phí mặt bằng tăng mạnh, lãnh đạo tỉnh cũng lo ngại vốn sẽ không về, ảnh hưởng đến khả năng phát triển.

 

Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2020 được Savills VN công bố vào cuối tháng 11 ghi nhận giá thuê đất khu công nghiệp tại các tỉnh phía Bắc cũng tăng mạnh. Trong đó, giá thuê đất bình quân tại các khu công nghiệp cho cả vòng đời dự án tại tỉnh Bắc Ninh là 95 USD/m2, Vĩnh Phúc 65 USD/m2, Hà Nội 129 USD/m2, Hải Phòng 96 USD/m2, Hưng Yên 83 USD/m2... Bên cạnh tiền thuê đất, DN đầu tư vào các KCN còn phải trả các loại phí sử dụng hạ tầng, phí quản lý, phí xử lý nước thải, tiền nước sạch...

 

Cũng tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020 “Đón sóng đầu tư mới”,  ông Nguyễn Anh Minh, tổng giám đốc Công ty CP Shinec – doanh nghiệp đầu tư KCN Nam Cầu Kiền (Hải Phòng), cho biết chỉ từ đầu năm đến nay giá thuê đất khu công nghiệp tại TP Hải Phòng tăng từ 10-15% tùy vị trí. Nguyên nhân là do các KCN đang hoạt động trên địa bàn hết đất để cho thuê. Các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động không còn quỹ đất để mở rộng, trong khi các dự án khu công nghiệp có trong quy hoạch lại vướng quá nhiều thủ tục để triển khai dự án.

 

Ông Huỳnh Tấn Phát - giám đốc Công ty TNHH Huỳnh Tấn Phát TN, trụ sở tại xã Bàu Năng, huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh - nhận định thực sự giá đất hiện nay đã tăng quá cao, gây rất nhiều khó khăn cho khu công nghiệp khi muốn đầu tư mở rộng kho xưởng. Như công ty của ông, muốn mở rộng kho bãi thêm 2.000m2, ban đầu tính toán 5 tỉ đồng thì nay thực tế chi phí phải trên 10 tỉ đồng.

 

Đánh giá tình hình, ông Đỗ Nhất Hoàng - cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và đầu tư - cho rằng nếu giá thuê đất, thuê nhà xưởng tiếp tục tăng sẽ làm giảm sức hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

 

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Thanh Ngọc - chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh - cho biết các cơ quan chức năng của tỉnh cũng rất trăn trở về tình trạng giá đất "nhảy múa" ảnh hưởng tới thu hút đầu tư của tỉnh. Theo ông Ngọc, trước đây Tây Ninh thu hút đầu tư khó khăn thì hiện nay tỉnh đã được các nhà đầu tư quan tâm, còn nhiều dư địa phát triển nhưng giá đất tăng cao gây khó khăn cho việc giải phóng mặt bằng, triển khai các dự án.

 

Qua phân tích, lãnh đạo UBND tỉnh Tây Ninh nhận thấy việc tăng giá đất quá cao trên địa bàn tỉnh thời gian qua phần lớn là do đầu cơ và cò đất thổi giá. Nhưng nếu đất nằm trong quy hoạch thì Nhà nước, nhà đầu tư lại phải đền bù cho những người đầu cơ với giá cao. Do hiện nay có quy định phải "đền bù sát với giá thị trường".

 

Theo ông Nguyễn Thanh Ngọc, quy định pháp luật cần phân loại chi tiết rõ hơn giá từng loại đất và có cơ chế xác định như thế nào là "giá thị trường". "Ví dụ đất trồng lúa có giá không cao, nhưng nếu có một vài cò đất tới mua đất với giá gấp nhiều lần bình thường, tạo ra một giao dịch có thật. Từ đó, lập luận rằng đây là giá thị trường để đền bù giải phóng mặt bằng phải theo mức giá này là không đúng" - ông Ngọc phân tích.

 

UBND tỉnh Tây Ninh cho biết bên cạnh việc siết tình trạng đầu cơ, lâu dài, tỉnh đang nghiên cứu để rà soát lại bảng giá đất và có kiến nghị với các cơ quan trung ương có cách xác định giá đất phù hợp, tránh gây khó khăn trong thu hút đầu tư, kìm hãm sự phát triển của tỉnh.

Tờ Vietnamnet dẫn lời ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM bàn về cách làm sao để thu hút được đầu tư trước thực trạng giá đất “nhảy múa”. Ông Châu đưa ra cách làm thành công của TP.HCM. “Vừa qua TP.HCM đã miễn tiền thuê đất, áp dụng một số chính sách miễn thuế cho Intel Hoa Kỳ để mời bằng được tập đoàn này vào khu công nghệ cao. TP.HCM đã trải thảm đỏ với tập đoàn này bằng chính sách ưu đãi cao nhất từ xưa tới nay. Khi Intel vào sẽ tạo ra hệ sinh thái, thế giới sẽ thấy Intel lựa chọn TP.Hồ Chí Minh, kéo theo các đối tác của họ, kéo theo “bầy chim đại bàng khác”.

 

Thực tế, nhiều địa phương thu hút được “sếu đầu đàn” chỉ trong thời gian ngắn đều bởi chủ trương trải thảm đỏ mời gọi đầu tư, áp dụng những cơ chế chính sách đặc biệt hấp dẫn, trong đó có chính sách về thuế, phí, tiền thuê đất, cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đồng hành cùng doanh nghiệp trong quá trình giải phóng mặt bằng, nhanh chóng tạo đất sạch để triển khai dự án,... Những kinh nghiệm đó hoàn toàn có thể áp dụng ở một tỉnh rất cần thu hút đầu tư và sớm triển khai được các dự án lớn như Tây Ninh.

 

Rõ ràng những hệ lụy tiêu cực đến môi trường đầu tư của giá đất là không thể phủ nhận.Nếu không kịp thời tìm giải pháp tháo gỡ, điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp, đồng thời nghiên cứu đưa ra các cơ chế, chính sách ưu đãi hấp dẫn thu hút đầu tư, rất có thể chính địa phương sẽ phải chứng kiến làn sóng ra đi của nhiều doanh nghiệp, không loại trừ các “sếu đầu đàn”.

 

Gần đây nhất, HĐND tỉnh Nghệ An vừa phải điều chỉnh giảm bảng giá đất khu công nghiệp trong Khu kinh tế Đông Nam giai đoạn 2020-2024 sau khi nhận thấy không phù hợp, cao hơn hai tỉnh liền kề là Thanh Hóa, Hà Tĩnh, làm giảm sự cạnh tranh trong thu hút đầu tư vào Nghệ An.