Trái ngược với nhận định của nhiều chuyên gia về thị trường bất động sản năm 2024 vẫn còn khó khăn và nếu có hồi phục sớm nhất cũng phải đến thời điểm cuối năm hoặc sang năm 2025 - 2026 mới bật tăng, từ sau Tết Nguyên đán, giá nhà đất tại Hà Nội, đặc biệt phân khúc chung cư bất ngờ tăng giá chóng mặt với hàng loạt thông tin đăng tải rầm rộ trên báo chí và các kênh mạng xã hội khiến người dân hoang mang.

Thực hư độ "nóng" về giá và lượng giao dịch cần được đánh giá khách quan, chuẩn xác để người dân có nhu cầu ở thực cũng như đầu tư có phương án sử dụng tài chính phù hợp, hiệu quả, tránh hứng rủi ro từ những chiêu trò "thổi" giá.

Chung cư liên tục "leo thang"

Số liệu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho thấy, thị trường chuyển nhượng nhà đất tại Hà Nội trong quý I/2024 ước đạt khoảng 15.000 - 16.000 giao dịch. Trong đó, chung cư chiếm gần 42% (sôi động nhất ở phía Tây và Đông thành phố với 60,2% và 23,25%), chuyển nhượng nhà phố thổ cư chiếm hơn 50%.

Vấn đề "nóng" về nhà chung cư hiện nay, theo khảo sát của các công ty tư vấn bất động sản uy tín, 2 tháng đầu năm, giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội tăng 17% so với cùng kỳ 2023; tùy từng khu vực, mức độ quan tâm và mức giá tăng sẽ khác nhau. Không ít dự án có mức tăng từ 30-40% chỉ sau 1 năm, thậm chí có nơi tăng gấp đôi so với giá gốc.

Trong bối cảnh nguồn cung chung cư bình dân, giá rẻ còn thiếu nghiêm trọng; phần lớn lượng căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp (trung bình khoảng 58 triệu đồng/1m2) nên loại hình chuyển nhượng hấp dẫn hơn về giá giúp khách hàng có thể lựa chọn các căn hộ từ bình dân đến trung - cao cấp.

Đơn cử ngay tại khu tái định cư Nam Trung Yên thuộc ô đất A10 (quận Cầu Giấy), thời điểm quý III/2023, giá chuyển nhượng từ 45 - 47 triệu đồng/1m2. Nhưng sau Tết, một số căn đầy đủ nội thất, đưa vào sử dụng được mấy năm đã giao dịch thành công với giá 55 triệu đồng/m2.

"Cứ căn nào chào bán là khách chốt cọc ngay vì hàng khan hiếm. Anh chị mà mua căn nhỏ mới bàn giao trước Tết tại 2 tòa 30T thì bây giờ được 4 - 5 giá chênh (khoảng 48 - 50 triệu/m2). Chưa có "sổ hồng" giá đã tăng vậy, khi đầy đủ giấy tờ pháp lý chắc chắn tăng thêm nhiều giá nữa", chị N.T.P - một nhân viên môi giới gần chục năm tại khu tái định cư A10 Nam Trung Yên tự tin khẳng định.

Tương tự, tại Chung cư Tecco Garden (Khu đô thị Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì) hay Blue Star (Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm), cách đây gần 3 tháng, giá căn hộ được chào bán lần lượt từ 25 - 27 triệu đồng/m2 và 29 - 30 triệu đồng/m2. Nhưng hơn 1 tháng nay, căn hộ Tecco Garden được các sàn môi giới đẩy lên 31 - 33 triệu đồng/m2; căn hộ Blue Star cũng giao dịch tới 34 - 37 triệu đồng/m2.

"Tôi không nghĩ chung cư lại tăng nhanh như vậy, chỉ sau gần 2 tháng tôi đã bị thiệt khoảng 370 triệu đồng do bán giá 30 triệu đồng/m2. Thật sự tiếc vì tiền gửi tiết kiệm lãi suất rất thấp, tiếp tục đầu tư thời điểm này quá mạo hiểm", chị L.K.A, chủ một căn hộ ở dự án Blue Star Gia Lâm chia sẻ.

Tại quận Nam Từ Liêm, chung cư CT4 - D Khu đô thị mới Trung Văn đưa vào sử dụng hơn chục năm rồi cũng có giá chuyển nhượng khoảng 39 triệu đồng/m2; một số toà xây sau ở mức 40 - 42 triệu đồng/m.

"Cứ đà tăng mạnh như thế này, nếu các cơ quan quản lý Nhà nước không có biện pháp kiểm soát thị trường và đẩy mạnh xây nhà ở xã hội, nhà ở bình dân thì cơ hội mua nhà càng trở lên khó khăn với chúng tôi khi thu nhập chỉ gần 10 triệu đồng/người/tháng", chị N.T. L lo lắng bày tỏ.

Không chỉ ở phân khúc bình dân, chung cư cao cấp dịp này theo đà tăng khủng khiến ngay chính chủ nhà cũng "sốc". Chị N.T.Q, cư dân toà The Nine (số 9 Phạm Văn Đồng, quận Cầu Giấy) cho biết, căn hộ trong cùng tòa nhà của chị vừa được bán với giá 93 triệu đồng/m2, tăng hơn 40 triệu đồng so với giá gốc chủ đầu tư bán cách đây 3 năm.

Tháng 1/2024, một số căn hộ ở đây rao bán khoảng 80 triệu đồng/m2 đã là mức giá cao, giờ giao dịch thực hơn 90 triệu đồng/m2 là điều không ngờ đến đối với nhiều cư dân ở đây…

Đất nền hồi phục, tăng giá trở lại

Cùng với đà tăng giá chung cư, nhà liền kề, biệt thự thuộc dự án cũng như đất thổ cư, nhà trong ngõ, ngách cũng dần hồi phục, tăng giá trở lại sau một thời gian giảm sâu.

Qua khảo sát, khoảng 72% giao dịch đất thổ cư tập trung tại 6 quận trung, gồm: Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm. Đây là những quận có nguồn cung thổ cư đa dạng và mặt bằng giá hấp dẫn hơn các quận nội thành.

Đáng chú ý, đất nền ở một số huyện ven đô nặng tính đầu cơ, như: Thạch Thất, Đan Phượng, Đông Anh, Hoài Đức, Hà Đông, Mê Linh, Gia Lâm… không còn tình trạng phải bán cắt lỗ như đầu năm trước. Giá đất bắt đầu đi ngang từ cuối quý 3/2023 và đến nay giá tăng trở lại, song thanh khoản của thị trường vẫn chưa sôi động.

Chẳng hạn, đất nền dự án Hà Phong, Cienco5 (huyện Mê Linh), cuối năm 2023 giá chỉ 30 - 32 triệu đồng/m, nay ở những vị trí đẹp, khách trả 40 - 42 triệu đồng/m2 chủ đất chưa muốn bán, chờ tăng giá tiếp.

Đất nền trong ngõ nhỏ ô tô vào được tại các xã: Đặng Xá, Cổ Bi, Kiêu Kỵ, Dương Xá (huyện Gia Lâm) duy trì mức giá 45 - 50 triệu đồng/m2; một số vị trí mặt đường lớn giá vẫn đi ngang 100 - 120 triệu đồng/m2.

Tại huyện Hoài Đức, ở những vị trí có thể kinh doanh được như Vân Canh, An Thượng, Di Trạch, La Phù, Kim Chung…, giá trung bình ở mức 60 - 75 triệu đồng/m2. Đất thổ cư xã Bình Yên (huyện Thạch Thất) cũng từ 17 - 20 triệu đồng/m2 ở vị trí mặt đường đẹp trong làng, tăng 3 - 4 triệu đồng so với 2 năm trước…

Cũng ở thời điểm này, đất đấu giá ở một số huyện ghi nhận giá trúng ở mức cao so với giá khởi điểm; một số vị trí đẹp, giá thậm chí tăng gấp đôi.

Cụ thể, tại huyện Đông Anh, ngày 31/3, huyện tổ chức đấu giá thành công 40 thửa đất khu LK3 - LK4 xã Thụy Lâm. Với diện tích từ 87,5 - 140 m2, giá khởi điểm từ 23,5 - 24,5 triệu đồng/m2, giá trúng từ 42 - 59,5 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu về hơn 170 tỷ đồng, chênh lệch 85 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Từ đầu năm đến nay, huyện Mê Linh cũng đấu giá gần 100 thửa đất với giá trúng từ 20,6 - 56,1 triệu đồng/m2 (giá khởi điểm từ 19 - 27 triệu đồng/m2). Tổng số tiền trúng đấu giá trên 130 tỷ đồng, cao hơn 60 tỷ đồng so với giá khởi điểm…

Các chuyên gia cho rằng, nhà đất Hà Nội đang được đẩy giá lên cao ở mọi phân khúc và nhiều khu vực nhằm tạo "sóng". Hiện, nhiều nhà trong ngõ ở một số quận rao bán với giá hàng trăm triệu đồng, thậm chí cao hơn nhà mặt phố là điều phi lý.

Ông Lê Tuấn Anh, Giám đốc Khối Kinh doanh Lộc phát, Công ty Bất động sản Thiên Khôi cho biết, phân khúc nhà đất nội đô luôn là nhu cầu ở thực nên việc tăng giá là tất yếu; song, các quận nội đô đã hình thành mặt bằng giá và khó có biên độ tăng cao, vì theo thống kê khoảng 3 năm trở lại đây, mức tăng khoảng 40%.

Tăng cao, đột biến chỉ ở các quận như Long Biên, Hà Đông, Nam Từ Liêm hoặc các khu vực chuẩn bị lên quận như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì.

Giá ảo - rủi ro về phía người mua

Giá chung cư liên tục lập đỉnh mới khiến nhiều người dân có nhu cầu ở thực lo lắng khi mà thu nhập của họ còn quá thấp so với giá trị một căn nhà đang được rao bán dù ở mức bình dân. Song, đây có phải mức giá sát thực tế đất đai hay chỉ là chiêu trò "thổi" giá của nhà đầu tư, đầu cơ và các cấp trung gian môi giới?

Cuối năm 2023, Hà Nội vẫn tồn kho khoảng 27.500 căn chung cư, trong đó chủ yếu là trung và cao cấp (chiếm 85%), căn hộ sơ cấp chiếm 9%. Điều này cho thấy nguồn cung tại Hà Nội không thiếu mà chỉ thiếu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

Lợi dụng thông tin này, một số nhà đầu tư, công ty kinh doanh bất động sản đưa ra dự báo thị trường thiếu tính minh bạch và thuyết phục, đẩy giá tăng cao không đúng giá trị thực.

Nhiều người dân theo tâm lý đám đông nghĩ rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng nên vội đi mua nhà. Theo đó, chủ nhà, chủ đất cũng theo thông tin trên mạng lan truyền tự nâng giá bán vô lý.

"Chung cư giá ảo thì nhà cung cấp và môi giới hưởng lợi nhiều nhất, đẩy rủi ro về phía người mua, gây bất ổn trong đời sống kinh tế của nhân dân. Nếu cứ để giá tiếp tục tăng thì nhu cầu ở thực không được đáp ứng, tạo hiện tượng đầu cơ, rối loạn thị trường bất động sản", một chuyên gia chỉ rõ.

Điều đáng nói là trong khi giá nhà đất tại Hà Nội, đặc biệt là chung cư đang "nóng" lên từng tuần thì đại diện lãnh đạo Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội cho biết, đăng ký biến động nhà đất, bao gồm cả đất thổ cư và chung cư tại Văn phòng không ghi nhận tăng đột biến.

Thậm chí số lượng hồ sơ nộp sau Tết Nguyên đán còn giảm ½ so với thời điểm cuối năm 2023. Cụ thể, tháng 11/2023, Văn phòng tiếp nhận hơn 22.000 hồ sơ thì tháng 2 vừa qua chỉ có hơn 10.000 hồ sơ.

Cũng theo Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm Phạm Hoài Nam, lượng hồ sơ đăng ký biến động trong 2 tháng vừa qua có tăng nhưng không có gì đột biến so với cuối năm 2023.

Sau Tết, tâm lý người dân thường ít mua nhà đất nên đăng ký biến động hàng năm đều giảm. Năm nay, do thị trường chung cư tăng bất thường và lo ngại giá còn tăng nữa nên người dân tìm mua nhà cũng nhiều hơn.

Tìm hiểu tại một số văn phòng công chứng cho thấy, dịp sau Tết, người dân đến công chứng sang tên nhà đất có tăng nhưng không đến mức đột biến. Trung bình mỗi ngày, một văn phòng công chứng ở quận Cầu Giấy công chứng 3 - 4 hồ sơ; văn phòng công chứng ở quận Long Biên thực hiện khoảng 10 hồ sơ.

Một số chuyên gia cho rằng, hành vi thao túng thị trường bất động sản tạo giá ảo rất nguy hiểm, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua, không khác gì việc thao túng thị trường chứng khoán. Điều này khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch và không ổn định, trong khi Nhà nước chưa có chế tài xử lý mạnh.

Từ thực tế, nhìn nhận và đánh giá trên, cùng với những giải pháp quyết liệt của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; đặc biệt việc triển khai xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, dự báo nguồn cung sẽ dần cải thiện, giá nhà theo đó sẽ hạ nhiệt.

"Tuy nhiên, do giá chuyển nhượng chung cư Hà Nội tăng nhanh, người mua cần tỉnh táo trước các quyết định, ưu tiên các dự án mới của chủ đầu tư uy tín, có đầy đủ hạ tầng và tiện ích, bàn giao trong khoảng dưới 10 năm.

Với các dự án đã xây dựng lâu năm nên tìm hiểu kỹ chất lượng và các vấn đề pháp lý trước khi xuống tiền", ông Nguyễn Ngọc Hiếu - Chuyên gia nghiên cứu thị trường - Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate nhấn mạnh.