Giao dịch bất động sản 2 giá kéo theo nhiều hệ lụy khó lường

Trong thời gian vừa qua, tình trang kê khai 2 giá bán bất động sản  đã trở nên phổ biến. Cụ thể, giá bán cao nhưng giá kê khai lại thấp hơn để giảm khoản thuế thu nhập phải đóng là 2% tổng giá trị giao dịch. Mặc dù Bộ Tài chính đã xiết chặt việc thu thuế nhưng quá trình này đang phát sinh nhiều bất cập khiến người dân và cán bộ thuế lúng.

Phân tích về tình trạng mua bán nhà 2 giá và những hệ lụy xấu từ thực trạng này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính và Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law  đã có những chia sẻ và nêu giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng mua bán nhà 2 giá. 

  PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho biết: Chúng ta biết rằng việc mua bán nhà 2 giá kéo theo rất nhiều hệ lụy liên quan. Trước hết chúng ta nhìn thấy ngay là cái giá mua bán bất động sản không còn chính xác và lúc đó cái việc kê khai trên giấy tờ sẽ chênh với giá thực tế và dẫn đến việc người mua phải bỏ ra lượng tiền lớn hơn nhiều so với giá kê khai.

 Điều này sẽ khiến cho người mua gặp khó khăn khi sau này muốn làm giảm trừ thuế... Còn với người bán, rõ ràng đã thu được một lượng tiền lớn hơn nhưng giá trị kê khai trên giấy tờ lại nhỏ hơn và đã xuất hiện sự chênh lệch và điều này cũng dẫn theo nhiều hệ lụy về sau.

Còn về phía nhà nước, do tính thuế trên giá bán thực tế nên sẽ thất thu một khoản thuế rất lớn từ giao dịch bất động sản đó. Cũng từ việc này cho thấy được ý thức chấp hành luật pháp của người dân nói chung, người giao dịch bất động sản chai lỳ đi, dần hình thành thói quen... và họ thấy rằng việc khai 2 giá như vậy không vi phạm pháp luật, thành thói quen thị trường và từ đó có thể thấy được tính thượng tôn pháp luật không còn, luật pháp thiếu đi tính nghiêm minh.... Đây chính là mất mát lớn nhất khi để tình trạng bán nhà 2 giá tồn tại.

Đồng quan điểm với PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law cho biết: Việc mua bán nhà, giao dịch bất động sản 2 giá hiện nay kéo theo hệ lụy rất lớn.

Về phía nhà nước, hiện nay áp dụng thu 2% thu nhập cá nhân (TNCN) đối với tổng giá trị giao dịch. Rõ ràng một cái nhà giao dịch 10 tỷ đồng nhưng chỉ kê khai 3 tỷ đồng thì khoản 2% tổng giá trị chênh lệch là rất lớn. Cái này rất là phổ biến và rõ ràng ngân sách nhà nước sẽ bị thiếu hụt... Hàng ngày có đến tram, hàng nghìn giao dịch bất động sản khác nhau nên số tiền nhà nước thất thu không phải là nhỏ.

Tiếp đến là giữa người bán và người mua sẽ chịu rủi ro về mặt pháp lý. Cục quản lý thuế có quy định những giao dịch mua bán mà không ghi đúng giá trị thực thì được coi là hành vi trốn thuế. Mức vi phạm xử phạt đối với hành vi trốn thuế bị phát hiện từ 1-3 lần số tiền trốn thuế.

Những người mua bán cũng có thể đối mặt với tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200 bộ luật hình sự Việt Nam. Theo quy định, trốn thuế 100 triệu đồng trở lên, cơ quan chức năng có quyền khởi tố. Đối với tội trốn thuế, mức xử phạt tối đa là 7 năm tù, như vậy mức xử phạt tương đối là nặng.

Hơn nữa, việc ghi 2 giá như vậy khi xảy ra tranh chấp sẽ dẫn đến những hệ lụy khó lường, ví dụ khi ra tòa phán xử, tòa cũng chỉ tuyên và xử theo giá trị hợp đồng được ghi, những khoản chênh lệch, thỏa thuận bên ngoài không có tính pháp lý...

 Giá nhà nước quy định và giá thị trường không phải là nguyên nhân dẫn đến bán nhà 2 giá

Nhận định về vấn đề này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết: Thực tế việc kê khai 2 giá cũng là điều bình thường, nhưng việc trốn thuế không phải do việc kê khai 2 giá gây ra. Bản thân trong luật thuế có quy định cái giá thực tế thị trường của việc mua bán. Trong trường hợp không có giá thị trường thì lúc đó mới lấy mức giá mà nhà nước quy định để áp mức thuế phải đóng. Ở đây quy định rất rõ ràng rằng trước hết phải theo giá thị trường. Còn trong trường hợp không có giá thị trường thì lúc đó mới lấy theo mức giá nhà nước quy định...

Nguyên nhân trốn thuế không nằm ở quy định giá mà là do xuất phát từ người Việt Nam, luôn mong muốn giảm chút thuế... trước đây mua bán nhà của người dân với giao dịch không lớn và kéo theo đó là nhà nước cũng không có mức áp dụng cụ thể. Nhưng thực tế cho thấy việc mua bán nhà 2 giá hiện nay kéo theo nhiều hệ lụy. Do đó, chúng ta phải đưa luật Thuế trở lại thành luật quan trọng nhất mà người dân phải chấp hành.

Mới đây, cơ quan thuế của Bộ Tài chính yêu cầu phải kê khai đúng giá tri mua bán bất động sản là điều hết sức đúng đắn và nó đảm bảo được cái tính công bằng, công khai, minh bạch và tính sòng phẳng trên thị trường bất động sản qua đó giúp cho thị trường BĐS trở nên bình đẳng hơn và từ đó nó trở nên phát triển bền vững.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà chia sẻ thêm: Cách tính thuế 2% hiện nay của Nhà nước là chưa thực sự hợp lý. Ví dụ: Anh A bán cho chị B căn nhà 1 tỷ đồng, nhà nước đã thu 2% giá trị căn nhà đó. Sau đó, chị B lại bán căn nhà đó giá 1,5 tỷ đồng, nhà nước lại tiếp tục thu 2% tổng giá trị 1,5 tỷ căn nhà chị B bán. Ở đây nhẽ ra nên thu 2% của phần tăng thêm là 500 triệu đồng, như vậy mới bảo đảm được tính công bằng cho các bên... Vì thế, tôi cho rằng để khuyến khích cho những người giao dịch bất động sản nộp thuế đúng thì nên áp dụng theo hình thức đó.

Bên cạnh đó, tôi cũng có kiến nghị để áp dụng cho phù hợp như áp dụng 3% cho giao dịch dưới 1 tỷ đồng. Từ 1 tỷ đến 3 tỷ ta rút xuống 2%. Trên 10 tỷ có thể rút xuống 1% hoặc 0,5%... Cách tính thuế như vậy sẽ khuyến khích người dân, người giao dịch bất động sản tôn trọng pháp luật hơn và người ta thấy được sự công bằng trong việc giao dịch.

Bổ sung thêm ý kiến, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Ở đây là áp dụng thuế mua bán bất động sản và chúng ta cũng không mong muốn các cá nhân mua đi bán lại BĐS nhiều lần. Chính vì thế mỗi lần giao dịch yêu cầu phải đóng thuế. Thứ hai là việc đóng thuế theo giá chung là phù hợp với thực tế của giao dịch đó. Ví dụ những người có thu nhập thấp mua căn nhà giá rẻ thì đóng ít, còn người mua nhà 100 tỷ thì phải đóng 2 tỷ thuế là xứng đáng.

Nên chăng cần một "hệ số K" riêng

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định: Luật đất đai quy định, Chính phủ định giá đất cho tất cả các địa phương và từ đó UBND tỉnh sẽ cụ thể hóa giá đất ở địa phương mình, ở từng khu vực, địa bàn theo khung giá đất mà nhà nước quy định. Quy định bảng giá đất 5 năm thay đổi một lần, nhưng giá trị đất đai lại thay đổi từng ngày nên giá của thị trường thường bỏ xa cái giá của UBND tỉnh quy định. Từ đó rất nhiều người đã dựa trên những quy định của luật pháp như nếu không có giá của thị trường thì lấy giá của UBND quy định để làm giá tính thuế.

Chúng ta cũng phải nói rằng đầu tiên là giá thị trường, giá thị trường là do thị trường quyết định, nếu không có mới lấy giá của UBND quy định. Tuy nhiên, không viện vào lý do xuất hiện giá thị trường hay UBND tỉnh quy định mà xuất hiện giao dịch 2 giá.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết: “Hệ số K” hiện nay không hợp lý bởi “hệ số K” hiện nay vừa áp dụng vào giao dịch bất động sản, vừa áp dụng vào đến bù giải phóng mặt bằng. Hiện nay cũng xuất hiện những bất cập là nhà nước thu hồi đất của dân và chỉ áp dụng theo giá đất của UBND tỉnh quy định, nhưng đánh thuế của người dân lại là áp dụng theo giá thị trường. Đây là một trong những điểm hơi bất hợp lý.

Theo luật sư Hà, nên xây dựng riêng một “hệ số K” cho riêng giao dịch bất động sản trên địa bàn đó. Hệ số K này không được áp dụng vào việc đền bù giải phóng mặt bằng mà chỉ áp dụng giao dịch bất động sản. Nên chăng, mỗi một địa phương người ta căn cứ vào điều kiện và người ta nắm địa bàn rất chặt giao dịch rất chặt và sẽ xây dựng “hệ số K”. “Hệ số K” đấy có thể sẽ được cập nhật hàng năm theo giá thị trường sẽ sát hơn thay vì áp dụng như hiện nay.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh bổ sung: Chúng ta có nhiều cách để xác định giá thị trường trong mua bán bất động sản. Chúng ta hoàn toàn có thể xác định được giá thị trường nên không nhất thiết phải xây dựng “hệ số K”. Chúng ta hoàn toàn có thể nắm được giá thị trường từ chính cơ quan thuế. Họ có hội đồng tư vấn có thể xuống tận địa phương, xã phường để xác minh.

Giao dịch bất động sản qua tài sản ngân hàng có ngăn được tình trạng giao dịch 2 giá?

Một trong những điểm đáng chú ý là đề xuất của Bộ Tài chính về việc cần bổ sung quy định giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để minh bạch trong kiểm soát giao dịch của các ngành, phục vụ công tác quản lý giao dịch tài sản, bất động sản của các chủ thể trong xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thuế nói riêng.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết: Các quốc gia trên thế giới, giao dịch tài sản hay bất động sản lớn đều phải thông qua ngân hàng. Nó đảm bảo được cái tính công khai minh bạch tránh tình trạng chuyển tiền, tham ô, hối lộ... Từ lẽ đó, Bộ Tài chính đề xuất giao dịch bất động sản thông qua ngân hàng là hợp lý.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà nêu quan điểm: Thứ nhất, yêu cầu các giao dịch BĐS qua hệ thống ngân hàng từ đó thống kê được các giao dịch BĐS trên toàn quốc, giúp chúng ta xây dựng được cái giá của thị trường giao dịch. Thứ hai là hệ thống ngân hàng số phát triển như hiện nay thì giao dịch rất tiện ích. Nhưng đây cũng chỉ là một trong những biện pháp ngăn chặn giao dịch bất động sản 2 giá thôi bởi theo quy định họ chỉ chuyển tiền theo giao dịch đã ký kết, những khoản phát sinh hay thỏa thuận ngoài họ có thể giao dịch bằng tiền mặt... 

Giải pháp chống giao dịch bất động sản 2 giá

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết: Thứ nhất là tuyên truyền, thuyết phục giáo dục cho người dân ý thức tuân thủ pháp luật, đặc biệt là trong giao dịch mua bán bất động sản. Thứ hai là không đồng với quan điểm của một số cơ quan thuế địa phương không thông qua việc nộp thuế giao dịch đất của người dân trả lại và yêu cầu khai lại cho đúng. Sau đó, Tổng cục Thuế đã có công văn yêu cầu phải giải quyết và sẽ thực hiện công tác hậu kiểm thay vì tiền kiểm. Chúng ta không nên cản trở khi mà chưa xác thực được rằng người dân có trốn thuế hay không.

Thứ ba, có sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong việc chống giao dịch 2 giá. Chúng ta biết là giao dịch 2 giá ở Việt Nam diễn ra rất lâu rồi, mọi người dân, doanh nghiệp coi việc giao dịch 2 giá là điều đương nhiên và người ta thấy được rằng giá của UBND như thế thì tôi cứ căn cứ vào giá của ủy ban và có lợi cho tôi thì tôi giao dịch. Do đó, chúng ta phải thay đổi gốc của vấn đề chứ không phải thay bằng các biện pháp kĩ thuật.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nêu giải pháp: Để có thể công khai minh bạch và có thể triệt tiêu được việc mua bán 2 giá thì chúng ta áp dụng hàng loạt các biện pháp kể cả về lâu dài và trước mắt là điều hết sức quan trọng. Trước mắt, việc mua bán nhà cần phải xác định theo giá thị trường, phải đi đúng theo luật thuế quy định. Khi dựa trên giá thị trường thì lúc đó tính toán thuế mới chính xác.

Để làm tốt công tác này, cơ quan công chúng cũng phải tham gia và xác định được theo giá thị trường trước khi công chứng cho đôi bên giao dịch. Cơ quan Thuế cũng sẽ phải vào cuộc, hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền cùng tham gia để ngăn chặn tình trạng giao dịch bất động sản 2 giá.

Cơ quan thuế cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh. Cần phải có các quy định ở các mức như tái phạm 2-3 lần thì phải xử lý hình sự.

Ngân hàng dữ liệu về đất đai, có quy định cụ thể về các loại đất, có quy định về các lần mua bán gần đây nhất cho đến tất cả mảnh đất đó... Việc mua bán hay tính thuế sẽ rất đơn giản. Việc áp dụng công nghệ số trong lĩnh vực bất động sản hay giao dịch bất động sản hiện nay cực kỳ quan trọng. Khi cơ quan chức năng cùng với sự giáo dục, tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân thì tình trạng giao dịch bất động sản 2 giá hoàn toàn có thể bị ngăn chặn.