Thông tin lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi có thể lên tới 14 -15%/năm khiến không ít người vay lo lắng. Tuy nhiên, khảo sát thực tế cho thấy mức này chủ yếu xuất hiện ở một số ngân hàng quy mô nhỏ hoặc các khoản vay có biên độ cao.

Phần lớn khoản vay thả nổi hiện được tính theo công thức lãi suất tham chiếu cộng biên độ 2,5 - 4%, đưa mặt bằng phổ biến vào khoảng 10,5 - 12,5%/năm, chưa bao gồm các phí (quản lý khoản vay, bảo hiểm bắt buộc, trả nợ trước hạn...) tùy ngân hàng.

Từ 8% lên 12%, mỗi tháng tăng thêm cả chục triệu đồng tiền lãi

Anh Hồng Thuận (TP HCM) mua căn hộ 3,2 tỷ đồng vào cuối năm 2024, vay 2 tỷ đồng trong 20 năm. Trong 18 tháng đầu, anh hưởng lãi suất ưu đãi 8%/năm, tương ứng trả khoảng 13 - 14 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng (chưa tính gốc do được ân hạn).

Từ đầu năm nay, khoản vay chuyển sang mức lãi suất 12%/năm. Tiền lãi theo đó tăng lên khoảng 20 triệu đồng/tháng. Khi bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi theo dư nợ giảm dần, tổng số tiền thanh toán hàng tháng lên tới 28 - 30 triệu đồng.

“Trước đây vợ chồng tôi dự trù khoảng 18 - 20 triệu/tháng là đủ xoay xở. Giờ tăng thêm gần 10 triệu đồng, buộc phải siết lại chi tiêu”, anh cho biết.

Với khoản vay 2 tỷ đồng, chỉ cần lãi suất tăng thêm 4 điểm phần trăm đã khiến chi phí lãi tăng thêm khoảng 80 triệu đồng mỗi năm. Đây là mức tăng đủ để đảo lộn kế hoạch tài chính của nhiều gia đình trẻ.

Với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy 50 - 70% trên tổng giá trị tài sản, áp lực còn lớn hơn do nguồn trả nợ phụ thuộc vào kỳ vọng bán ra hoặc cho thuê.

Chị Thanh Hương, một nhà đầu tư đất nền vùng ven TP HCM, vay 3 tỷ đồng mua hai lô đất nền dự án năm 2024. Khi hưởng lãi suất ưu đãi 7,5%/năm, chị trả khoảng 18 - 19 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. Nay lãi suất tăng lên 11,5 - 12%/năm, số tiền lãi gần 30 triệu đồng/tháng.

“Nếu bán lúc này gần như không có lời, thậm chí lỗ sau khi trừ chi phí nhưng giữ lại thì mỗi tháng mất thêm hơn chục triệu tiền lãi”, chị Hương chia sẻ.

Thực tế, với khoản vay 3 tỷ đồng, mức tăng 4 điểm phần trăm lãi suất tương đương khoảng 120 triệu đồng chi phí lãi bổ sung mỗi năm. Đây là con số đủ bào mòn lợi nhuận kỳ vọng nếu giá tài sản không tăng tương ứng.

Một số môi giới cho biết thị trường đã xuất hiện hiện tượng “xả hàng kín”, khi chủ tài sản chấp nhận thương lượng sâu để giảm áp lực nợ vay, dù chưa đến mức bán tháo diện rộng.

Gồng mình nhưng khó buông

Khác với nhà đầu tư, nhóm mua ở thực ít có xu hướng bán tài sản khi lãi suất tăng, bởi căn nhà gắn với nhu cầu an cư lâu dài.Với nhóm này, giải pháp thường là tiết giảm chi tiêu, kéo dài thời hạn vay hoặc thương lượng lãi suất, thay vì bán nhà. Tuy nhiên, nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, rủi ro chậm trả nợ có thể gia tăng ở nhóm thu nhập trung bình.

Chị Thùy Trang (Bình Dương) vay 1,5 tỷ đồng mua căn hộ 2,4 tỷ đồng trong năm 2024, thời hạn 25 năm. Hai năm đầu, chị được ân hạn nợ gốc và hưởng lãi suất 7,9%/năm, tương đương khoảng 9,8 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng.

Từ tháng 3/2026, khoản vay chuyển sang 11,8%/năm và bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi, nâng tổng thanh toán hàng tháng lên 22 - 24 triệu đồng.

“Tổng thu nhập hai vợ chồng khoảng 55 triệu đồng/tháng. Trước đây còn dư dả, giờ gần như một nửa thu nhập dành để trả ngân hàng”, chị Trang nói.

Không phải ai cũng rơi vào thế khó. Gia đình anh Hoàng (quận 7, TP HCM) vẫn kiểm soát được tình hình tài chính trong gia đình dù đã hết ưu đãi lãi suất.

Năm 2024, anh vay 1,2 tỷ đồng mua căn hộ 2,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 43% giá trị tài sản. Khi lãi suất tăng từ 8% lên 11%/năm, khoản thanh toán hàng tháng tăng từ khoảng 9 triệu đồng lên gần 18 triệu đồng (bao gồm cả gốc).

Tuy nhiên, thu nhập hai vợ chồng khoảng 70 triệu đồng/tháng, chưa có con và có quỹ dự phòng tương đương 6 tháng chi tiêu. “Dù tiền trả ngân hàng tăng gần gấp đôi so với giai đoạn đầu, chúng tôi vẫn xoay xở được vì tỷ lệ vay thấp và chưa có nhiều biến phí gia đình”, anh Hoàng cho biết.

Trường hợp này cho thấy tác động của lãi suất không chỉ phụ thuộc vào con số tăng bao nhiêu, mà còn ở cấu trúc tài chính và mức độ an toàn của người vay.

Việc đồng loạt hết thời gian ân hạn của các khoản vay ký giai đoạn 2023 - 2024 đang tạo ra phép thử với sức chịu đựng tài chính của người vay.

So với giai đoạn 2022 - 2023 sau đại dịch COVID-19, đợt tăng lãi suất hiện nay có điểm tương đồng nhưng mức độ tác động khác biệt. Sau dịch, lãi suất tăng nhanh trong bối cảnh chính sách tiền tệ đảo chiều mạnh, thị trường trái phiếu và tín dụng bất động sản đồng loạt bị siết chặt. Khi đó, mặt bằng lãi vay có thời điểm lên 13 - 15%/năm, thanh khoản sụt giảm sâu và xuất hiện làn sóng bán cắt lỗ diện rộng.

Trong khi đó, đợt điều chỉnh hiện nay chủ yếu mang tính chu kỳ kỹ thuật, khi các khoản vay hết thời gian ưu đãi và quay về cơ chế lãi suất thả nổi. Thị trường không rơi vào trạng thái “đóng băng” khi chi phí vốn tăng lên như giai đoạn sau dịch.

Tuy nhiên, điểm chung giữa hai thời kỳ vẫn là sự thanh lọc nhóm sử dụng đòn bẩy cao, trong khi những người vay với tỷ lệ an toàn và có dòng tiền ổn định thường ít chịu tác động tiêu cực hơn.