Kẻ mạnh không kêu ca
Kiểm soát dòng vốn là cơ hội cho DN mạnh
Thị trường bất động sản Việt Nam từ trước đến nay vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Hai nguồn vốn này chiếm khoảng 75% tổng nguồn vốn phát triển dự án, còn lại là vốn từ khách hàng và vốn chủ sở hữu. Sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản cùng những trường hợp bất ổn trong huy động trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua, các cơ quan quản lý đã đưa lĩnh vực này vào vòng kiểm soát vốn. Tuy nhiên, đa số chủ đầu tư vẫn khá lạc quan và bình tĩnh, đồng thời lên những phương án huy động vốn thay thế nhằm đảm bảo cho hoạt động của doanh nghiệp.
Nguyên nhân thứ nhất, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp nhận định đây chỉ là những phương án thắt chặt trong ngắn hạn. Thứ hai, về dài hạn, các chính sách siết chặt tín dụng vào các kênh bất động sản và chứng khoán sẽ giúp điều chỉnh và lành mạnh hóa thị trường, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp tốt. Theo công ty nghiên cứu thị trường JLL, các chủ đầu tư trường vốn sẽ giữ vững vị thế trong bối cảnh này.
Tại Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên mới đây, ông Phạm Nhật Vượng, Chủ tịch HĐQT Vingroup chia sẻ: “Tôi cho rằng chính sách càng hoàn thiện thì những doanh nghiệp BĐS tốt và chân chính càng dễ làm và có sự thuận lợi. Đồng quan điểm, Chủ tịch HĐQT Everland, ông Lê Đình Vinh cho rằng về trung và dài hạn, việc siết hai kênh này là cơ hội để thanh lọc thị trường, nắn lại thị trường tín dụng và trái phiếu đi vào đúng quỹ đạo mà Nhà nước mong muốn.
Ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch CTCP Đầu tư Nam Long cũng cho rằng, Nam Long cũng không tránh khỏi những khó khăn chung, “nếu lụt thì lụt cả làng”. Tuy nhiên, doanh nghiệp đã kịp lên những chiến lược cụ thể. “Những đối tác ngoại hiện nay của Nam Long không chỉ có năng lực phát triển đô thị mà còn có năng lực tài chính và khả năng huy động vốn ở những thị trường giá rẻ”, ông Quang cho biết. Bên cạnh đó, Chủ tịch Nam Long cho rằng với việc niêm yết trên sàn, khi doanh nghiệp phát hành cổ phần để huy động vốn đều nhận được sự ủng hộ từ cổ đông cũng như nhà đầu tư.
Còn theo ông Võ Quốc Khánh, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land), doanh nghiệp đã làm việc trực tiếp và tham vấn ý kiến của các ngân hàng đối tác, cơ quan quản lý ngay khi có các thông tin liên quan đến vấn siết vốn vào BĐS và được biết đây là động thái làm trong sạch, giúp thị trường phát triển lành mạnh. “Việc siết chỉ áp dụng đối với các khoản vay không đúng, sai mục đích, còn nếu đầu tư sản xuất kinh doanh thực thì không có gì đáng lo lắm. Công ty đủ sức thuyết phục đối tác và tổ chức tín dụng”, ông Khánh nói.
Bà Phạm Thị Mai Lan, Phó Chủ tịch CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO Group) cho biết, việc siết tín dụng là siết về nội dung, tức là khi thực hiện một khoản tín dụng nào đó cần phải được thẩm định một cách chặt chẽ và nội dung đấy phải đảm bảo sự an toàn pháp lý cũng như hiệu quả. Bà Mai khẳng định CEO Group rất tự tin. “Dù siết tín dụng là không tăng tổng room cho vay của các ngân hàng thương mại nhưng hiện nay nhiều ngân hàng thương mại đã tăng vốn rất mạnh nên không có nhiều lo ngại”, lời bà Lan.
Một số doanh nghiệp BĐS trên sàn còn ủng hộ các biện pháp kiểm soát như chia sẻ của ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand): “Nhà nước cần có những giải pháp để kiểm soát. Tôi lại thích những việc như này. Việc siết tín dụng trước mắt sẽ chỉ là một giải pháp tạm thời, ngân hàng không thể không cho vay, sắp tới những dự án tốt vẫn sẽ được giải ngân. CenLand cũng như các doanh nghiệp làm ăn chân chính khác đang đứng trước những cơ hội rất lớn. CenLand sẽ không từ bỏ việc phát hành trái phiếu”.
Tương tự, ông Phạm Anh Khôi, Thành viên HĐQT CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services) cho rằng: “Khi tín dụng bất động sản bị siết thì một số ngân hàng liên kết của chúng tôi vẫn còn room. Chúng tôi nhanh chóng chuyển các khoản vay của khách hàng sang những ngân hàng này”. Lãnh đạo Đất Xanh Services khẳng định, doanh nghiệp không bị ảnh hưởng quá nhiều từ chính sách này, ngược lại còn có lợi.
So với các công ty cùng ngành không có mảng dịch vụ tài chính cũng như không có nguồn tài chính đa dạng cho khách hàng, Đất Xanh Services có nhiều lợi thế hơn trong những lúc khó khăn.
Những nguồn vốn khác
Quan trọng hơn cả, bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng chủ động những phương án huy động vốn ngoài tín dụng ngân hàng và trái phiếu nhằm đảm bảo cho hoạt động kinh doanh và kế hoạch thực hiện các dự án. Một trong những giải pháp huy động vốn được nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết dự kiến triển khai năm nay là chào bán thêm cổ phiếu. Đây là một trong những giải pháp huy động vốn quan trọng, giúp doanh nghiệp không phải chịu áp lực trả nợ hay cân đối thanh khoản.
Đơn cử, kế hoạch chào bán 257 triệu cổ phiếu của Tập đoàn CEO nhằm huy động hơn 2.570 tỷ đồng trong quý III - IV/2022. Dự kiến nguồn vốn này được dùng đầu tư dự án Sonasea Residence giai đoạn 2022 – 2023, tăng vốn cho các công ty con và bổ sung vốn lưu động...
Đầu tư LDG cũng là doanh nghiệp đang đầu tư một số dự án lớn như LDG Grand Đà Nẵng (7.847 tỷ đồng); LDG Sky Bình Dương (3.715 tỷ đồng); LDG Grand Hồ Tràm (11.760 tỷ đồng). Trước bối cảnh nguồn vốn tín dụng khó khăn, doanh nghiệp công bố kế hoạch chào bán riêng lẻ gần 120 triệu đơn vị nhằm huy động vốn cho ba dự án BĐS trọng tâm vừa nêu trên.
Tập đoàn Danh Khôi dự kiến phát hành thêm 46,2 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá chào bán 10.000 đồng/cổ phiếu, nhằm gọi vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Danh Khôi cho biết đang xúc tiến pháp lý và triển khai 8 dự án có tổng vốn đầu tư 23.800 tỷ đồng trong năm nay. Tiêu biểu là dự án Aria Đà Nẵng Hotel & Resort có vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng; dự án Kỳ Co Gateway 3.000 tỷ đồng; dự án The Aston Luxury Residence 6.400 tỷ đồng...
Bên cạnh nguồn vốn trong nước, nhiều công ty BĐS đang đẩy mạnh tìm kiếm thêm nguồn vốn quốc tế. Gần nhất, Tập đoàn Vingroup vừa công bố phát hành 525 triệu USD trái phiếu quốc tế kỳ hạn 5 năm, trên cơ sở quy định của Đạo Luật chứng khoán 1993 của Hoa Kỳ. Lô trái phiếu này nằm trong kế hoạch phát hành tối đa 1,5 tỷ USD trái phiếu đã được HĐQT Vingroup phê duyệt thời gian vừa qua. Tháng 4/2021 trước đó, Vingroup cũng đã phát hành 500 triệu USD trái phiếu quốc tế với lãi suất danh nghĩa 3%/năm, được niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore.
Hay với Nam Long, doanh nghiệp đưa ra chiến lược tăng cường hợp tác với các đối tác quốc tế có nguồn lực mạnh như Hankyu, NNR, Keppel Land… và sử dụng các năng lực không chỉ phát triển đô thị mà còn có năng lực tài chính.
Có ít nhất 6 tầng vốn cho doanh nghiệp bất động sản
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, Ủy viên Hội đồng Biên tập Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam đánh giá: các doanh nghiệp lâu nay vẫn còn loay hoay trong việc huy động vốn và chủ yếu nghĩ đến vốn tín dụng ngân hàng.
Trong khi đó, các doanh nghiệp có ít nhất 6 tầng vốn, gồm: Ngân sách Nhà nước (vốn mồi, vốn ưu đãi, giảm thuế; nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần); huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, từ các nền tảng công nghệ); nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn tự có; vốn đối tác trả chậm.
Chuyên gia này cho biết, sắp tới có ba chính sách tác động đến nguồn vốn trên thị trường bất động sản. Thứ nhất là chương trình phục hồi kinh tế, thứ hai là Luật chứng khoán 2019 sửa đổi cho phép thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản và thứ ba là việc sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ.
“Thông tư 22, Thông tư 16, Thông tư 08 của Ngân hàng Nhà nước về cơ bản là để cho cả tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản lành mạnh hơn. Những động thái nhắc nhở tôi cho rằng rất cần thiết vì đã xuất hiện rủi ro. Rất nhiều người quan tâm đến chỉ số dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn nhưng tôi là nghĩ đây không phải là vấn đề. Bởi theo lộ trình Ngân hàng Nhà nước cho phép thì năm nay tỷ lệ này là 37% mà hiện nay, tỷ lệ này trên toàn hệ thống ngân hàng mới là 25%, tức là dùng chưa hết. Do đó, không nên quá quan ngại về vấn đề này”, ông Lực nhận định.
Vị chuyên gia này cũng cho rằng, ngoài vốn tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản cần chú ý đến cả các kênh dẫn vốn như đã nói ở trên, đặc biệt là phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp.
