Theo ghi nhận của Savills, Việt Nam đang nổi lên là một trong những điểm đến hàng đầu của dòng vốn ngoại vào bất động sản (BĐS) tại Đông Nam Á. Những yếu tố như chi phí đầu tư cạnh tranh, đô thị hóa nhanh, hạ tầng được đẩy mạnh và thị trường vẫn ở giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển đang giúp ngành địa ốc trong nước hấp dẫn nhiều nhà đầu tư quốc tế.

Chia sẻ tại Tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội bất động sản Việt Nam”, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế nhận định, nước ta đang đứng trước cơ hội, song cũng đối mặt không ít thách thức trong việc đón dòng vốn này.

Việc đặt mục tiêu tăng trưởng GDP ở mức cao, hướng tới hai chữ số, phản ánh quyết tâm lớn của Chính phủ trong thúc đẩy nền kinh tế. Tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế hơn khi nhiều năm qua, Việt Nam chủ yếu duy trì mức tăng trưởng quanh 6%. Việc nâng mục tiêu là cần thiết, nhưng để đạt được đòi hỏi phải có nền tảng đủ mạnh và các điều kiện hỗ trợ đồng bộ, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng.

Ở kịch bản thận trọng, tăng trưởng trung hạn của Việt Nam có thể dao động quanh 6 - 7% và chỉ có thể vượt mức này nếu các yếu tố thuận lợi được kích hoạt đồng thời.

Trong khi đó, thế giới đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh khi các chính sách thương mại, thuế quan và chuỗi cung ứng toàn cầu đều thay đổi để thích ứng với rủi ro địa chính trị. Những điều chỉnh này, dù tích cực trong dài hạn, nhưng trong ngắn hạn thường gây ra biến động và khó khăn cho nhiều nền kinh tế, trong đó có Việt Nam.

Thách thức là vậy, song khi đặt trong tương quan khu vực, chuyên gia cho rằng Việt Nam đang hình thành lợi thế cạnh tranh rõ rệt so với các nền kinh tế như Thái Lan, Indonesia hay Malaysia. Khi một số quốc gia chỉ duy trì mức tăng trưởng khoảng 3%, Việt Nam vẫn giữ được nhịp tăng cao hơn đáng kể.

Dòng vốn quốc tế đang có xu hướng dịch chuyển từ các thị trường rủi ro cao sang những nền kinh tế ổn định hơn và Việt Nam hoàn toàn có thể trở thành điểm đến hấp dẫn.

Đồng quan điểm, ông Ngô Thành Huấn, CEO CTCP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho rằng năm 2026 có thể được xem là giai đoạn lệch pha của kinh tế toàn cầu, khi các nền kinh tế lớn như Trung Quốc hay châu Âu vẫn đối mặt nhiều khó khăn, trong khi Mỹ duy trì mặt bằng lãi suất cao.

Sự khác biệt về chi phí vốn và tốc độ phục hồi giữa các khu vực sẽ buộc dòng tiền phải tìm đến những thị trường có sự cân bằng tốt hơn giữa rủi ro và lợi nhuận, lúc này Việt Nam nổi lên như một lựa chọn đáng cân nhắc.

Trong bối cảnh hiện tại, chiến lược phân bổ tài sản cần chuyển từ tư duy đầu cơ sang chọn lọc và quản trị rủi ro. Các lớp tài sản có tính ổn định như vàng, trái phiếu chất lượng cao và đặc biệt là BĐS phục vụ nhu cầu ở thực hoặc gắn với các trung tâm kinh tế lớn sẽ đóng vai trò quan trọng.

Khác với giai đoạn trước (khi dòng tiền có thể dễ dàng chảy vào các khu vực đầu cơ), thị trường hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư phải gắn với các khu vực có hạ tầng tốt, tiềm năng khai thác thực và nằm trong các trục phát triển đô thị, đặc biệt là mô hình đại đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng như metro.

Từ thực tiễn quan sát, vị này phân loại dòng vốn ngoại vào BĐS Việt Nam thành 4 nhóm chính.

Thứ nhất là các nhà đầu tư Đông Bắc Á, gồm Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan. Đây là nhóm có khẩu vị rủi ro ở mức trung bình, khá thận trọng và đặc biệt chú trọng đến mô hình vận hành cũng như tính logic của dự án. Điểm đặc trưng trong chiến lược của họ là đi theo chuỗi cung ứng, tức đầu tư gắn liền với việc mở rộng sản xuất. Các phân khúc khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn hay các khu vực có lợi thế về logistics thường là lựa chọn ưu tiên.

Thứ hai là các nhà đầu tư đến từ Singapore, với đặc điểm nổi bật là cách tiếp cận có cấu trúc và tầm nhìn dài hạn. Nhóm này thường duy trì sự cân bằng trong khẩu vị rủi ro, nhưng sẵn sàng làm ăn lớn khi nhìn thấy cơ hội rõ ràng. Các quỹ đầu tư lớn như GIC hay Temasek không chỉ đầu tư vào BĐS mà còn mở rộng sang tiêu dùng, công nghệ và hạ tầng. Họ tìm kiếm một lộ trình phát triển minh bạch, ổn định và có thể dự báo trong dài hạn.

Thứ ba là các nhà đầu tư theo chiến lược alpha, tức tìm kiếm lợi nhuận vượt trội so với thị trường. Nhóm này tập trung vào việc lựa chọn tài sản tốt hơn mặt bằng chung, kể cả trong những giai đoạn thị trường chưa thực sự thuận lợi. Điều này đòi hỏi các thương vụ phải có cấu trúc chặt chẽ, thường thông qua hình thức liên doanh, tái định giá tài sản hoặc tham gia vào những dự án có mức giá hấp dẫn nhưng cần năng lực phát triển.

Cuối cùng là các quỹ đầu tư cơ hội, chuyên tìm kiếm tài sản trong giai đoạn thị trường khó khăn để thực hiện mua lại, tái cấu trúc và gia tăng giá trị. Theo ông Huấn, trong giai đoạn thị trường BĐS gặp thách thức, đặc biệt như năm 2023, đã xuất hiện sự tham gia rõ nét của các quỹ lớn như VinaCapital hay Dragon Capital. Đây là những nhà đầu tư có khả năng đi ngược chu kỳ, tận dụng cơ hội khi thị trường điều chỉnh để tích lũy tài sản.

Chuyên gia dự báo dòng vốn ngoại vào Việt Nam trong thời gian tới vẫn duy trì xu hướng tích cực, nhưng sẽ không còn mang tính ồ ạt như giai đoạn 2013 - 2015. Thay vào đó, dòng tiền sẽ mang tính chọn lọc cao hơn, hướng tới các cơ hội dài hạn và bền vững. Điều này xuất phát từ sự thay đổi trong vị thế của Việt Nam, khi nền kinh tế không còn chỉ dựa vào gia công mà đã tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Dòng vốn ngoại hiện nay không chỉ tìm kiếm tài sản, mà còn tìm kiếm hệ sinh thái để phát triển.  Các nhà đầu tư sẽ không đơn thuần mua BĐS mà sẽ tham gia phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, trung tâm logistics, hạ tầng dữ liệu... gắn với chiến lược dài hạn tại thị trường.

Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và cạnh tranh quốc tế ngày càng gay gắt với các quốc gia như Mexico hay Indonesia, lợi thế giá rẻ không còn là yếu tố quyết định. Động lực tăng trưởng giai đoạn tới phải đến từ năng suất, công nghệ và khả năng tạo ra giá trị thực. Do đó, BĐS cũng phải gắn với các trục phát triển này, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Chia sẻ thêm tại toạ đàm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam chia sẻ, thị trường đã bước qua giai đoạn mua tài sản chỉ để chờ tăng giá. Hiện tại, dòng tiền ngoại đang định hình lại cấu trúc thị trường thông qua 3 nhóm sản phẩm lõi.

Chiếm tỷ trọng lớn nhất là phân khúc căn hộ tại các đô thị trung tâm với 48% lượng tìm kiếm. Khối ngoại hiện dồn sự chú ý vào các dự án trung và cao cấp, sở hữu vị trí thuận lợi và có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền đều đặn.

Bên cạnh đó, BĐS tại các khu đô thị vệ tinh cũng đang trở thành bến đỗ mới của dòng tiền. Lực đẩy từ các dự án hạ tầng giao thông và định hướng quy hoạch đã làm thay đổi hành vi của cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế, với mức độ dịch chuyển xu hướng ước tính khoảng 20%.

Cuối cùng là BĐS nghỉ dưỡng khi duy trì sức hút với 15% lượng tìm kiếm. Chuyên gia đánh giá phân khúc này còn nhiều dư địa phát triển nếu được đầu tư bài bản nhằm thu hẹp khoảng cách doanh thu du lịch so với các thị trường như Thái Lan hay Dubai.