Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 378/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phát triển đô thị, hiệu lực từ ngày 1/10/2026.

Chính sách đã quy định rõ về tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển để thu hút nhà đầu tư chiến lược.

Theo đó, khu đô thị lấn biển được áp dụng cơ chế, chính sách tại Luật Phát triển đô thị và Nghị định này phải có quy mô vốn đầu tư từ 100.000 tỷ đồng trở lên; đồng thời phải tuân thủ quy định của pháp luật về phát triển đô thị, biển đảo, đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đây là tổng vốn đầu tư của toàn bộ dự án được xác định tại hồ sơ dự án đầu tư. Thời điểm xác định quy mô vốn đầu tư là thời điểm nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư. Đối với dự án gồm nhiều dự án thành phần hoặc phân kỳ đầu tư, quy mô vốn đầu tư và diện tích lấn biển được xác định theo toàn bộ dự án.

Trường hợp dự án được điều chỉnh làm giảm quy mô vốn đầu tư xuống dưới mức 100.000 tỷ đồng thì nhà đầu tư không được tiếp tục hưởng cơ chế, chính sách kể từ thời điểm quyết định điều chỉnh có hiệu lực. Không xem xét áp dụng cơ chế, chính sách trong trường hợp dự án được tách thành nhiều dự án độc lập có cùng nhà đầu tư hoặc nhà đầu tư có quan hệ liên kết, trên cùng khu vực biển hoặc khu vực biển liền kề, mà từng dự án không đáp ứng tiêu chí quy định.

Nhà đầu tư chiến lược thực hiện khu đô thị lấn biển phải có phương án quản lý, vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình lấn biển và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và biện pháp bảo vệ môi trường, phòng, chống thiên tai và khắc phục các tác động bất lợi phát sinh trong suốt thời hạn hoạt động của dự án.

Nghị định số 378/2026/NĐ-CP cũng quy định rõ về các tiêu chí, điều kiện thành lập khu thương mại tự do. Đơn cử như phải có vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển thương mại quốc tế, logistics, sản xuất và dịch vụ. Khu vực này phải gắn liền hoặc kết nối giao thông trực tiếp với cảng biển quốc tế, cảng hàng không quốc tế, trung tâm tài chính quốc tế, cửa khẩu quốc tế quan trọng hoặc hạ tầng logistics chiến lược khác.

Có khả năng kết nối vận tải đa phương thức bằng ít nhất 2 phương thức vận tải trong số đường bộ, đường sắt, đường thủy, hàng hải và hàng không. Trường hợp công trình kết nối chưa hoàn thành thì công trình phải thuộc quy hoạch, kế hoạch đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có tiến độ hoàn thành phù hợp với giai đoạn đưa khu vào hoạt động.

Quy mô tối thiểu của khu thương mại tự do là 1.000 ha. Trường hợp tổ chức thành các khu vực không liền kề thì phải đảm bảo khả năng kết nối hạ tầng, vận hành và quản lý thống nhất. Quy mô được xác định trên cơ sở nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; khả năng huy động nguồn lực đầu tư; yêu cầu phát triển từng khu chức năng.

Bên cạnh đó, khu thương mại tự do phải có hoặc có khả năng đầu tư đồng bộ các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật thiết yếu. Bao gồm hệ thống giao thông đối ngoại, giao thông nội bộ và kết nối đa phương thức; hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước và xử lý chất thải, nước thải; hệ thống viễn thông, công nghệ thông tin, trung tâm dữ liệu hoặc hạ tầng số phục vụ quản lý, kinh doanh và chia sẻ dữ liệu; hệ thống kho bãi, cảng cạn và các công trình phục vụ hoạt động xuất khẩu, nhập khẩu, trung chuyển hàng hóa; các công trình phòng cháy, chữa cháy, cứu hộ, cứu nạn, bảo đảm an toàn, an ninh và công trình phục vụ kiểm tra, giám sát chuyên ngành.

Căn cứ điều kiện phát triển, khu thương mại tự do được tổ chức thành một hoặc nhiều khu chức năng như khu logistics tích hợp; khu công nghiệp; khu thương mại - dịch vụ; khu nghiên cứu, phát triển và đổi mới sáng tạo; khu công nghệ số tập trung, trung tâm dữ liệu; khu phi thuế quan và các khu chức năng khác.

Về việc thành lập khu thương mại tự do, Nghị định quy định UBND tỉnh, thành phố tổ chức lập báo cáo đề xuất chủ trương thành lập khu thương mại tự do, báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, cho chủ trương thực hiện.

Trên cơ sở chủ trương đó, địa phương tổ chức lập đề án thành lập khu thương mại tự do, gồm các nội dung chủ yếu như căn cứ pháp lý, cơ sở thực tiễn, đánh giá hiện trạng, vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tài nguyên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng, khả năng kết nối giao thông, logistics, cảng biển, cảng hàng khộng và các đầu mối giao thương, dự kiến phương hướng phát triển khu thương mại tự do, phương án đầu tư xây dựng...

Liên quan đến tiêu chí công nhận khu kinh tế đặc biệt, xã, phường, đặc khu được xem xét công nhận là khu kinh tế đặc biệt khi đáp ứng đầy đủ các tiêu chí tại Luật Phát triển đô thị.

Địa phương phải sở hữu vị trí chiến lược, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của đất nước. Thuộc tỉnh, thành phố được xác định là cực tăng trưởng, vùng động lực quốc gia (bao gồm vùng động lực được xác định từng bước xây dựng, hình thành) tại Quy hoạch tổng thể quốc gia; hoặc thuộc tỉnh, thành phố được xác định là cực tăng trưởng, khu vực động lực, trung tâm kinh tế của vùng tại quy hoạch vùng.

Bên cạnh đó, được xác định là cực tăng trưởng, hạt nhân của vùng động lực, trung tâm kinh tế hoặc khu kinh tế ven biển của tỉnh, thành phố tại quy hoạch tỉnh, Quy hoạch tổng thể Thành phố. Bảo đảm vị trí, vai trò trong thế trận quốc phòng, an ninh, bảo vệ chủ quyền biên giới, biển, đảo.

Ngoài ra cần đáp ứng tiêu chí địa giới hành chính của xã, phường, đặc khu có một trong các công trình cảng hàng không quốc tế, cảng biển đặc biệt hoặc cảng biển loại I theo danh mục phân loại cảng biển. Không gian tương đối độc lập, dễ kiểm soát, quy mô dân số từ 50.000 người trở lên, diện tích tự nhiên từ 500 km2 trở lên.

Theo Nghị định, đơn vị hành chính cấp xã có không gian tương đối độc lập, dễ kiểm soát khi là đặc khu/xã đảo. Hoặc có 50% chiều dài đường địa giới hành chính trở lên là đường bờ biển hoặc có từ 50% ranh giới tự nhiên phân tách với các đơn vị hành chính liền kề là sông, hồ hoặc rừng phòng hộ.

Trường hợp không đáp ứng các tiêu chí trên, địa phương xây dựng Đề án thuyết minh rõ việc đáp ứng không gian tương đối độc lập, dễ kiểm soát và các nội dung theo quy định, báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, thống nhất về chủ trương.