Dư nợ vay tăng mạnh 

Theo báo cáo, năm 2025 KBC đạt 6.687 tỷ đồng doanh thu, tăng 141% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 2.227 tỷ đồng, tăng 426%. Kết quả này tương đương khoảng 70% kế hoạch lợi nhuận năm, trong đó động lực chính đến từ mảng khu công nghiệp.

Trong đó, mảng khu công nghiệp tăng trưởng bứt phá, khi KBC ghi nhận 4.396 tỷ đồng doanh thu, tăng 251% so với cùng kỳ nhờ diện tích bàn giao tăng mạnh. Cụ thể, doanh nghiệp đã bàn giao gần 123 ha đất công nghiệp, gấp 3,7 lần năm trước, trong đó khoảng 94 ha đến từ 3 cụm công nghiệp tại Hưng Yên và 26 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Tuy nhiên, biên lợi nhuận gộp của mảng này giảm xuống 58%, thấp hơn mức 68% của năm 2024, chủ yếu do biên lợi nhuận tại các cụm công nghiệp ở Hưng Yên chỉ khoảng 55%, thấp hơn so với các dự án như KCN Quang Châu mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Trong năm 2025, KBC cũng được phê duyệt phát triển 5 khu công nghiệp mới gồm Kim Thành 2, Quế Võ 2 mở rộng, Sông Hậu 2, Bình Giang và Phú Bình, với tổng diện tích 1.578 ha. Nhờ đó, tổng quỹ đất công nghiệp của doanh nghiệp tăng lên hơn 6.400 ha, trong khi diện tích đất thương phẩm còn lại đạt 2.845 ha, thuộc nhóm lớn nhất ngành.

Riêng KCN Kim Thành 2 đã giải phóng mặt bằng hơn 107 ha, tương đương 45,66% diện tích, còn KCN Phú Bình đã khởi công xây dựng từ tháng 12/2025.

Ở mảng bất động sản nhà ở, KBC ghi nhận 1.460 tỷ đồng doanh thu, tăng 61% so với năm trước. Động lực tăng trưởng đến từ việc bàn giao gần 2.200 căn nhà ở xã hội tại thị trấn Nếnh và Tràng Duệ, tăng 43% so với năm 2024.

Một diễn biến đáng chú ý trong năm 2025 là việc KBC mua lại dự án Láng Hạ tại Hà Nội, với giá trị sổ sách 3.530 tỷ đồng trên báo cáo tài chính hợp nhất cuối năm. Trong quý IV/2025, công ty ghi nhận 327 tỷ đồng lợi nhuận từ chênh lệch giữa giá trị sổ sách và chi phí hợp nhất dự án.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bắt đầu mở rộng sang lĩnh vực năng lượng tái tạo. Tháng 1/2026, CTCP Khu công nghiệp Sài Gòn – Bắc Giang (công ty con do KBC sở hữu 96,5%) được UBND tỉnh Gia Lai phê duyệt làm chủ đầu tư hai dự án điện gió Vân Canh 1 và Vân Canh 2.

Hai dự án có tổng vốn đầu tư 14.676 tỷ đồng, tổng công suất 340 MW và sản lượng điện dự kiến khoảng 1,125 tỷ kWh mỗi năm. Việc phát triển điện gió được kỳ vọng giúp KBC cung cấp nguồn năng lượng sạch cho các khu công nghiệp, đặc biệt phục vụ các dự án công nghệ cao, trung tâm dữ liệu AI, đô thị thông minh và khu công nghệ cao.

Để tài trợ cho các dự án mới, tổng dư nợ vay của KBC tăng mạnh trong năm 2025, từ khoảng 18.500 tỷ đồng lên 28.638 tỷ đồng. Theo đó, tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu tăng từ 8,2% lên 68,6%, cao hơn mức trung vị ngành -13,6%. Đồng thời, tỷ lệ nợ ròng/EBITDA tăng từ 1,9 lần lên 7 lần, cao hơn đáng kể so với mức trung vị ngành -0,3 lần.

Cổ phiếu KBC còn dư địa tăng khoảng 30%

Theo đánh giá của các công ty chứng khoán, triển vọng phân khúc khu công nghiệp đang cải thiện khi Chính phủ thúc đẩy thu hút dòng vốn FDI quy mô lớn trong các lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và công nghệ số. Nhờ quỹ đất lớn và vị trí thuận lợi tại khu vực phía Bắc, KBC được kỳ vọng hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất, đặc biệt từ các tập đoàn công nghệ như Foxconn, LG và Luxshare-ICT.

Trên cơ sở đó, ACBS giữ nguyên dự phóng năm 2026 với doanh thu khoảng 10.530 tỷ đồng, tăng 57% so với năm trước và lợi nhuận sau thuế đạt 2.912 tỷ đồng, tăng 31%. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc bàn giao đất tại các cụm công nghiệp ở Hưng Yên, KCN Tràng Duệ 3, Nam Sơn Hạp Lĩnh cùng với khu đô thị Tràng Cát.

Dù điều chỉnh giảm nhẹ giá mục tiêu xuống 40.200 đồng/cổ phiếu, ACBS vẫn nâng khuyến nghị từ “Khả quan” lên “Mua” sau khi giá cổ phiếu đã giảm khoảng 16% kể từ báo cáo cập nhật tháng 11/2025.

Trong khi đó, Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho rằng dòng vốn FDI đăng ký – nền tảng cho hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp – nhiều khả năng đã tạo đáy trong năm 2025 và sẽ phục hồi từ năm 2026. Động lực đến từ mức nền thấp của năm trước, xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu và lợi thế cạnh tranh của Việt Nam trong bối cảnh căng thẳng thương mại Mỹ – Trung.

Theo KBSV, diện tích bàn giao đất khu công nghiệp của KBC trong giai đoạn 2026–2027 dự kiến đạt lần lượt 142 ha và 152 ha, tương ứng doanh thu 6.076 tỷ đồng và 7.130 tỷ đồng.

Ở mảng bất động sản thương mại, KBC đang tập trung phát triển các dự án lớn như KĐT Tràng Cát (585 ha), Khu phức hợp Trump International (900 ha) và trung tâm thương mại – văn phòng Láng Hạ (3,9 ha). Doanh thu từ mảng này được kỳ vọng đạt 2.820 tỷ đồng năm 2026 và 3.041 tỷ đồng năm 2027, chủ yếu đến từ dự án Tràng Cát.

Trên cơ sở triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, KBSV khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KBC, với giá mục tiêu 38.800 đồng/cổ phiếu, cao hơn khoảng 30% so với mức giá đóng cửa 30.100 đồng ngày 11/3/2026.